Девелоперы широкого профиля

Отрасль недвижимости России меняют глобальные тренды, связанные с демографией, взрывным развитием технологий, ростом цен на стройматериалы, и местные факторы, такие как реформа долевого строительства и изменение потребителей.

Банкиры наращивают компетенции в девелопменте, инвесторы в коммерческую недвижимость интересуются экологичностью активов. Почти все вовлекаются в цифровизацию и строят экосистемы.

Вопросы, связанные с созданием комфортной среды, ESG-повесткой и инновациями, стали основными для обсуждения на XV Московском форуме лидеров рынка недвижимости.

Больше денег на стройку

Ситуацию на стройках представители отрасли характеризуют как оптимистичную. По словам Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ России, на 1 октября 2021 г. ввод жилья превысил показатели того же периода прошлого года на 30% и достиг 62,7 млн кв. м. Отчасти потому, что в прошлом году в качестве антикризисной меры застройщикам разрешили передвинуть сроки ввода на полгода без штрафных санкций, а в этом году стройки уже не останавливали. «По сути, мы сейчас нагоняем ввод, который теоретически должен был быть в прошлом году», – признал чиновник. Пока ввод жилья остается на уровне 85–86 млн кв. м в год по стране.

То, что застройщики и в будущем планируют строить много, подтверждают банкиры, их кредитующие. По словам Сергея Бессонова, вице-президента, директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» «Сбера», за девять месяцев 2021 г. в банк поступило 1500 заявок на проектное финансирование жилья на территории Российской Федерации, это плюс 35% к прошлому году. Одобрено 1100 проектов, что на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

По оценке Бессонова, в 2021 г. кредитный портфель банка вырастет вдвое – уже сейчас он составляет более 1,5 трлн руб. «Важная цифра – более 100% задолженностей по проектному финансированию покрыто средствами на счетах эскроу», – подчеркивает он.

Сейчас около 80% застройщиков перешли на проектное финансирование и продажу через эскроу-счета, научившись работать с банками по новой схеме. Опасения, что реформа долевого строительства обрушит рынок, не оправдались, хотя для части небольших компаний ее требования оказались невыполнимыми. Рынок жилищного строительства консолидируется в руках крупных игроков, что в целом соответствует намерениям государства сделать его более управляемым и прозрачным, не допустить появления новых обманутых дольщиков.

Стасишин оценил градостроительный потенциал России в 223 млн кв. м – это несколько годовых вводов жилья. Чиновник отметил, что увеличивается не только количество проектов, но также их стоимость по проектным декларациям. Из-за этого даже уменьшенные ставки по кредитам для застройщиков могут свести на нет рентабельность многих проектов, особенно в регионах. Тем более если темпы продаж падают, что автоматически ведет к удорожанию обслуживания банковского финансирования.

Власти задумались над корректировкой программы поддержки низкомаржинальных проектов жилья (начата в январе 2021 г., оператор программы – Дом.РФ) для увеличения числа строек. Сейчас цена проекта, который может рассчитывать на субсидирование процентной ставки по кредитам по этой программе, ограничена 500 млн руб. По мнению Бессонова, имеет смысл увеличить этот лимит до 1 млрд руб. По словам Стасишина, банкам и правительству предстоит в ближайшее время определить максимальную сумму проекта, чтобы оптимизировать затраты застройщиков, сбалансировать стоимость метра и увеличить предложение там, где жилое строительство не слишком выгодно.

Зеленый комфорт

Зеленое строительство, основанное на принципах ESG (environmental, social, governance), – один из трендов, который подхвачен Россией с Запада. По данным KPMG, в конце 2020 г. в мире стоимость активов под управлением фондов и собственников, подписавшихся под принципами ответственного инвестирования – читай ESG, – превысила $110 трлн. Эта повестка в компаниях вышла на уровень первых лиц и советов директоров.

Бизнес, который претендует на высокую ESG-оценку, должен заботиться об окружающей среде, улучшать условия труда, повышать качество управления, создавать здоровую обстановку в офисах, уважать зеленые принципы и т. д.

Это уже выделяет компании на фоне других и дает возможность получать разные бонусы, банки учитывают ESG-рейтинг при выдаче кредитов. К примеру, в ноябре 2020 г. Сбербанк выдал кредит АФК «Система», где ставка привязана к выполнению требований экологической политики и ответственного инвестирования.

По словам Алены Дерябиной, генерального директора, председателя правления «Дон-строй инвеста», большая часть застройщиков в Москве делают шаги в сторону зеленого строительства, хотя покупатели пока не очень-то готовы за это доплачивать. Тем не менее четыре дома «Донстроя» уже сертифицировано по стандартам LEED.

В Москве есть и здания, получившие сертификаты BREEAM (в основном бизнес-центры, например Ducat Place) или FitWell. К основным принципам зеленого строительства относятся применение экологически чистых стройматериалов; сокращение количества отходов и вредного воздействия на окружающую среду; использование возобновляемых источников энергии; применение на стройках материалов местного производства, чтобы уменьшить загрязнение воздуха транспортом при перевозке, а также материалов с хорошим показателем энергоэффективности и энергосбережения.

Stone Hedge недавно заявила концепцию Healthy Вuilding (англ. «здоровое здание»): помимо энергоэффективности она предусматривает создание продуктивной среды для сотрудников и, как следствие, получение дополнительной прибыли для бизнеса, рассказала Виктория Васильева, заместитель генерального директора по продукту и инвестициям компании. Прогрессивные технологии требуют дополнительных вложений, но где-то инвестор «обходится малыми силами», например предусматривая функциональные планировки, так как даже «глубина помещения» повышает продуктивность работы. Еще одна концепция Stone Hedge – офисы в стиле bе Сitizen (англ. «будь гражданином»): девелопер создает пространство, в котором человеку комфортно. «Это важно для бренда работодателя, это говорит о том, что сотрудник в компании сможет себя полностью реализовать», – отмечает Васильева.

Принцип или декларация

Бессонов полагает, что иногда слова об ESG используются как маркетинговый ход: начиная проект, компании обещают соответствовать высоким стандартам, но через год-другой от них отходят. Чтобы этого не происходило, нужен контроль, обеспечивающий соблюдение заявленных принципов в течение всей жизни объекта недвижимости, считает банкир. Теоретически такой контроль могли бы взять на себя банки: если застройщик будет соблюдать ESG-принципы, банк может уменьшить ему ставку по кредиту. В «Сбере», по словам Бессонова, этот вопрос «прорабатывается», и, вероятно, такое предложение для девелоперов появится в I квартале 2022 г.

«Привлечение средств под зеленый проект должно давать выигрыш по ставке», – уверен Владимир Иванов, управляющий партнер ГК «Спектрум». Лучшее применение государственных субсидий, на его взгляд, – для инициатив, которые улучшают ситуацию с транспортом, безопасностью, экологией, а не просто для низкомаржинальных проектов.

По мнению Дерябиной, принципы устойчивого развития становятся важными для девелоперов просто в силу изменений в мире и на рынке недвижимости. Выросли требования покупателей не только к самому жилью и материалам, из которого оно построено, но и к тому, как дома эксплуатируются, дополняет Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет». По словам Антона Елистратова, генерального директора «Самолета», «ESG-повестка – про то, как заставить компании заниматься чем-то, что направлено не только на получение прибыли, но и на то, чтобы делать мир лучше». Один из способов сделать мир лучше – отрегулировать нормы потребления энерго- и водных ресурсов для разумного их потребления, вовлечь жителей в экоповестку через раздельный сбор мусора, предложить людям возможность использовать альтернативный транспорт – велосипеды или электромобили.

По словам представителей компаний, принявших участие в MREF-2021, они уже продвинулись в этом направлении. Если изначально проектировать здания с учетом оптимизации использования ресурсов, это позволит уменьшить затраты на техническое присоединение и на строительство, уверен и Стасишин.

Нужная цифра

Современные технологии позволяют оцифровать практически весь процесс девелопмента: от выбора площадки и получения разрешения на строительство до контроля подрядчиков и продаж – и дальше, до стадии эксплуатации объектов. В интервью «Ведомости. Недвижимости» Рафик Загрутдинов, глава департамента строительства Москвы, признал, что без технологий информационного моделирования отрасли уже невозможно работать: «И это не просто про трехмерный чертеж здания, где видны все коммуникации. Это про оцифровку всего жизненного цикла строительства».

Строительная отрасль традиционно считалась малоповоротливой и не слишком инновационной. Но ситуация изменилась. Современный девелопмент невозможен без цифровизации бизнес-процессов и внедрения умных технологий, отметил Дмитрий Зиканов, гендиректор Tekta Group.

Внедрение BIM – это важное направление, которое позволяет ускорить работы и вести параллельно многие рабочие процессы, составлять сметы и строительные планы, осуществлять заказ и изготовление оборудования, точно рассчитывать бюджет строительства и многое другое. Все это «медленно, со скрипом», но развивается в Москве, подтвердила Дерябина. «Мы проектируем и строим в BIM-модели, спотыкаясь обо все коллизии, которые возникают», – сказала она. По словам Иванова, трансформация затронула не только тех, кто строит, но и тех, кто проектирует: «Теперь, если ты инженер-проектировщик, ты и программист тоже, потому что внедряются новые виды инструментов».

В Москве взаимодействие девелоперов с властями города уже в значительной мере происходит онлайн. С 1 января 2022 г. московские застройщики, работающие с проектами по государственному заказу, должны перейти на BIM. Это заставило компании быстро осваивать новые программы и технологии. Группа «Эталон», например, на основе 10-летнего опыта использования подобных технологий разработала стандартизированный алгоритм их применения, адаптированный к требованиям госорганов. Это позволит ускорить проектирование и строительство жилых домов, социальных и коммерческих объектов в масштабе всей страны, уверен Геннадий Щербина, президент группы.

Что же касается цифровизации продаж, то ситуация складывается неоднозначная. По данным исследования компании Profitbase, только восемь компаний из 100 используют цифровые решения на каждом этапе онлайн-продаж: это ПИК, «Альфастройкомплекс» (Краснодар), «Брусника», MR Group, «Инград», «Самолет», ГК КВС (Санкт-Петербург) и ФСК. 11% компаний с переменным успехом пытаются выстроить весь процесс продаж в онлайне, 17% перевели в онлайн отдельные операции, 43% пока только предпринимают попытки их внедрить, а 21% вообще не используют.

Впрочем, не всегда дело в продавцах. У «Инграда» в 2019 г. на долю онлайн-продаж приходилось 2–3% в общем объеме, во время самоизоляции 2020 г. этот показатель достиг 100%. Сразу после снятия локдауна все вновь вернулось на уровень ниже 5%, сообщила компания. «Мы успешно внедрили сервисы для подбора квартиры, бронирования и покупки, а также согласования ипотеки в онлайн-формате, – рассказывает Зиканов. – Но, как показывает практика, клиенты Tekta Group предпочитают приезжать в офис продаж и знакомиться с проектом лично».

Исследования «Яндекса» подтвердили, что только 30% опрашиваемых согласились бы купить жилье без посещения офиса застройщика, тогда как 64% респондентов дали отрицательный ответ, а 6% покупателей не определились в действиях.

Антон Павлов, заместитель председателя правления «Абсолют банка», не уверен, что, покупая дорогую квартиру «не посмотрев, не пощупав ее», человек получит удовольствие. На вторичном рынке вряд ли кто-то будет готов покупать жилье по фотографиям, так как хочется посмотреть не только на дом, но и на его окружение. Поэтому в процессе цифровизации покупки-продажи недвижимости главное – не перегнуть палку, считает он.

По словам Бессонова, банки выигрывают от использования цифровых технологий. Например, цифровизация значительно уменьшила бумажный документооборот, что привело к значительной экономии. Если раньше 100% договоров кредитных поручительств и залогов подписывалось корпоративными клиентами лично в офисах, то сейчас в «Сбере» активно используется электронная цифровая подпись и 95–97% договоров акцептуется «виртуально».

Покупатели-физлица используют электронный сервис безопасных расчетов с продавцами при сделках на вторичном рынке, это большой прогресс по сравнению с аккредитивом, подчеркнул Бессонов.