Банкам пора подстелить себе соломку на ипотечном рынке

Ипотека оказалась самым динамичным сегментом розничного кредитования в России в 2016 г. и единственным, показавшим сопоставимые с 2014 г. объемы. Сумма выданных ипотечных кредитов составила около 1,5 трлн руб. и оказалось на 30% выше, чем в провальном 2015 г.

При этом активное наращивание задолженности физических лиц происходит в условиях относительно высокого качества кредитного портфеля. По данным Банка России, доля плохих ссуд остается на уровнях, достигнутых в конце 2015 г., а уровень кредитного риска демонстрирует тренд на снижение. Наряду с сохранением высоких стандартов андеррайтинга это создает основу для устойчивого развития ипотечного сегмента кредитного рынка в будущем, отмечает Банк России в своем последнем обзоре финансовой стабильности.

Данные НБКИ подтверждают стабильный и относительно небольшой уровень просрочки по ипотечным кредитам и довольно высокое качество заемщиков. По итогам трех кварталов 2016 г. задолженность по ипотеке, просроченной более чем на 30 дней, составляла 4,9% от общего ипотечного портфеля (это самый низкий уровень из всех видов розничного кредитования).

В то же время существует вероятность, что конфигурация ипотечного рынка может измениться, и связано это с программой господдержки. Банк России отмечает, что рост портфеля жилищных кредитов происходил «в том числе благодаря государственной программе субсидирования процентной ставки». Например, по данным регулятора, на данную категорию кредитов приходится около 33,3% всех выдач во II квартале 2016 г.

Эта программа, которая рассчитана на поддержку приобретения сравнительно недорогих квартир на первичном рынке, оказала существенное влияние на структуру ипотечного рынка. Например, вполне вероятно, что именно благодаря ей в первом полугодии 2016 г. кредиты стали более доступными с точки зрения рекомендованного семейного дохода для их обслуживания. Так, по данным НБКИ, в целом по России минимальный семейный доход, нужный для выплат по среднему ипотечному кредиту, снизился на 1,6% по сравнению с первым полугодием 2015 г. – до 73 200 руб. (предполагается, что для относительно комфортного обслуживания ежемесячный платеж не должен превышать трети дохода). При этом в крупнейших регионах – Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области – минимальный рекомендованный доход для обслуживания ипотеки в среднем снизился на 26%, 5,6%, 4,5% и 8,2% соответственно.

Но в 2017 г. программа господдержки ипотеки действовать перестала. Это означает, что неминуемо изменится структура и рынка, и потенциальных заемщиков. Программа подогревала интерес к жилью эконом-класса: максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области не превышала 8 млн руб., во всех остальных регионах – 3 млн руб. Поэтому после ее закрытия часть потенциальных заемщиков наверняка будет «вымываться». Кроме того, в программе была и психологическая составляющая стимулирования спроса («Надо взять кредит, пока государство помогает»), и с 2017 г. она тоже исчезнет.

Все это будет происходить на фоне сохраняющихся проблем в динамике реальных доходов населения и снижения качества входящих заявок на розничные кредиты. Банкам, возможно, придется столкнуться с уменьшением спроса на ипотеку (если не произойдет существенных изменений в стоимости жилья и уровне процентных ставок по кредитам), с изменением структуры спроса, пересмотром требований к заемщикам.

Соответственно, когда скорость амортизации хороших кредитов станет меньше выдачи новых, рынок столкнется с проблемой накопления плохих долгов в портфелях. А это как прямые, так и косвенные убытки, начиная от резервов и заканчивая ростом затрат на содержание и реализацию залогового имущества.

Конечно, на госпрограмму субсидирования ставок по ипотеке и параметры рынка жилья банки не могут оказывать прямого влияния. Но это не значит, что уже сейчас у них нет возможности подстелить соломку и если не полностью уберечь себя, то существенно сократить возможные потери в будущем от снижения темпов выдачи ипотечных кредитов. Для этого нужна эффективная система мониторинга заемщиков, умение проводить оценку риска по действующему кредиту и, конечно, инструменты профилактики дефолтов и работы с просроченной задолженностью.

При этом строить этот инструментарий необходимо уже сейчас. И многие банки, активно развивающие ипотечное кредитование, идут в правильном направлении. Их опыт позволяет дать несколько рекомендаций остальным:

- мониторинг финансового поведения заемщиков должен осуществляться с первого дня выдачи ипотечного кредита. Это позволит наработать статистику срабатывания сигналов, по которым полезно производить определенное взаимодействие с заемщиком;

- не реже четырех раз в год необходимо проводить оценку кредитного риска по действующим ипотечным кредитам с разбором кодов причин, повлиявших на изменение скорингового балла. Это позволит уточнять прогноз погашения долга в краткосрочной перспективе и в случае необходимости выявлять склонные к дефолту ссуды;

- необходимо контролировать текущую долговую нагрузку заемщика и его домохозяйства. Такой контроль даст возможность точно применять программы возвращения должника в нормальный график погашения кредита в случае ухудшения ситуации;

- по возможности использовать дополнительные данные для прогноза поведения заемщика. Например, хорошую предсказательную силу имеют переменные, полученные из анализа транзакций по счетам ипотечного заемщика, если он является клиентом банка по расчетным и накопительным программам.

Перечисленные меры, конечно, требуют от банка определенных усилий. Прежде всего, аналитических и методологических. На растущем рынке некоторым игрокам достаточно сложно принять решение о разработке правил работы в «нерафинированных» условиях. Но если этого не делать сейчас, риск натолкнуться на подводные камни в ближайшем будущем будет только увеличиваться.

Мнения экспертов банков, финансовых и инвестиционных компаний, представленные в этой рубрике, могут не совпадать с мнением редакции и не являются офертой или рекомендацией к покупке или продаже каких-либо активов.