Маркетинговые программы составили половину выдач рыночной ипотеки

По оценке Банка России, доля маркетинговых программ банков и застройщиков в III квартале 2024 г. составила около половины от общего объема выдач рыночной ипотеки, говорится в новом обзоре финансовой стабильности. Эти программы стали ключевым механизмом поддержки спроса на фоне завершения массовой льготной ипотеки и роста рыночных ставок, которые с конца октября превысили 22% годовых а к середине ноября достигли 28%.

Объем рыночных кредитов в II–III кварталах 2024 г. оставался стабильным, около 370 млрд руб. за квартал, пишет ЦБ. В октябре выдачи рыночной ипотеки выросли на 14% примерно до 117 млрд со 103 млрд руб. в сентябре, несмотря на рост ставок, что может говорить о применении различных схем с повышенным риском для заемщиков, сообщал ранее Банк России. В годовом выражении на рыночную ипотеку сейчас приходится 32% выдач – остальное на льготные программы.

Наращивание банками ипотечных выдач по программам с субсидированной ставкой от застройщика привело к росту среднего размера кредита в сегменте строящегося жилья на 13% в III квартале относительно предыдущего квартала. Вдобавок фактические процентные ставки по ипотечным кредитам, выданным вне госпрограмм, еще больше отклонились от рыночных уровней, предлагаемых банками вне совместных программ с застройщиками: они составили в среднем 13% против 22% годовых, пишет ЦБ со ссылкой на данные мониторинга Дом.РФ.

Сворачивание массовой программы ипотеки, высокие ставки в экономике наряду с частым исчерпанием лимитов по остальным госпрограммам вынудили девелоперов и банки активизировать совместные инициативы. Среди примеров маркетинговым программ – ипотека со сниженной ставкой на льготный период и на весь срок ипотеки, траншевая ипотека и рассрочка от застройщика. Регулятор напомнил о рисках, которыми сопровождаются такие программы для всех участников сделки – заемщиков, банков и застройщиков.

Основной риск для заемщика заключается в том, что при покупке жилья по программам с субсидированной ставкой цена недвижимости зачастую завышена. Это создает сложности при продаже квартиры на вторичном рынке или рефинансировании кредита. Такое предупреждение есть на сайте «Домклика» при выборе соответствующей программы.

Если субсидированная ставка рассчитана на льготный период, возникает процентный риск заемщика после его завершения, когда платежи существенно возрастут. По расчетам Банка России, после льготного периода длиною в 5 лет на шестой год рост платежа может оказаться двукратным и превышать сумму, которую бы заемщик платил, возьми он кредит по рыночной ставке изначально.

Для банков такие программы связаны с повышенными кредитными рисками. В случае дефолта заемщика рыночная стоимость залога может оказаться ниже суммы кредита. Кроме того, фиксируя низкие ставки, банки рискуют недооценить свои процентные риски, особенно в условиях роста стоимости фондирования. Уже сейчас, по оценке Банка России, значительная часть ипотечных кредитов, предоставленных банками в 2022 г. по экстремально низким ставкам приносит не прибыль, а убытки.

Застройщики, компенсируя банкам снижение ставок, вынуждены сокращать свою маржинальность. Из-за этого компании недополучают часть прибыли, выплачивая ее банкам за снижение ипотечной ставки для покупателей.

Субсидированная ставка может быть вдвое ниже рыночной или сниженной на несколько процентных пунктов (п. п.). Первый вариант предлагает, например, банк «Кубань Кредит» в рамках «Новогоднего тарифа», снижая ставку при покупке недвижимости у партнеров с 23,5 до 14%. В то же время Сбербанк предлагает снизить ставку на 1 п. п. по совместной программе с «Самолетом». В Совкомбанке действует «Правильная ипотека с субсидированием от застройщика», где ставка на льготный период может составлять 6,5%.

Учитывая высокие риски, Банк России проводит мониторинг совместных программ и разрабатывает меры их минимизации. Одна из таких инициатив – стандарт защиты ипотечных заемщиков, который вступит в силу с 1 января 2025 г. Документ запрещает банкам получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставок, если это приводит к росту цены объекта недвижимости.

Из-за этой и других мер, планируемых к запуску в 2025 г. Банком России (ограничение полной стоимости кредита (ПСК) и введение эскроу-счетов для индивидуального жилищного строительства), а также высокой ключевой ставки следующий год для рынка ипотеки может стать одним из самых «неурожайных» за последние шесть лет. Банки выдадут примерно 1,2–1,3 млн кредитов суммарно на 4 трлн руб. – это минимум с 2019 г., когда выдачи составили 3,1 трлн руб., писали ранее «Ведомости». Выдачи 2025 г. окажутся на 17% ниже уровня этого года, по итогам которого банки предоставят 4,8 трлн руб. ипотечных кредитов.