Аналитики прогнозируют рост ипотечных ставок из-за стандарта кредитования

Из-за появления нового стандарта ипотечного кредитования банки могут закладывать упущенную выгоду в ставку, что вызовет ее дополнительный рост. Такого сценария не исключают аналитики Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА) в своем новом прогнозе рынка ипотеки (есть у «Ведомостей»).

Банковское сообщество утвердило согласованный 23 сентября с ЦБ новый стандарт ипотечного кредитования, который призван защитить права и интересы ипотечных заемщиков. Он вступает в силу с июля 2025 г. и предусматривает отмену дополнительных комиссий за установление пониженных ставок, а также запрет на вознаграждения банкам за такие ставки от застройщиков. Ипотечные кредиты не должны выдаваться на срок более 30 лет и превышать 80% от справедливой стоимости жилья. Помимо этого документ требует от банков доносить до заемщиков в доступной форме все условия кредита и связанные с ним риски.

Стандарт направлен на снижение рисков заемщиков, увеличение прозрачности кредитных операций и прекращение использования высокорисковых схем, объяснял Банк России.

Средняя рыночная ставка по ипотеке на новостройки к 13 октября впервые достигла 23%, на вторичным рынке она составляет 22,34%, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства.

С мнением АКРА о росте ставок после начала работы стандарта в 2025 г. согласны в «Абсолют банке». «Банки не могут терять свою маржинальность, поскольку ее стабильность – гарантия финансовой устойчивости», – отмечает заместитель председателя правления банка Антон Павлов. Поэтому, считает он, средние рыночные ставки вырастут, а с учетом ключевой (сейчас – 19%) это будет фактически заградительный барьер.

Банки могут перекладывать упущенную выгоду на заемщиков, не исключает главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. Но ставки уже и так находятся на заградительном уровне и дальнейшее их повышение может еще сильнее ограничить выдачи ипотечных кредитов, отмечает она.

Руководитель направления залоговых кредитных рисков «Своего банка» Павел Рыбников не считает, что новый стандарт принесет банкам серьезную упущенную выгоду. Напротив, в силу снижения рисков сделки стандарт может положительно при прочих равных повлиять на стоимость риска и, соответственно, на ставку для клиента, полагает он.

Ипотечный стандарт обобщил многие нормы, которые уже работали на рынке, говорит представитель ВТБ. Несмотря на то что документ вступает в силу с 1 января 2025 г., ряд значимых его аспектов до сих пор обсуждается регулятором с участниками рынка, продолжает он. Речь о работе субсидированных программ застройщиков и программы снижения ставки заемщиком за счет внесения комиссии. Важно соблюсти баланс между защитой прав заемщиков и развитием рынка недвижимости, добавляет представитель ВТБ.

Более значительное влияние на ипотечный рынок продолжат оказывать такие факторы, как высокая ключевая ставка и рост инфляции, подчеркнул Рыбников. В Совкомбанке ждут дальнейшего роста рыночных ставок по ипотеке выше текущих 23% прежде всего из-за ожиданий повышения ключевой ставки, добавляет Землянова.

В 2024 г., по прогнозам АКРА, ипотечный портфель банков вырастет на 10–15% против 29,5% в рекордном для этого сегмента 2023 году. Общий объем ипотечных выдач может составить 5–5,2 трлн руб., что на 35% ниже показателей 2023 г. (7,8 трлн руб.), но на 5% выше результатов 2022 г. (4,8 трлн руб.). Агентство ожидает, что ипотечные выдачи на первичное жилье сократятся на 25%, а остальная ипотека – на 40%.

Цены на жилье, несмотря на их стабильность сейчас, могут корректироваться на 5–10% в ближайшие 12 месяцев, отмечают в АКРА. Но в долгосрочной перспективе спрос может вновь привести к росту цен. Аналитики агентства предполагают, что накопленные средства население начнет активно вкладывать в недвижимость не ранее III квартала 2025 г. Поскольку перечень активов для инвестиций и сохранения сбережений весьма ограничен, значительная часть средств населения, скорее всего, вновь перетечет на рынок недвижимости.

Аналитики агентства «Национальные кредитные рейтинги» (НКР) ожидают, что объемы ипотечных выдач в 2024 г. могут сократиться на 15–25% и составят 5,8–6,4 трлн руб. В агентстве «Эксперт РА» ожидают падения ипотечных выдач до 5,4 трлн руб., что сопоставимо со сжатием рынка в 2015 г. ВТБ и Совкомбанк прогнозируют снижение примерно до тех же уровней, что и аналитики АКРА, – до 5–5,2 трлн руб.

Также Землянова из Совкомбанка ожидает, что средние цены на новостройки по итогам 2024 г. могут прибавить 7–10% год к году, а на вторичное жилье – снизиться на 3–5%. В 2025 г., по ее мнению, цены на первичном рынке, скорее всего, продолжат расти исходя из предпосылки о сохранении жесткой денежно-кредитной политики Банка России, а на вторичном рынке могут снизиться до 10%.

Рост цен на жилье ожидают и в «Абсолют банке», но не в такой динамике, как в 2023 – начале 2024 г. При этом на цене квартир отразится не именно введение ипотечных стандартов, подчеркнул Павлов. Для подорожания есть множество других объективных факторов – от роста стоимости расходных материалов до увеличения стоимости ресурсов для застройщиков, объяснил банкир.