Минфин призвал ЦБ ослабить регулирование ипотеки на строящееся жилье

В Минфине считают, что Банку России стоит снизить надбавки к капиталу банков при выдаче ипотечных кредитов на строящееся жилье по договорам долевого участия (ДДУ), заявила заместитель директора департамента финансовой политики Минфина Ольга Доронина на XXI Международном банковском форуме ассоциации «Россия». При рухнувших темпах выдач сохранение жестких требований к капиталу нецелесообразно, считают в Минфине. 

Ведомство опросило несколько банков по поводу уровня стоимости риска (CoR) и показателя просрочки, а также их влияния на потребление капитала в сегментах ипотеки по ДДУ и в потребительском необеспеченном кредитовании. По данным Минфина, в сегменте ДДУ относительно рисков и просрочки потребление капитала кратно выше, чем в потребительском кредитовании, поэтому в ведомстве считают необходимым снижать макронадбавки.

«Мы знаем, что они [надбавки] были повышены в период, когда ипотечное кредитование росло двузначными темпами, и ЦБ это сделал для охлаждения рынка, мы ЦБ поддерживали. Но, наверное, сейчас, когда объемы ипотечных кредитований снижаются примерно на 40% к прошлому году, мы считаем целесообразным их [надбавки] возвращать [к прежним уровням]», – отметила Доронина. 

Также Минфин сравнил уровень риск-коэффициентов в сегменте ДДУ и готового жилья. По данным ведомства, указанным в презентации Дорониной, коэффициенты риска по ДДУ (с учетом макронадбавок) превышают коэффициенты на готовое жилье в среднем в 1,6–3,6 раза в зависимости от показателя долговой нагрузки (ПДН; соотношение платежей по всем кредитам и займам человека к ежемесячному доходу). В итоге, отметила Доронина, риски сегмента ДДУ несопоставимы с тем уровнем надбавок к капиталу, которые применяются Банком России при регулировании ипотеки.

Но Банк России «откатывать» свое регулирование не готов, заявила журналистам в кулуарах форума заместитель председателя ЦБ Ольга Полякова, комментируя инициативу Минфина. «Падение [выдач] было нами ожидаемо, здесь играет роль и отмена льготной широкомасштабной ипотеки, и наши усилия. Сейчас нормальные темпы ипотечного кредитования», – заявила Полякова.

В марте 2024 г. ЦБ значительно повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки для заемщиков с ПДН выше 80%. Например, если первоначальный взнос по ипотеке у такого клиента составляет 10–15%, то надбавка к коэффициентам риска будет 9 (была 6). Даже если заемщик с ПДН выше 80% внес первоначальный взнос в размере больше половины от стоимости жилплощади, надбавка к коэффициенту риска составит 5, хотя до этого была 1. Такое повышение регулятор объяснил тем, что растет доля заемщиков, которые для первоначального взноса берут необеспеченные потребительские кредиты, что негативно сказывается на уровне их закредитованности. До этого масштабный раунд повышения надбавок был осенью 2023 г.

После того как 1 июля завершилась массовая льготная программа ипотеки под 8%, выдачи новых кредитов рухнули в банках в 2,2 раза. В июле российские банки предоставили ипотеки на 348,5 млрд руб., что в 2,2 раза меньше, чем в июне, следует из данных Frank RG. Год к году выдачи упали на 47%. В августе ипотека немного восстановилась – банки выдали кредитов на 371,9 млрд руб., что больше показателей июля на 6%. Но в годовой динамике выдачи просели на 57%, писали ранее «Ведомости».

Банк России повышал макронадбавки с целью сбалансировать рынок за счет снижения ипотечных выдач, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Этот инструмент в том числе способствовал снижению спроса, поэтому маловероятно, что Банк России откажется от выбранного пути, полагает эксперт.

Риск заключается в замедлении темпов строительства, прибыль застройщиков существенно сократится.

Предложения Минфина могут быть нелишними в разрезе долгосрочных перспектив здорового восстановления рынка ипотечного кредитования (на горизонте 3–5 лет), говорит управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. Но сейчас изменение конфигурации надбавок совершенно ничего не изменит, считает он: давление на капитал среди всех факторов, ограничивающих ипотечные выдачи, имеет несопоставимо меньшую значимость, чем окончание массовых льготных программ, неопределенность с увеличением лимитов по оставшимся (семейная и IT-ипотека), заградительные ставки по рыночной ипотеке, раздутые цены на жилье и общая закредитованность.