Как рынок отреагировал на продление льготной ипотеки

Льготная ипотека по всей территории России будет продлена до 1 июля 2024 г. Об этом в четверг, 15 декабря, сказал Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Ставка по такому виду ипотеки будет увеличена с 7 до 8%. Путин также предложил расширить доступ к семейной ипотеке и распространить ее на семьи с как минимум двумя детьми моложе 18 лет. Сейчас такой кредит могут получить семьи с детьми, родившимися после 1 января 2018 г. Ставка по ней равна 6%.

После новости бумаги девелоперов пошли вверх. Стоимость акций ПИК выросла на 3,87% до 611,4 руб., ЛСР – на 1,34% до 454,2 руб., «Самолета» – на 3,72% до 2484 руб.

Льготная ипотека была запущена в апреле 2020 г. С тех пор она несколько раз продлевалась, а ставка менялась в диапазоне 6,5–12%. Действующая программа рассчитана до 31 декабря 2022 г., ставка составляет 7% годовых. Лимит по кредиту – 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти и 6 млн руб. – для остальных регионов. Максимальный срок кредита составляет 30 лет. За все время около 930 000 семей оформили кредиты по льготной программе на 3,1 трлн руб., передал «Ведомостям» генеральный директор Дом.РФ Виталий Мутко через представителя.

Против продления программы выступали Минфин и ЦБ. 16 ноября замминистра финансов Алексей Моисеев заявил, что ведомство не считает целесообразным продлевать госпрограмму. Такой же позиции придерживались и в Счетной палате. Аудитор Наталья Трунова в интервью «Ведомостям» поясняла, что этот инструмент сформировал искажения на рынке. В частности, льготная ипотека способствовала возникновению большого разрыва цен на новостройки и на вторичное жилье.

«Часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. [Сейчас] разрыв цен такой, что для определенных групп ­населения это действительно становится невозможным», – говорила Трунова.

Строительный блок кабмина, в свою очередь, выступал за продление ипотечных льгот, в том числе программы субсидирования от застройщиков. По мнению замминистра строительства и ЖКХ России Никиты Стасишина, данные меры должны действовать как минимум до конца 2023 г.

Что думают девелоперы

Максимально доступная ипотека – это одно из основных условий развития российского рынка жилья и реальная возможность для многих приобрести новую квартиру, отмечает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. По его словам, новые условия в любом случае остаются значительно лучше базовых ипотечных ставок, так что они поддержат спрос и объемы нового строительства.

Продление льготной ипотеки вряд ли оживит рынок, говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин: ее принципиальные условия не меняются и новых клиентов эта программа не привлечет. Бизнес может рассчитывать в основном на тех, кто в последние полгода откладывал средства на первый взнос и рассчитывал на эту программу, полагает эксперт. Ажиотажа ждать не нужно, предупреждает Щекин, но какой-то «прожиточный минимум» для рынка жилья льготная ипотека даст. А вот семейная ипотека действительно может оживить спрос, так как она вовлечет много семей с детьми подросткового возраста на рынок жилья, предполагает эксперт.

Решение поможет застройщикам пройти нынешний переходный этап с наименьшими издержками и стабилизировать рынок новостроек, считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Доля покупок жилья с использованием льготной ипотеки в компании составляет более 60% от общего объема, отмечает девелопер, поэтому завершение госпрограммы стало бы негативным фактором. По подсчетам Нюхалова, спрос мог бы упасть более чем на 10%. Но с учетом новых условий спрос на семейную ипотеку вырастет не менее чем на 15%, резюмировал эксперт.

Что говорят банки

Банки поддерживают продление ипотечного кредитования с господдержкой до середины 2024 г. Об этом заявили представители Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка, Росбанка и Промсвязьбанка.

Это важный стратегический шаг, который определит развитие всего рынка на несколько лет вперед и поможет в решении национальной задачи по вводу нового жилья, считает заместитель президента – председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

Продление программы позволит стабилизировать рынок в случае новых «черных лебедей», а повышение ставки несколько снижает нагрузку на бюджет, говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. При этом срок продления на 1,5 года выглядит комфортным для рынка как с точки зрения поддержки строительной и смежных с ней отраслей, так и с точки зрения недопущения резких ценовых колебаний на рынке первичной недвижимости, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Срок до 1 июля 2024 г. обозначен как «переходный» период и далее, вероятно, будет адаптация госпрограммы к рыночным условиям и спросу на жилье, считает главный аналитик «Росбанк дом» Ирина Бабина. При этом повышение ставки до 8% не должно сильно отразиться на величине спроса, уверена аналитик: это значение близко к комфортному для заемщика уровню.

По оценке Мутко, продление программы позволит улучшить жилищные условия еще 300 000–350 000 семей. ВТБ рассчитывает, что в этом году российские банки выдадут порядка 4,6–4,7 трлн руб. ипотеки, а в следующем – за счет продления госпрограмм – покажут не меньшие результаты. При этом льготные программы могут показать прирост продаж, отметил Печатников: ипотека с господдержкой – до 1,2 трлн руб., семейная – до 900 млрд.

Модификация программы через изменение условий в том или ином виде ожидалась, говорит аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова: в текущих условиях ее прекращение имело бы серьезный негативный эффект.

Что будет с ценными бумагами

Реакция рынка на новости в четверг довольно умеренная, считает эксперт по фондовому рынку «БКС мир инвестиций» Валерий Емельянов: рост акций до 4% говорит об отсутствии ажиотажа и резкой переоценки бизнеса. Скромная реакция связана с тем, что механизм льготной ипотеки в целом себя уже исчерпал, говорит аналитик, наращивать продажи за счет софинансирования ставки некуда, снижать ставку тоже. Фактически акцент господдержки сместился с тех, у кого доходы позволяли купить новостройку, на тех, у кого есть и доходы, и дети, рассуждает Емельянов. «Но рынок ожидал нечто похожее, поэтому мы не увидели сильного негатива, когда говорили об отмене льгот, и теперь не видим бурной радости о ее продлении», – резюмировал эксперт.

Продление программы льготной ипотеки – это позитивная новость для отрасли и акций застройщиков, но непонятно, будет ли новая ставка в 8% стимулировать спрос на новостройки, отмечает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. В новых экономических условиях цены на квартиры остаются высокими, а доходы населения сокращаются. Объемы строительства также снижаются, но доля нераспроданных квартир в новостройках растет, указывает аналитик. В декабре показатель достиг рекордных 66%, или более 41 млн кв. м от площади всего строящегося жилья, что на 44% больше, чем в начале прошлого года, говорят данные информационно-консалтингового агентства «Infoline-аналитика». Из-за этих факторов льготная ипотека в следующем году не сможет стать тем драйвером роста, которым она была два года, делает вывод Пырьева. Госпрограмма поддержит рынок недвижимости, но объемы продаж все равно будут снижаться, поскольку девелоперам необходимо восстановить баланс, прежде всего скорректировав цены, резюмирует она.

На динамику продаж девелоперов повлияет изменение финансовых условий с банками по их совместным продуктам для клиентов, говорит аналитик по российским акциям УК «Ингосстрах-инвестиции» Анна Михайлова. Например, Сбербанк с 27 декабря прекращает прием заявок с субсидированием от застройщика с итоговой ставкой менее 3%. Ипотека по заниженным ставкам в последний год являлась важным маркетинговым инструментом для девелоперов, поэтому смена поведения финансовых структур повлияет на рынок недвижимости, объясняет Михайлова. По ее мнению, от новых условий программы семейной ипотеки выиграют крупные игроки, работающие преимущественно в массовом и эконом-сегменте, в первую очередь «Самолет» и ПИК.