Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость

Недвижимость – традиционный вид альтернативных инвестиций в России, который призван защитить от инфляции. За I квартал общий размер инвестиций в коммерческую недвижимость, которая является основным объектом вложений, достиг рекордных за всю историю наблюдений 101,8 млрд руб., что в 2 раза выше аналогичного периода прошлого года (51,9 млрд руб.)., свидетельствуют данные Knight Frank. Но повторить или побить установленный рекорд в следующих кварталах будет сложнее – инвестиционная активность снизилась после резкого удорожания финансирования из-за роста ставок в экономике и ее грядущей перестройки.

Российские инвесторы чаще всего приобретают коммерческую недвижимость (офисную, складскую, торговую), которая сдается в аренду. Больше всего инвестируют в офисы, а в последние годы начал расти интерес к складской недвижимости, тогда как торговая недвижимость стала менее привлекательным активом, отмечают эксперты. В объеме инвестиций в коммерческую недвижимость около 40% всех сделок происходит в сегменте офисов, отмечает директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. По его словам, растущий с 2019 г. интерес инвесторов к складским объектам объясняется двумя факторами – развитием электронной коммерции и премией в ставке капитализации в 2–3% против офисов и ритейла на тот момент. За последние три года в складах заключили сделок на 32% от объема инвестиций, при этом в 2021 г. складской сегмент стал самым популярным – в него вложили 41% всех инвестиций за год, добавляет эксперт. Порядка 60% составляют инвестиции в площадки под жилые объекты, говорит генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. Она добавляет, что на фоне неопределенности этот сегмент продолжит удерживать лидерство до конца 2022 г. – девелоперам важно пополнять свой земельный фонд. Но по итогам 2022 г. темпы инвестирования, по мнению Харитоновой, все-таки замедлятся.

Неопределенная экономическая и политическая ситуация, а также очень высокая стоимость банковского финансирования после повышения ключевой ставки ЦБ станут препятствием для роста инвестирования в недвижимость. После начала спецоперации на Украине и введения западных санкций Банк России 28 февраля повысил ключевую ставку с 9,5% до рекордных 20%. В апреле Центробанк дважды снизил ставку: 11 апреля – до 17%, а 29 апреля – до 14%. Традиционно инвестиционная недвижимость приобретается с привлечением банковского финансирования, а сегодня это слишком дорого. «На рынке сейчас активны те инвесторы, у которых есть полная стоимость активов в виде собственного капитала, но таких инвесторов, очевидно, гораздо меньше», – говорит управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS Алексей Новиков. Хотя, продолжает он, в условиях ожидаемого роста инфляции недвижимость выглядит очень привлекательным активом и в компании видят новых игроков, которые рассматривают ее приобретение.

Защита от инфляции

Недвижимость традиционно рассматривается как инструмент защиты от инфляции, поскольку исторически на рынке недвижимости сохраняется тенденция к росту цен, хотя случаются и краткосрочные просадки. В долгосрочном периоде стоимость недвижимости растет темпами не ниже инфляции, отмечают аналитики «ВТБ мои инвестиции». Если цены на недвижимость на вторичном рынке падают ниже инвестиционной стоимости (стоимость строительства + затраты на финансирование + прибыль), то девелоперы перестают строить новые объекты, что со временем приводит к балансировке спроса и предложения и выравниванию цен продаж до уровня не ниже себестоимости. Таким образом, инфляция со временем транслируется в цены продаж, но такой цикл может занимать до 3–5 лет, поясняют эксперты.

Недвижимость имеет свойство «впитывать» инфляцию, поскольку на долгосрочном горизонте рост себестоимости нового строительства и его замедление в кризисные периоды формируют к моменту восстановления экономики дефицит площадей, что ведет к динамичному росту ставок аренды и, соответственно, к росту стоимости готовых объектов, добавляет директор по альтернативным инвестициям УК «Альфа-капитал» Андрей Богданов. Любой кризис является оптимальным периодом для инвестирования в активы, коррелирующие с динамикой экономики, в том числе в недвижимость, и сейчас рост оценки рисков и требуемой премии за этот риск формирует возможность приобрести активы по сниженной стоимости, добавляет он.

Между тем заместитель главы Tinkoff Private Сергей Мальцев предупреждает, что инвесторы должны быть готовы к тому, что в 2022 и 2023 гг. эффективная доходность вложений в недвижимость может быть отрицательной в связи с ожидаемым резким скачком инфляции (прогноз ЦБ – 18–23% годовая инфляция в 2022 г.), но в перспективе 3–5 лет недвижимость должна обыграть инфляцию.

Сроки и доходность

Инвестировать в недвижимость нужно на срок не менее 5–7 лет, говорят эксперты. А доходность зависит от того, какой актив выбирать: необходимо производить качественный отбор инвестиций, чтобы премия за принимаемый риск была справедлива.

Обычно бизнес-план для вложений в недвижимость составляется на 5–7–10 лет, но некоторые инвесторы покупают недвижимость как трофейный актив, т. е. они не планируют продавать объект, хотят его оставить, например, своим наследникам, если это фамильный офис, говорит Новиков. Если это ЗПИФ, у него всегда есть срок жизни, хотя его можно продлить, что часто приводит к тому, что активы, которые покупались с горизонтом 5–7 лет, остаются в фондах до 20 лет, добавляет эксперт. По словам Новикова, инвесторы, которые приобретают стабилизированные активы, ожидают доходность выше 20%. Она достигается за счет привлечения банковского финансирования, когда инвестор берет на себя дополнительные риски, связанные с финансированием, но привлекает большую часть капитала из банка по более низкой ставке, что дает ему более высокий возврат на его собственные инвестиции. Собственно, на этой игре с риском он и зарабатывает доходность выше 20%.

Влияние геополитики пока не отразилось на финансовых показателях рыночных ЗПИФов недвижимости по итогам I квартала 2022 г. – так, средняя доходность с арендных платежей по рыночным ЗПИФам недвижимости положительная и составила 9,98%, говорит Харитонова.

Где вложиться

Инвесторам лучше выбирать ликвидные объекты в востребованных локациях, которые будут интересны арендаторам и инвесторам на протяжении многих лет, советуют аналитики. Наиболее устойчивые активы находятся в Москве, на втором месте – Санкт-Петербург, на третьем – остальные регионы, которые тоже сильно различаются, так как среди них есть отдельные «звезды», отмечает Новиков. На Москву приходится 70–80% от общего объема инвестиций, на Санкт-Петербург – 10–20%. В этих городах сконцентрирован основной объем современного качественного предложения, что создает ликвидный рынок аренды и купли-продажи, добавляет Платов.

Жилая недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга приносит наибольшую доходность при минимальных рисках, причем в большей степени в Санкт-Петербургском регионе, где за счет ограниченности земельных территорий темпы роста цен выше московских, говорит аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. Мальцев наиболее перспективными сегментами считает жилую недвижимость бизнес- и премиального сегментов в столицах и городах-миллионниках, а также складскую недвижимость, особенно ориентированную на сегмент продуктовой розницы и онлайн-торговли. Перспективным направлением эксперт считает и недвижимость для дата-центров, так как требования к хранению критической информации внутри страны продолжат ужесточаться.

Богданов, наоборот, считает более интересной для инвестиций коммерческую недвижимость, где уже постепенно формируются ценовые дисконты, а не жилую, которая еще не отражает в своей цене риск ее приобретения. В соотношении риск – доходность покупка готового объекта, сданного в аренду, сейчас более рациональна, чем вложения в девелопмент с неясной перспективой «заселения» площадей на горизонте год-два и вообще возможности завершить строительство как минимум в срок, добавляет эксперт.

Многие инвесторы в текущей ситуации ищут объекты коммерческой недвижимости с повышенной доходностью, в том числе стрессовые активы или вынужденные продажи от иностранных инвесторов, отмечал в марте руководитель группы по инвестициям компании «Джонс Лэнг ЛаСаль» Микаэл Казарян. Помимо этого в компании фиксировали большой интерес к проектам в реальном секторе: в производстве продуктов питания и товаров повседневного спроса.

Оксана Айсина, генеральный директор «АБЕ консалтинга», руководитель общественной приемной Москвы, считает, что сейчас выгодно инвестировать в туристические регионы России на фоне сложностей для путешествий за границу. Инфраструктура туристических регионов России начала улучшаться в связи с ростом потока туристов, вызванного закрытием заграничного туризма еще с начала пандемии, отмечает эксперт. Популярный у туристов Алтай привлек внимание инвесторов для строительства баз отдыха, гостиниц, пансионатов, не менее интересны, по мнению Айсиной, такие направления, как Байкал, Кавказ, Крым, Дальний Восток. А рынок Москвы сейчас перегрет и девелоперы не ждут положительной динамики даже от льготной ипотеки, резюмирует она.

В классическом портфеле состоятельных клиентов недвижимость всегда должна присутствовать, и не только российская, добавляет Мальцев. Сейчас популярной инвестицией является зарубежная недвижимость в дружественных странах, в том числе ОАЭ, Турции, как с целью релокации, получения ренты, так и с инвестиционной целью на этапе строительства, поясняет эксперт. Есть объекты, которые позволяют заработать 15–20% на росте цены при своевременной продаже, отмечает он.

Непрямое владение

Можно не ограничиваться прямыми инвестициями в недвижимость: оптимальной формой для частных инвесторов аналитики «ВТБ мои инвестиции» считают инвестиционные фонды, позволяющие упростить, диверсифицировать и повысить надежность инвестиции. Также можно вложиться в биржевой индекс недвижимости, например в индекс московской недвижимости «Домклик» (ипотечный сервис «Сбера»), советует руководитель проектов ИК «Велес капитал» Валентина Савенкова. Он рассчитывается Московской биржей с 1 августа 2020 г. и за это время вырос почти на 50%. Индекс рассчитывается на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых «Домклик», и отражает среднюю стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве в рублях. Индекс не включает сделки, совершенные без использования ипотеки, и сделки с коммерческой недвижимостью (которая традиционно является более доходным инструментом инвестирования).

С 31 января текущего года стартовали торги фьючерсом Home со следующими параметрами: 1 лот – 0,1 кв. м московской недвижимости, исполнение – квартальное (третий рабочий день после третьего воскресенья месяца исполнения), одновременно торгуются два фьючерса (на данный момент – с исполнением 22 июня и 21 сентября). Плюсы такой формы инвестиций в недвижимость – высокая ликвидность (возможность продать фьючерс в любой рабочий день, когда идут биржевые торги), отсутствие затрат на содержание объекта недвижимости, низкий входной порог и небольшие комиссионные издержки. Плюс полноценное участие в росте московской недвижимости, что и является основной целью данного сценария, заключает Савенкова.

Риски

Если обобщить взгляд на отрасль, то стоит разделить строительство и готовые объекты, говорит Богданов. В строительстве сейчас ключевые риски сосредоточены в неопределенности конечной себестоимости строительства, наличия материалов, техники и оборудования, необходимых для завершения стройки, а также ее финансирования, перечисляет эксперт. А главное – востребованность построенных пространств покупателями или арендаторами. В готовой недвижимости рисками Богданов называет угрозы съездов арендаторов или снижения арендной выручки за счет скидок, каникул, снижения товарооборота, без возможности оперативно пересдать площадь.

Сейчас есть риски недостроев и отсрочек (мелкие игроки подвержены большему риску), а также сохраняется риск сокращения платежеспособного спроса на фоне снижения доходов населения, ускорения инфляции, роста безработицы и т. д., добавляет Пырьева из «Финама». В случае ухудшения текущего положения есть вероятность, что собственник будет долго искать как арендатора, так и покупателя, и будет вынужден снижать цены, что снизит доходность от инвестиций.