Больше половины россиян гасят ипотеку за 3,2 года
Эксперты связывают поведение заемщиков с динамикой ставок
58% заемщиков, оформивших ипотечные кредиты с 2010 по 2021 г., погасили их за 38 месяцев (см. таблицу), свидетельствуют данные ОКБ (единственное бюро с данными Сбербанка), очищенные от рефинансированных кредитов. Более ранние данные в ОКБ нерелевантны. Средний срок ипотечного кредита в сентябре минувшего года достиг исторического максимума, зафиксировал ЦБ, – 20,6 года. Это срок, на который ипотека оформлялась в течение первых девяти месяцев 2021 г.
Из тех, кто взял ипотеку в 2010–2016 гг., 70% закрыли кредит, на это у них ушло в среднем 48 месяцев. 89% взявших ипотеку в 2010 г. погасили ее досрочно за 52 месяца (4,4 года), из тех, кто брал ипотеку в 2016 г., досрочно выплатили кредит 60,5% – за 33 месяца. Четверть заемщиков, взявших ипотеку в 2017–2021 гг., погасили ее в среднем за 16,4 месяца. Но, к примеру, среди оформивших ипотеку в 2021 г. досрочно выплатили кредиты 4,8% заемщиков – за четыре месяца, а среди взявших ипотеку в 2017 г. досрочно ее погасили 47,8% заемщиков – за 28 месяцев.
Короткие сроки жизни ипотечного кредита не обязательно означают, что заемщик много зарабатывает и быстро гасит, отмечает младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Вячеслав Путиловский, после улучшения своих жилищных условий гражданин может продать старое или наследственное жилье и погасить большую часть кредита. Другой вариант – на фоне снижения ставок по ипотеке и по депозитам в течение 2020 г., появления госпрограмм люди, копившие ранее на жилье, все-таки решились на ипотеку. При этом первый взнос составлял 50% и более. За счет этого реальный срок кредита сильно сокращался, продолжил Путиловский. По его словам, логично, что кредиты с более низкой ставкой гасятся быстрее, потому что первые годы основная часть выплат – это проценты. Что касается кредитов свыше 12 млн руб. (их гасят обычно быстрее), часто это достаточно дорогие объекты, приобретаемые бизнесменами, для которых выгоднее взять недвижимость в ипотеку под достаточно низкую ставку, чем отвлекать деньги из своего бизнеса.
Ипотечный рекорд
В 2021 г. банки выдали рекордный объем ипотечных кредитов – 5,8 трлн руб. В наступившем году рекорд повторить уже не удастся, уверены эксперты. Банки выдадут кредитов примерно на 4,5 трлн руб., прогнозирует старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова. По ее словам, причин снижения размеров выдач несколько: исчерпание платежеспособного спроса, увеличение уровня ипотечных ставок с одновременным ростом стоимости недвижимости, а также вероятное сворачивание государственной льготной программы по новостройкам в июле 2022 г., при том что полностью заместить ее семейной ипотекой не удастся.
Оценку объемов досрочного погашения необходимо сопоставлять со средней ставкой по ипотечным кредитам в момент их выдачи, указал директор банковских рейтингов НРА Константин Бородулин. Средняя ставка по итогам 2010 г. составляла 13,1%, а по итогам 2020 г. уже 7,5% (пусть и за счет льготных программ). Соответственно, продолжил Бородулин, раньше у заемщиков был повышенный стимул гасить длинные ипотечные кредиты, снижая общий уровень переплаты. Средневзвешенная ставка 15 крупнейших ипотечных банков к концу года на первичное жилье составила 9,58%, на вторичное – 9,62%, следует из мониторинга Дом.РФ на 30 декабря. При этом базовые ставки в большинстве банков в конце 2020 г. превышали 10%, а с начала года уже три крупных банка – ВТБ, Альфа-банк и Росбанк – объявили об очередном удорожании кредитов из-за роста ключевой ставки ЦБ.
Досрочное погашение ипотеки обусловлено рыночными ставками, согласен аналитик Fitch Антон Лопатин: в 2017–2020 гг. ставки падали, заемщики стремились скорее закрыть кредиты, выданные по старым ставкам. Сейчас ситуация меняется и в условиях роста доходности по депозитам ипотечные заемщики могут размещать накопления под процент выше, чем по ипотечному кредиту, поэтому средний реальный срок ипотечного кредита будет расти, добавил он.
В будущем россиянам станет труднее выплачивать ипотечные кредиты досрочно, потому что общая долговая нагрузка растет, сроки кредитования удлиняются, а сумма кредита составляет все большую пропорцию от стоимости приобретаемой недвижимости (т. е. снижается размер первоначального взноса), считает старший кредитный специалист банковской группы Moody’s Ольга Ульянова. Выплачивать ипотечный кредит досрочно выгодно, если у заемщика есть альтернативная возможность привлечь заемные средства по более низкой ставке либо если намечаются дополнительные траты, финансирование которых через кредитование окажется более дорогим, чем экономия на процентах при досрочной выплате ипотеки (например, ремонт), считает аналитик.
Лопатин отметил, что большая доля досрочных погашений говорит о том, что банки достаточно консервативны в ипотечном кредитовании, раз у многих заемщиков есть возможность гасить свои обязательства быстрее. За последние два года в ходе ипотечного бума помимо потребности в улучшении жилищных условий ряд покупателей использовали ипотеку в качестве варианта инвестиции, добавляет Бородулин. По его словам, при относительно низкой ставке досрочное погашение не всегда выгодно и с учетом роста стоимости квартир (цены на вторичное жилье в городах-миллионниках выросли за 2021 г. на 12–50%) стоимость уплаченных процентов может быть нивелирована изменением цены залоговой квартиры.
Банкам невыгодно, если заемщики досрочно гасят ипотеку, говорит гендиректор аналитической компании «Бизнесдром» Павел Самиев: кредитные организации несут расходы на выдачу, а также формируют срочность своих пассивов в соответствии с портфелями долгосрочных ссуд. Короткий срок ипотеки отрицательно сказывается на маржинальности, приводя к ее снижению, продолжил аналитик, банкам выгоднее, чтобы хороший заемщик гасил ипотеку согласно графику, что позволит банку прогнозировать маржу.