Банкиры и ЦБ разошлись во мнении о необходимости продлевать льготную ипотеку
Программу можно сделать адресной, считают банкиры. Есть риски снижения доступности жилья, отвечает ЦБ
Несколько крупных ипотечных банков – ВТБ, «ФК Открытие», Промсвязьбанк, Росбанк – считают необходимым продлить ипотечную госпрограмму на новостройки, обновив при этом ее параметры, рассказали «Ведомостям» их представители. А вот Банк России нужды в продлении не видит: это может провоцировать сильный рост цен и снижать доступность жилья, заявила 30 ноября председатель регулятора Эльвира Набиуллина в кулуарах инвестиционного форума «Россия зовет!».
Правительство запустило госпрограмму льготной ипотеки на новостройки в апреле 2020 г. по ставке 6,5% как антикризисную меру поддержки граждан и застройщиков. Программа неоднократно продлевалась, в последний раз – 1 июля еще на год, до июля 2022 г. Но условия изменились: ставка выросла с 6,5 до 7%, а предельная сумма кредита снизилась до 3 млн руб. для всех регионов, тогда как раньше было 6 млн для всех регионов и 12 млн для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей. По последним данным Дом.РФ, банки уже выдали кредитов на 1,94 трлн руб. (при лимите в 2,4 трлн руб.) по льготной ипотеке под 7% с момента запуска программы.
Что предлагают банки
ВТБ предложил продлить программу льготной ипотеки по ставке 7% после июля 2022 г., расширив ее на социальные категории населения и жителей моногородов, заявил зампред правления госбанка Анатолий Печатников в рамках инвестиционного форума «Россия зовет!». Печатников считает, что по окончании госпрограммы средняя ставка на рынке может резко вырасти, поэтому «принципиально важно» заранее проработать новые условия программы льготной ипотеки и перезапустить ее следующим летом: «В дальнейшем нужно перейти на новый уровень ее развития с фокусом на учителей, врачей, представителей других социально значимых профессий и жителей моногородов, чтобы они не столкнулись с трудностями при приобретении нового жилья из-за роста стоимости кредитов».
В Росбанке поддерживают идею сделать программу более адресной и продлить ее после июля 2022 г. как социальную меру поддержки населения в нестабильной экономической ситуации, говорит директор департамента ипотечных продуктов «Росбанк дом» Вадим Мамонов. По его мнению, наиболее вероятный сценарий обновления программы – увеличить лимиты для более крупных городов либо с ранжированием по уровню дохода заемщика, либо с ограничением на покупку второго жилья в рамках программы. Таким образом, считает Мамонов, программа по-прежнему будет востребована на фоне роста ключевой ставки и средней ставки по ипотеке.
Какие есть госпрограммы ипотеки
Помимо льготной ипотеки по ставке 7% в России действует еще три госпрограммы: семейная по ставке 6%, дальневосточная под 2% и сельская – от 0,1 до 3% годовых.
Семейную ипотеку по ставке 6% могут взять семьи с одним ребенком, если он родился после 1 января 2018 г. Государство также выделяет единоразово до 450 000 руб. на погашение кредита. Максимальная сумма кредита по семейной ипотеке в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составит 12 млн руб., а в других регионах – 6 млн руб. Программа действует до конца 2022 г. Всего по программе выдано 52 416 кредитов на 167 млрд руб.
30 ноября 2019 г. правительство запустило программу сельской ипотеки. Граждане могут взять ипотеку по ставке от 0,1 до 3% годовых на покупку земельного участка и строительство жилья, квартиры в новостройке, готового частного дома.
Программа дальневосточной ипотеки стартовала в декабре 2019 г. Ею могут воспользоваться молодые семьи (возраст обоих супругов – не более 35 лет), граждане не старше 35 лет, с ребенком до 19 лет, участники программы «Дальневосточный гектар». Ставка по программе – до 2%, минимальный взнос – 15%, а максимальная сумма – 6 млн руб. Банки выдали 23 667 таких ипотечных кредитов на сумму 90 млрд руб.
С тем, что льготную ипотеку надо сохранить, но пересмотреть условия программы, согласна начальник управления ипотечных продаж Промсвязьбанка Татьяна Чернышева. Например, предоставить сниженные ставки для отдельных категорий граждан или увеличить лимит программы для регионов, где стоимость 1 кв. м жилья росла незначительно.
Представитель банка «ФК Открытие» говорит, что программу льготной ипотеки под 7% стоит продлевать, в случае если текущая ситуация с ростом ключевой ставки сохранится: программа существенно поддерживает рынок ипотечного кредитования и строительную сферу и будет особенно востребована в период повышения на рынке ипотечных ставок.
С весны, когда ЦБ начал цикл увеличения ключевой ставки, ипотека на новое жилье подорожала на 1,03 п. п., на вторичное – на 1,2 п. п., следует из данных Дом.РФ на основе анализа ставок в 15 крупнейших ипотечных банках. На 21 ноября средневзвешенная ставка по ипотеке была 8,88% на новостройки и 9,27% на вторичное жилье. При этом по льготной программе под 7% банки все еще удерживают низкие ставки даже после изменения условий программы – 5,97% годовых.
Сегодня одновременно с федеральными программами на территории субъектов действуют региональные программы поддержки отдельных категорий граждан в жилищной сфере (их более 280), поделился управляющий директор Дом.РФ Алексей Ниденс. Но их совмещение затруднено: нужно собирать разные комплекты документов, процедуры подачи отличаются друг от друга, установлены разные сроки подачи.
Сбербанк, как «социальный банк и лидер рынка», выступает за наличие такой поддержки граждан, отметил директор дивизиона «Домклик» банка Николай Васев.
В Альфа-банке, Газпромбанке, Райффайзенбанке, Россельхозбанке, Совкомбанке, банке «Санкт-Петербург», «Абсолют банке», «Уралсибе» и «Ак барсе» не ответили на запрос. «Ведомости» ожидают ответа представителя Минфина.
Что говорит ЦБ
Сейчас действуют ряд других, более адресных программ, которые работают и как раз направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах и группах населения, где это необходимо, отметила Набиуллина. Поэтому необходимости продлевать программу под 7% нет. «Широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей», – считает Набиуллина. Она ранее также указывала, что за последние 1,5 года жилье в России подорожало сильнее, чем за предыдущие семь лет, вместе взятые: с начала 2013 по 2020 г. стоимость 1 кв. м жилья выросла на 33%, а с начала пандемии – на 39%. По данным «Сбериндекса», с начала 2021 г. стоимость жилья в России выросла на 21,2% до 81 021 руб. за 1 кв. м.
После достаточно сильного изменения параметров госпрограммы все ждали резкого падения выдач по госпрограмме, отметила глава Банка России. Но этого не происходит: в октябре, по предварительным данным ЦБ, ипотека стала единственным сегментом кредитования граждан, темпы роста которого ускорились на 2,3% после 2,1% в сентябре и 1,8% в августе. Основной вклад в увеличение темпов роста внесли госпрограммы поддержки – семейная и льготная ипотека под 7%, на каждую из которых пришлось по 40 млрд руб. в месяц. В октябре банки выдали ипотечных кредитов на 507 млрд руб., следует из данных Frank RG.
По итогам года Набиуллина ожидает роста выдач ипотеки на 27%, отмечая, что это очень высокие показатели – гораздо выше того, как растут номинальные зарплаты и доходы населения. По мнению Набиуллиной, рост ипотеки, для того чтобы он был сбалансированным и устойчивым, должен соизмеряться с ростом доходов населения. В III квартале этого года реальные располагаемые денежные доходы (за вычетом инфляции и обязательных платежей) россиян выросли на 8,1% по сравнению с тем же кварталом 2020 г., отчитался Росстат в конце октября. За девять месяцев 2021 г. они выросли на 4,1% к тому же периоду год назад.
Но в опрошенных банках резкий спад спроса на госпрограмму все же фиксируют. После изменения условий госпрограммы-2020 объемы ипотечного кредитования значительно сократились, говорит Чернышева из Промсвязьбанка: например, с июля 2021 г. по текущий момент объем выдач по программе снизился в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом 2020 г. Повышение ставки до 7% и снижение лимита до 3 млн руб. привели к снижению объемов выдач льготной ипотеки в 3 раза, продолжает Мамонов из Росбанка.