Россию захлестнула ипотечная лихорадка
Эксперты опасаются роста просрочки по кредитам на покупку жилья
Ипотечные программы с господдержкой привели к «ипотечной лихорадке», которая обусловлена смещением акцентов в пользу решения жилищных проблем вместо текущего потребления, говорится в аналитическом материале РЭУ им. Г. В. Плеханова. В нем отмечается, что совокупный портфель ипотечных кредитов в России превысил 10,7 трлн руб., а доля ипотеки в портфеле кредитов частным лицам у российских банков выросла с марта 2020 г. по август 2021 г. на 4,1 п. п. до 47,6%. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель превысил 53 и 55% соответственно.
«Опасность такой ипотечной лихорадки заключается в вовлечении в орбиту кредитования значительной части населения, в будущем не всегда способной качественно обслуживать задолженность», – опасаются авторы исследования. По их данным, в ряде регионов страны такие тенденции уже отмечаются.
В частности, темпы прироста просроченной задолженности по ипотеке превышают прирост всей ипотечной задолженности на Чукотке, в Калининградской, Магаданской, Ивановской и Кировской областях. При этом зависимости от размера среднедушевых денежных доходов населения во II квартале 2021 г. не наблюдается: на Чукотке и в Магаданской области достаточно высокий средний уровень доходов – 99 721 и 75 881 руб. соответственно. В Калининградской, Ивановской и Кировской областях средние доходы существенно ниже – 30 804, 28 121 и 25 774 руб. соответственно.
Но в целом по стране темпы выдачи новой ипотеки перекрывают проблемы с ее обслуживанием, указано в исследовании: доля просроченных кредитов составляет 0,6% и снизилась с начала пандемии (март 2020 г.) на 3,8%. В Москве при весьма быстром приросте ипотеки – с начала пандемии прирост составил 50,4% – просроченная задолженность сократилась на 9,4% и составляет сейчас 0,8%, говорится в материалах РЭУ им. Г. В. Плеханова.
Изменение условий льготной госпрограммы ипотеки (повышение ставки с 6,5 до 7% и снижение максимальной суммы до 3 млн руб.) должно ограничить инвестиционный спрос на жилье в крупных региональных центрах и прилегающих к ним областях, рассказал «Ведомостям» представитель ЦБ. В Банке России считают, что темпы ипотечного кредитования стали более сбалансированными – на 20% в год. Вместе с тем регулятор ожидает роста просроченной задолженности по предоставленным в 2020 г. ссудам по мере их вызревания. Однако пока, по словам представителя ЦБ, качество ипотечного портфеля остается высоким и доля ссуд с просрочкой более 90 дней не превышает 1%.
В этом году признаки перегрева в ипотечном и потребительском кредитовании усилились, считает управляющий директор по валидации «Эксперт РА» Юрий Беликов. По его оценке, льготное кредитование, снижение ставок по классической ипотеке, рост цен на жилье, ускорение инфляции, снижение реальных располагаемых доходов и рост долговой нагрузки указывают на то, что платежная дисциплина будет ухудшаться, а просроченная задолженность будет расти как в абсолютном, так и в относительным выражении. Динамика будет более заметна по мере сокращения новых выдач при охлаждении рынка, полагает Беликов. При этом банки имеют достаточный запас прочности по капиталу для абсорбирования ожидаемых потерь, оценил Беликов.
Высокая доля просрочки в отдельных регионах может говорить о том, что в них хуже стандарты выдачи, отмечает аналитик Fitch Антон Лопатин. Банки достаточно консервативны в ипотечном кредитовании, большинство заемщиков имеют стабильный доход выше среднего в регионе, а риск для банка закрывается залогом и адекватным первоначальным платежом, указывает Лопатин, просрочка может расти, но потери для банков в этом сегменте останутся близкими к нулю. Однако ситуация может усугубиться, если произойдет существенная коррекция цен на недвижимость, добавляет он.
Ипотечный бум позволил получить ипотеку многим заемщикам с низкими доходами, а это грозит ростом просрочки, полагает старший кредитный специалист Moody’s Ольга Ульянова. Впрочем, по ее мнению, банки подходят к просрочке прагматично: их цель – не держать уровень просрочки на минимуме, а обеспечить максимизацию прибыли. По оценкам Moody’s, одним из важнейших факторов, объясняющих разное качество обслуживания кредитов по регионам, является уровень безработицы, а также доля покупок жилья иногородними.
Сами банки не видят проблем в ипотечном кредитовании. Райффайзенбанк не наблюдает роста уровня просроченной задолженности по ипотеке, сообщил представитель банка. «Мы не видим факторов, которые могут привести к формированию ипотечного пузыря в ближайшем будущем», – заявил генеральный директор компании «Метр квадратный» (входит в группу ВТБ) Вячеслав Дусалеев. По словам Дусалеева, в России не распространены такие риск-факторы, как плавающие ставки, валютные кредиты и ипотека без первоначального взноса. Высокое качество демонстрируют не только новые выдачи, в которых значимую долю занимает господдержка, но и более ранние кредиты, утверждает Дусалеев.
В РНКБ (один из основных банков Крыма) не ожидают значительного прироста просроченной задолженности по ипотечным кредитам, говорит его представитель. В среднем клиенты Сбербанка выплачивают ипотеку за 4,5 года, сообщил представитель банка, а доля просрочки сейчас находится на историческом минимуме. В Росбанке не наблюдают роста просрочки по ранее выданным ипотечным кредитам, сообщил директор департамента по работе с просроченной задолженностью Евгений Сеньковский. До конца года, по его словам, ситуация не ухудшится.
