Выдача ипотеки в июле рухнула на 20%

Изменение условий льготной госпрограммы ипотеки обвалило рынок: в июле банки выдали на 20% меньше кредитов (436,7 млрд руб.), следует из данных исследовательской компании Frank RG. Это рекордно низкий месячный показатель за весь год, если не учитывать традиционное падение выдач в январе — феврале и мае (большое количество выходных дней). Выдача непосредственно льготных ипотечных кредитов в июле рухнула на 72,6% относительно июня и составила 56,4 млрд руб. Последний рекорд выдачи ипотеки обновили в июне, когда граждане старались успеть взять льготный кредит на старых условиях госпрограммы: в первый месяц лета банки выдали 551,2 млрд руб.

Госпрограмма ипотеки на новостройки по ставке 6,5% заработала в апреле 2020 г. после поручения президента. Она должна была завершиться 1 ноября, но была продлена до 1 июля. Спрос на программу был велик: благодаря ей и снижению ключевой ставки в прошлом году российские банки выдали рекордные 1,7 млн ипотечных кредитов на 4,3 трлн руб. Примерно четверть от этого объема (более 1 трлн руб.) пришлась на льготную программу. 1 июля ее продлили еще на год – до 1 июля 2022 г. – для всей России. Но условия заметно изменились: максимальная ставка выросла с 6,5 до 7%, а предельную сумму кредита снизили до 3 млн руб. Изменились и условия программы семейной ипотеки. Ее распространили на семьи с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 г. Ставка – 6%, а максимальная сумма кредита по программе для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей составляет 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб.

Число принятых заявок и размер выданных кредитов по льготной программе упали более чем в три раза, отметила руководитель проекта «Ипотека» Frank RG Ольга Филиппова: все это привело к общему снижению объемов ипотечного кредитования в июле. По ее словам, снизился и средний размер выданного кредита из-за сокращения лимитов по льготным программам – на 6,4% до 2,89 млн руб.

В результате доля ипотеки в общем размере выданных розничных кредитов упала за месяц на 5 п. п. до 37% – это минимум с января этого года. Из-за ипотеки упал и общий размер всех выданных розничных кредитов относительно июня – на 9,5% до 1,17 трлн руб. Но это на 20,5% выше результатов июля прошлого года.

На замедление темпов выдач надеялся Банк России, которого настораживал быстрый рост ипотеки последний год. Из-за быстрого роста цен на недвижимость и ухудшения стандартов кредитования Банк России уже ужесточил регулирование по ипотечным кредитам с первоначальным взносом от 15 до 20%: с 1 августа по ним выросла надбавка к коэффициентам риска, это увеличит нагрузку на капитал и сделает их менее привлекательными для банков. Чем выше будет долговая нагрузка заемщика, тем больше будут отчисления в резервы и нагрузка на капитал.

Скорее всего, выдачи так и останутся на уровне, сопоставимом с июлем, так как июль был первым месяцем выдач по обновленной льготной программе. Скорее всего значительно повлияло урезание лимита в больших городах с 12 млн до 3 млн руб., полагает старший аналитик Fitch Антон Лопатин. Кроме того, ставки по не льготной ипотеке растут вслед за ключевой – это значительно влияет на спрос, так как месячный платеж по ипотеке очень чувствителен к ставке, добавил он. По мнению Лопатина, пик выдач по ипотеке пройден.

На первичном рынке ипотеки доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% в общем объеме предоставленных кредитов выросла с 24% во II квартале 2020 г. до 45% в I квартале 2021 г., говорится в сообщении регулятора. На вторичном рынке ипотеки увеличение доли таких кредитов за указанный период незначительно – с 30 до 33%. Кроме того, величина первоначального взноса коррелирует с частотой дефолтов по кредитам и характеризует платежеспособность заемщика, считают в ЦБ. В условиях быстрого накопления банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом повышается их уязвимость к возможным шокам.

А вот аналитики рейтингового агентства НКР считают, что рынок ипотеки обновит рекорд в этом году, несмотря на изменение условий госпрограммы. Выдача ипотечных кредитов может достичь 4,8 трлн руб. против 4,4 трлн в рекордном 2020 г., а при оптимистичных обстоятельствах – и 5 трлн руб., считают аналитики. Во-первых, средние ставки останутся сравнительно низкими: выше, чем в 2020 г., но меньше, чем два года назад. Во-вторых, изменение условий семейной ипотеки рынок поддержит и расширит круг новых заемщиков. Кроме того, маловероятно резкое сокращение числа выданных кредитов во второй половине года по сравнению с первой, поскольку льготная ипотека сохранится в большинстве регионов, хотя доля крупнейших регионов в общем объеме выдач останется высокой.

Госпрограмма льготной ипотеки запускалась в разгар кризиса, чтобы граждане могли покупать жилье в кредит по низкой ставке, а застройщики – поддержать спрос. Но что-то пошло не так: спрос начал превышать предложение, цены – стремительно расти, и к маю этого года для 41 региона размер ипотечного платежа по новостройкам превысил уровень декабря 2019 г., писали «Ведомости». С единственной разницей, что тогда кредиты брались под 8,3% (данные ЦБ), а в мае этого года – под 5,8%.