Moody’s: льготная ипотека подрывает устойчивость банков

Разрыв между доходами населения и ценами на недвижимость в России, который продолжает увеличиваться на фоне активного роста ипотечного кредитования, ведет к росту рисков для банков. Об этом предупредили аналитики международного рейтингового агентства Moody’s Investors Service.

«Если цены на недвижимость будут расти и дальше, а реальные доходы населения останутся низкими, долговая нагрузка на заемщиков по вновь выданным ипотечным кредитам увеличится», – предупреждает аналитик Moody’s Мария Малюкова.

По прогнозу агентства, рост ипотечного кредитования в России замедлится с 21% в 2020 г. до 15% в 2021 г. Это все еще высокие темпы, но продолжение роста ипотечного кредитования двузначными темпами на фоне снижения доступности жилья может нести риски для крупнейших банков в этом сегменте, предостерегают в агентстве.

«Высокий спрос на недвижимость и сокращение доли кредитоспособных заемщиков могут подтолкнуть банки к смягчению стандартов оценки заемщиков и снижению требований к первоначальному взносу по ипотеке, что увеличит их подверженность риску внезапного падения цен на недвижимость», – предупреждает Малюкова.

Несмотря на то что риски качества активов ипотечного сектора в настоящий момент невелики, они могут возрасти, если банки, стремясь сохранить высокие темпы кредитования, начнут снижать требования к заемщикам. Наиболее подвержены таким рискам финучреждения, лидирующие в области ипотечного кредитования, – в основном это государственные банки, дочерние иностранные банки Росбанк и Райффайзенбанк, а также крупнейший в стране частный банк, Альфа-банк, отмечается в отчете Moody’s.

Первые признаки проблем на ипотечном рынке уже видны: согласно исследованию сервиса Online-Ipoteka, после получения предварительного одобрения по заявке на жилищный кредит почти треть россиян от него отказываются. Самая частая причина – слишком высокая ставка по ипотеке.

По мнению эксперта рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексея Кричевского, главная проблема в том, что при нынешнем росте цен на недвижимость стремительно сокращается количество граждан, способных себе позволить приобретение жилья в кредит. «Средний срок займа по льготной ипотеке дошел до 19,9 года еще в феврале, а предельный срок кредита по этой программе как раз составляет 20 лет», – указывает он. То есть даже с сокращением размера платежей из-за сниженной ставки люди не могут себе позволить текущие затраты на обслуживание кредита. «Ослабление банковских требований к заемщикам, снижение минимального размера первоначального взноса здесь не помогут – проблема на ступень выше, она заключается именно в отсутствии нужного размера доходов», – отмечает Кричевский. Он считает, что в сложившихся условиях все больше людей разочаровывается в институте ипотеки.

При росте ипотечного портфеля чуть ли не в 2 раза за 2020 г. было бы крайне наивно ждать такого же роста и в текущем году, добавляет эксперт. По его оценке, размер ссуд на жилье скоро достигнет 11 трлн руб., а вместе с ним растет и объем плохих долгов – к концу года он поднимется до 2% как минимум.

«Снижение реальных доходов населения может в дальнейшем привести к ухудшению обслуживания задолженности и, как следствие, росту проблемных кредитов», – соглашается младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Анатолий Перфильев. Он также говорит о том, что в этом году в ипотечном кредитовании не стоит ожидать динамики, аналогичной 2020 г., в том числе в связи с ужесточением кредитно-денежной политики Банка России, завершением льготной программы, а также продолжающимся ростом цен на недвижимость. По мнению эксперта, для поддержания ипотечного спроса банки действительно могут пойти на смягчение кредитной политики, но в пределах разумного, поскольку их будут ограничивать риски снижения платежеспособности новых заемщиков.

Сами банки пока не видят причин для беспокойства. В пресс-службе Сбербанка отметили, что качество ипотечного портфеля банка стабильно и ухудшений в 2021 г. они не ожидают. В Райффайзенбанке «Ведомостям» сообщили, что банк традиционно консервативен в оценке рисков.

«При условии отсутствия негативных макроэкономических тенденций существенного ухудшения качества портфеля мы не ожидаем, – говорят в ВТБ. – Но в случае изменений ситуации на рынке, в том числе пруденциальных требований регулятора, банк рассмотрит вопрос о необходимости изменения риск-процедур».

При этом аналитики уверены, что повышение ключевой ставки Банка России до 5% автоматически повлечет за собой удорожание кредитов, в том числе ипотечных, уже в ближайшее время. Это приведет к сокращению числа новых займов, и это снижение банкам придется компенсировать дальнейшим повышением кредитных ставок.