Частное домостроение поддержат льготной ипотекой
Эксперты не ожидают такого сильного эффекта, как на рынке квартир
Идея распространить льготную программу «Семейная ипотека» на строительство частных домов описана в проекте постановления правительства, которое разместил для общественного обсуждения Минфин России. Если документ будет принят, то семьи с детьми получат возможность оформить льготную ипотеку на приобретение земельного участка под строительство жилых домов или строительство частного дома на уже имеющемся участке с первоначальным взносом от 15%.
С учетом особенностей индивидуального жилищного строительства проектом постановления устанавливаются такие способы обеспечения по кредиту, как передача в залог по кредиту иного недвижимого имущества, а также возможность поручительства физлица. Документ определяет и особенности расчета минимального первоначального взноса. «В частности, при приобретении за счет кредита объекта ИЖС вместе с земельным участком первоначальный взнос будет рассчитываться исходя из совокупной стоимости приобретаемых объектов, включая стоимость такого земельного участка. В случае строительства объекта ИЖС стоимость такого объекта будет определяться исходя из цены договора подряда», – прописано в документе.
Проектом постановления предусмотрено возмещение кредитным организациям, АО «Дом.РФ» и ипотечным агентам недополученных доходов по ипотечным займам, выданным гражданам РФ с 1 марта 2021 г. Повышенные кредитные риски при кредитовании строительства индивидуальных домов авторы проекта предлагают компенсировать выплатой кредиторам возмещения до уровня ключевой ставки, увеличенной на 5,5 п. п. «Предложенные изменения позволят <...> дополнительно выдать порядка 20 800 кредитов на цели строительства индивидуальных жилых домов площадью около 2,8 млн кв. м на сумму порядка 79 млрд руб. по ставке не более 6% годовых с первоначальным взносом от 15%», – сказано в пояснительной записке.
На ипотеку со ставкой не выше 6% могут рассчитывать семьи, в которых второй или последующий ребенок родился после 1 января 2018 г. «Мы рассчитываем, что расширение программы поможет большему числу семей с детьми улучшить свои жилищные условия. Кроме того, снижение процентной ставки на индивидуальное жилищное строительство придаст новый импульс этому направлению», – подчеркнул заместитель министра финансов Алексей Моисеев.
В Минфине напоминают, что за время действия программы «Семейная ипотека» выдано 129 400 кредитов на сумму 344,3 млрд руб. Из них в 2020 г. – 78 800 кредитов на 214,9 млрд руб. Из 6,3 млрд руб., выделенных на реализацию проекта в виде субсидий из федерального бюджета, львиная доля была освоена в 2020 г. – 4,9 млрд руб.
Тем не менее эксперты пока сомневаются, что льготная ипотека приведет к взрывному росту рынка частных домов. Одна из главных причин – низкая платежеспособность населения. «Потенциал выдачи ипотеки на домостроение пока ограничен, поскольку количество качественных заемщиков сократилось на фоне масштабных выдач льготной ипотеки, а также на фоне инфляции и снижения реальных располагаемых доходов населения», – подчеркивает Александр Бахтин, инвестиционный стратег «БКС Мир инвестиций».
Эксперты напоминают, что некоторые банки и сегодня предлагают оформить ипотеку на ИЖС. «Однако проблема такой ипотеки в том, что сумма кредита ограничивается установленной банком долей рыночной стоимости недостроенного дома с земельным участком (около 75–80%), что существенно уменьшает возможности заемщика для завершения строительства. Увеличить сумму кредита можно поручительством или предоставив в залог другое недвижимое имущество, что отпугивает многих заемщиков», – отмечает Армен Даниелян, старший партнер аудиторско-консалтинговой группы «Деловой профиль». Между тем именно эти способы дополнительного обеспечения займа предлагаются заемщикам льготной семейной ипотеки в ИЖС.
В итоге ипотека на рынке частных домов пока остается экзотикой. «Несмотря на то что по оценкам заместителя генерального директора Дом.РФ Дениса Филиппова, за 11 месяцев 2020 г. на долю ИЖС пришлось 34 млн кв. м из 64,4 млн кв. м введенного в эксплуатацию жилья, их доля в портфеле ипотечных кредитов составляет не более 1%», – отмечает руководитель отдела аналитических исследований Высшей школы управления финансами Михаил Коган. Среди причин эксперт называет и меньшую ликвидность по сравнению с жильем в многоквартирных домах, и фактическое отсутствие обеспечения (по сути, у банков есть только земельный участок), и требования к прилегающей инфраструктуре, которые зачастую не соблюдаются (к примеру, нет качественных дорог, далеко расположены центры досуга, магазины, садики, школы, подключение к сети газоснабжения ожидается через какое-то время).
Кроме того, интерес банков к кредитованию ИЖС заметно тормозит отсутствие понятного механизма оценки, что является определяющим фактором при залоговом кредитовании. «В случае с индивидуальным строительством мы говорим об условном «шанхае» – это может быть скромный щитовой дом на шести сотках, а может быть трехэтажный особняк, которым ничто не мешает стоять на одной улице. У нас нет типового строительства на землях ИЖС, а в организованных коттеджных поселках земельные участки зачастую являются бывшими сельхозземлями, переведенными под дачное строительство. Они уже потенциально не соответствуют требованиям подобной льготной программы», – говорит Бахтин.
Поэтому, в частности, запущенная в декабре госкорпорацией Дом.РФ программа льготной ипотеки на частные дома для молодежи подразумевает кредитование только типовых домов комплексной застройки и домов по индивидуальному проекту с транспортной и социальной инфраструктурой и оформлением договора на строительство с подрядной организацией.
Что касается «Семейной ипотеки» на частные дома, Коган прогнозирует сдержанный интерес банков к этой программе, поскольку речь идет об «исключительно нишевом продукте». А пока ипотека на ИЖС не станет массовой, аналитики не ждут на рынке частного домостроения и взрывного роста цен, как это произошло с квартирами.
«Очевидно, что планы правительства вводить в эксплуатацию по 120 млн кв. м жилья в год к 2030 г. невозможны без развития частного домостроения. Но пока кредитование этого сегмента очень неразвито, а сам рынок сильно фрагментирован», – отметил аналитик по сектору недвижимости ИК «Ренессанс капитал» Артем Ямщиков. Как и его коллеги, Ямщиков видит в развитии этого сегмента намного больше проблем, нежели при развитии многоквартирного строительства. «Вероятнее всего, программа будет затрагивать лишь отдельные сегменты домостроения или регионы, т. е. изначально не будет массовой. Взрывного роста объемов и цен в этом году ждать не стоит, рынок должен устояться», – отметил Ямщиков.
По мнению экспертов, о влиянии льготной ипотеки на стоимость домов говорить преждевременно, пока не разработан механизм выдачи таких кредитов. «Это, впрочем, не отменяет потенциального подорожания частного домостроения на фоне инфляции стройматериалов и смещения потребительского спроса на загородное жилье на фоне пандемии», – считает Бахтин.