В России появился рейтинг ипотечных банков

Аналитический центр Дом.РФ и агентство Frank RG разработали рейтинг ипотечных банков, который должен стать ежемесячным. По замыслу авторов исследование, аналогов которому пока нет на рынке, даст представление о реальных ставках в разрезе отдельных сегментов ипотечного рынка, об объемах выдачи ипотеки, а также о динамике заявок населения на выдачу ипотечных кредитов.

«Отчет фактически позволяет увидеть картину всего рынка ипотечного кредитования: кто лидирует по выдаче кредитов на новостройки, кто – в сегменте рефинансирования, кто – по кредитам на строительство индивидуальных жилых домов. Из исследования видно, что спрос, снизившийся весной, в настоящий момент не просто восстановился, но значительно превзошел уровень до пандемии. В августе топ-20 банков получили 605 000 заявок на ипотеку против 450 000 в марте», – говорит руководитель аналитического центра Дом.РФ Михаил Гольдберг.

Впрочем, многие эксперты считают, что с учетом высокой концентрации рынка для понимания ситуации можно было ограничиться и десятком ипотечных банков. Доля топ-20 банков в общем объеме выдачи в августе составила 96,6% (+3,3 п. п.). Они выдали 157 000 ипотечных кредитов (+51% к августу 2019 г., +5% к июлю 2020 г.) на сумму 398 млрд руб. (+65% к августу 2019 г., +8% к июлю 2020 г.). Доля выдачи ипотеки на новостройки выросла с 32% в августе 2019 г. до 40% в августе 2020 г.

Рост спроса на ипотеку авторы рейтинга объясняют не только реализацией программы субсидирования, но и снижением ставок в рыночном сегменте. Так, в августе средние ставки по ипотеке топ-20 банков составили: в сегменте новостроек – 8,02% (-1,73 п. п. к августу 2019 г.), на вторичном рынке – 8,26% (-1,44 п. п. к августу 2019 г.), при рефинансировании – 8,07% (-2 п. п. к августу 2019 г.).

Наиболее ориентированными на кредитование строящегося жилья названы банк «Санкт-Петербург» (75% всего объема выданных банками ипотечных кредитов), ПСБ (69%) и «Абсолют банк» (61%). Сбербанк больше нацелен на вторичный рынок – это единственный банк из топ-10, где на вторичку приходится более половины всей выдаваемой ипотеки (59%). В выдачах Россельхозбанка доля ипотеки на индивидуальные дома составляет 46% – в 10 раз больше среднего значения по топ-20, что авторы рейтинга объясняют программой «Сельская ипотека» (ставка для заемщика – не более 3%, оператор – Минсельхоз).

Эксперты считают рейтинг интересным инструментом для анализа рынка, особенно если он станет регулярным. Наталия Рогожина, доцент кафедры менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, полагает, что рейтинг смогут использовать в том числе и инвесторы для проведении сравнительного анализа деятельности банков в сфере ипотечного кредитования при обосновании стратегии работы на рынке ипотечных ценных бумаг.

Но эксперты отмечают, что в рейтинге отсутствуют данные о проблемных ипотечных займах, а именно эта информация в перспективе может понадобиться для полного понимания ситуации на рынке. «Объем просроченной задолженности, данные о котором публикует Банк России, традиционно находится на низком уровне, – говорит Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА». – С учетом активного роста ипотечного портфеля доля просрочек в нем устойчиво снижается в 2020 г. (сейчас – менее 1%), поэтому пока публикация таких данных не показательна. Однако ситуация может измениться в следующем году, если значительный объем реструктурированных на фоне пандемии ссуд выйдет на просрочку». При этом эксперт выражает сомнение, что кредитные организации согласятся на публикацию информации по объемам просроченной задолженности в разрезе отдельных банков.

Сдержаннее всего на появление ипотечного рейтинга реагируют девелоперы, считая, что он более интересен профессиональным финансистам. «У девелоперов и без него есть взвешенное представление о том, кто из банков входит в первую десятку и имеет самые большие обороты в ипотеке», – считает Денис Бобков, гендиректор аналитической компании «Недвижимость-профи». Наиболее интересные сведения в рейтинге для конечных потребителей – это процент одобрения банками ипотечных заявок. «Это может стать информацией к размышлению для клиентов, которые не на 100% уверены, что они смогут удовлетворить требования топовых банков. Потому они смогут подать анкеты в банки попроще, чтобы иметь больше шансов на одобрение», – поясняет Бобков. По данным рейтинга, средний уровень одобрения составил 68% по программе льготной ипотеки, 60% – по остальным заявкам.

Разница в среднем размере ставок, согласно рейтингу, не очень велика, особенно по льготной ипотеке, где зафиксирована ставка 6,5%. «Но даже здесь некоторые банки предлагают клиенту разработанные с застройщиком программы, по которым ставка может быть еще ниже», – уточняет Бобков.

При этом предложения с низкими ставками, по мнению экспертов, клиенты будут искать отнюдь не в рейтингах. «Как показывает практика, первая идея, которая возникает у дозревших до ипотеки людей, – обратиться в банк, с которым их связывает зарплатный проект, – поясняет генеральный директор девелоперской компании Macon Realty Group Илья Володько. – Что касается первичного рынка, то застройщик сегодня, как правило, предлагает клиенту широкий набор аккредитованных банков, что облегчает выбор».

Володько убежден, что положительная динамика по выдаче ипотечных кредитов круто сменится уже через 2–3 года, когда будет исчерпан платежеспособный спрос. «Сейчас динамика поддерживается только за счет снижения ставок. Но средний платеж по ипотечному кредиту – 20 000 руб. – уже несколько лет не меняется», – говорит он. Рано или поздно настанет момент, когда даже снижение ставки не сможет поддержать спрос. «По нашим расчетам, доля людей, которые могут позволить себе взять ипотеку, составляет 30–34%. Для 70% ставка даже 0% не имеет значения – у них нет свободных денег, чтобы выплачивать даже тело ипотеки без учета процентов», – отмечает Володько.