Снижение ставок ипотеки напоминает эпидемию

Августовское снижение ставок ипотеки напоминает эпидемию. Крупные игроки рынка один за другим повторно (первая волна снижения прошла в них в июне – июле) удешевляют кредиты на покупку жилья и в новостройках, и на вторичном рынке. Всего с начала августа кредитные ставки стали ниже в 18 из топ-20 банков по величине ипотечного портфеля, среди них ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк, Райффайзенбанк, «Абсолют банк», Промсвязьбанк (ПСБ), Росбанк, «Открытие», Альфа-банк, «Возрождение» и др.

Только на текущей неделе ипотека подешевела в «Уралсибе» и Связь-банке, а Райффайзенбанк снизил ставки второй раз за август. В среднем снижение ставок составило 0,2–0,5 процентного пункта (п. п.) – действующие ставки приведены в таблице на стр. 14.

Представители Газпромбанка и «Абсолют банка» сообщили «Ведомостям», что готовится снижение ставок по всем или отдельным программам ипотечного кредитования уже в ближайшие дни. «До конца августа Московский кредитный банк (МКБ) планирует снизить ставки по ипотеке в среднем на 1 п. п.», – заявил директор департамента розничных продуктов МКБ Алексей Охорзин.

Из крупных игроков менять ипотечные ставки в августе не стал банк Дом.РФ, поскольку в июле опустил их сразу на 1 п. п.

Вдогонку за ЦБ

Падение ставок приобрело массовый характер после повторного снижения ключевой ставки ЦБ – до 7,25% в конце июля. Банкиры хором называют действия регулятора основной причиной нынешнего падения стоимости ипотеки. «Динамика ключевой ставки побуждает многих участников рынка играть на понижение. Мы также следим за ее динамикой и развитием макроэкономической ситуации и учитываем это, изменяя ставки ипотечных продуктов», – говорит руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

Снижать ставки банкам позволяет удешевление фондирования прежде всего за счет подешевевших вкладов населения, объясняют банковские аналитики.

Предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова среди причин также называет национальный проект повышения доступности жилья.

Исполнение этого проекта заставляет крупнейшие госбанки активно снижать ставки ипотеки, задавая тренд всему рынку. «Приход на ипотечный рынок новых крупных игроков (Альфа-банк, ПСБ, «Открытие») усиливает конкуренцию, которая ведется как по ценовым, так и по сервисным параметрам. В результате банки зачастую снижают ставки по ипотеке, опережая ключевую», – продолжает Ушкова.

По ее мнению, уже сейчас многие банки закладывают в свои условия очередное снижение ключевой ставки на заседании ЦБ 6 сентября.

Ставки не на дне

По данным маркетингового агентства Маrcs (специализируется на мониторинге финансовых услуг в том числе методом тайного покупателя), сейчас в крупных банках минимальные ставки кредитов на покупку жилья в новостройках для клиентов с улицы при условии личного страхования варьируются от 8,1 до 10,75%, на вторичном рынке – от 8,9 до тех же 10,75%. Указанные ставки в части банков могут быть даже меньше – при уплате специальной комиссии за снижение ставки.

Всего три месяца назад минимальные ипотечные ставки были примерно на 0,5 п. п. выше. Но и нынешняя стоимость ипотеки пока не достигла минимумов конца лета прошлого года (ключевая ставка тогда также была 7,25%, а средневзвешенная – 9,4–9,5%) – 7–10,2% для новостроек и 8,7–10,2% для вторичного рынка жилья, следует из базы данных Маrcs.

Средневзвешенная ставка выданных в течение месяца ипотечных кредитов к концу июня составила 10,28%, по данным ЦБ. Показатель за июль на момент написания статьи не опубликован.

Сейчас Центробанк посылает рынку сигналы, что при отсутствии макроэкономических и геополитических шоков продолжит снижать ключевую ставку. Согласно прогнозам макроэкономистов Райффайзенбанка, до конца года возможно снижение ключевой ставки и сохранение тренда на снижение ипотечных ставок. Вероятно, что уже по итогам II квартала среднерыночная ставка по ипотеке будет менее 10% и это стимулирует спрос на ипотеку, считает Ушкова. По ее словам, 10% – это своеобразная психологическая отметка, люди активнее оформляют ипотеку, если видят однозначную ставку по кредиту.

А по прогнозам Охорзина из МКБ, к концу года средневзвешенная ставка ипотеки будет составлять 9% годовых.

Покупателю нужно иметь в виду, что вероятность снижения ставок до конца 2019 г. высока, поэтому в ближайшие месяцы наступит удачный момент для покупки жилья, полагает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. «Но не стоит забывать и о рисках новых санкций, которые могут ослабить рубль и затем привести к удорожанию ипотеки», – предупреждает она.

Брать или ждать

Простор для снижения ипотечных ставок в стабильной ситуации у банков есть, так что срочно бежать в банк за подешевевшим кредитом на жилье сейчас не обязательно. Пока нет санкций, спешить с ипотекой не стоит и потому, что цены на жилье, как считают эксперты рынка недвижимости, в ближайшие месяцы вряд ли заметно вырастут. Более того, к концу года цены на квадратные метры на московском рынке жилья могут неявно снизиться на 5–10%. «Это произойдет за счет скидок застройщиков на квартиры в новостройках (во второй половине года ожидается провал спроса после ажиотажа вокруг перехода застройщиков на эскроу-счета), а также за счет увеличения глубины торга на вторичном рынке», – объясняет руководитель портала irn.ru Олег Репченко.

Для массовой активизации покупателей понадобится довести ипотечные ставки до 8,5–9% годовых, считает Литинецкая.

Главный фактор, сдерживающий спрос на ипотеку, – не ставка, а завышенные цены на жилье, напоминает Репченко: «При среднем доходе жителя Москвы ниже 100 000 руб. в месяц цены на жилье близки к 200 000 руб. за 1 кв. м; по мировой практике они должны быть примерно равны. То есть либо доходы населения должны существенно вырасти, либо ценам пора просесть».