Московская биржа запустит индекс цен на московскую недвижимость

Московская биржа к концу 2019 г. запустит индекс цен на московскую недвижимость и фьючерсы на него, рассказал директор департамента срочного рынка биржи Арсений Глазков. По его словам, индекс будет показывать стоимость квадратного метра жилья, а рассчитываться – на базе ипотечных сделок Сбербанка, крупнейшего игрока на рынке ипотеки. В 2018 г. он выдал 56,3% всей ипотеки в России.

Индекс будет рассчитываться еженедельно, биржа и банк дорабатывают методологию расчета, говорит Глазков. В выборку будет входить только вторичный рынок, из расчета также исключена элитная недвижимость, но порог отсечения пока не определен.

В финальный перечень войдет более 100 признаков: информация о характеристиках дома (год постройки, материал стен), помещения (количество комнат, общая площадь) и местоположения (район, близость метро, наличие парков), пояснил «Ведомостям» вице-президент Сбербанка Андрей Шеметов.

Что говорят девелоперы

Изменение стоимости жилья в Москве отслеживают все крупные риэлторы и публикуют отчеты, говорит директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. Например, есть аналитическая система Bnmap от компании «Бест-новострой»: на основании изучения сайтов девелоперских компаний и данных, получаемых из Росреестра, в эту систему вносятся все параметры проектов Москвы и Подмосковья, рассказывает финансовый директор ГК «МИЦ» Марина Заболотнева. Есть и государственные источники – прежде всего Росстат, с недавних пор начал публиковать информацию о средних суммах сделок и Росреестр, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Правда, качество госстатистики, по ее словам, невысокое.

Потребности в новом индексе большая часть опрошенных участников рынка недвижимости не видит. Это продукт исключительно для биржевой торговли, полагает Носов. Имеющихся источников уже достаточно, добавляет Литинецкая. Гендиректор «СМУ-6 инвестиций» Алексей Перлин считает, что еще один источник для определения цены не лишний, но его объективность вызывает вопросы, ведь Сбербанк охватывает не весь рынок.

Что волнует финансистов

Фьючерсы на индекс недвижимости могут стать для участников рынка, в частности застройщиков, инструментом хеджирования рисков и способом заработать на торговле, полагает Глазков. Индекс может быть интересен и потенциальным ипотечным заемщикам, которые копят на первоначальный взнос, рассуждает он: если, к примеру, появятся вклады со ставкой, привязанной к индексу, ПИФы или ETF, клиент сможет инвестировать в них и его вложения будут меняться пропорционально ценам на недвижимость. «В результате заемщик сможет избежать ситуации, когда цены на жилье, на которое он копит, растут быстрее, чем его депозит в банке», – считает Глазков.

По словам Шеметова, Сбербанк видит нишу в развитии ипотеки за счет внедрения новых финансовых инструментов. «По мере развития таких инструментов на индекс недвижимости, как фьючерсы и опционы, мы планируем создать инструменты инвестирования средств, которые позволят копить на собственное жилье», – говорит он.

Такого инструмента на российском финансовом рынке не хватало, радуется главный стратег BCS Global Markets Вячеслав Смольянинов. Для розничного инвестора индекс – удобная альтернатива традиционным инвестициям в недвижимость: базовый актив тот же, при этом стоимость очищена от транзакционных издержек за покупку квартиры, оплату коммунальных услуг и т. д.

Ипотечному заемщику такие инструменты не подойдут – риски только возрастают, возражает гендиректор агентства «Бизнесдром» Павел Самиев. К тому же только вклады до 1,4 млн руб. застрахованы государством. Компромиссным вариантом, по его мнению, стал бы вклад, привязанный к динамике индекса.

Спекулянтам фьючерс на такой индекс тоже не подойдет – им нужна высокая волатильность, говорит аналитик ГК «Финам» Сергей Дроздов. Средний рост цен в Москве в последние пять лет не превышал 8%, подтверждает аналитик агентства НКР Александр Диваков.

Потребность в хеджировании рисков у застройщиков есть, признает Носов, но ее нельзя удовлетворить с помощью подобных инструментов: их риски больше связаны с изменением цен на стройматериалы. Стоимость квартир во многом зависит от факторов, не связанных с рынком жилья, а значит, хеджирование покроет лишь малую часть реальных финансовых рисков у российских девелоперов, согласна Литинецкая.

Исправленная версия. Исправлено название первой главы текста.