Банки предлагают кредиты на покупку апартаментов

Но у апартаментов есть и плюсы. Зачастую апартаменты массового сегмента за пределами ЦАО продаются на 15–20% дешевле аналогичных квартир (в расчете на 1 кв. м). Вице-президент банка «Открытие» Анна Юдина к достоинствам многих комплексов апартаментов относит их приближенность к центру города и отсутствие запрета на перепланировки.

По словам опрошенных «Ведомостями» риэлторов, на апартаменты сейчас приходится около 25% выставленных на продажу новостроек в старой Москве (по площади). «Метриум групп» оценивает число реализуемых сейчас в столице апартаментов примерно в 9800. Из них 27,4% объектов относится к массовому сегменту, 55,9% – к бизнес-классу, 16,7% – элитный сегмент. Большинство проектов (44%) реализуется в самом дорогом округе – Центральном (четверть продаваемых апартаментов), средняя цена 1 кв. м в них – около 480 000 руб. В Южном, Северо-Восточном и Восточном округах «квадрат» апартаментов массового сегмента стоит в среднем 130 000–170 000 руб., зачастую дешевле, чем в соседних квартирах. В центре же ситуация обратная.

Особый статус

В законодательстве понятия «апартаменты» нет. Под ним понимаются нежилые помещения, которые могут быть использованы для проживания, поэтому в них невозможна постоянная регистрация по месту жительства, указывает юрист юридической фирмы «Ильяшев и партнеры» Дмитрий Константинов.

В нежилых помещениях более высокие коммунальные тарифы, а их обитателям недоступна социальная инфраструктура: прикрепление к детсадам, школам, поликлиникам и т. д., добавляет руководитель IRN.ru Олег Репченко.

Другой недостаток апартаментов – более высокие налоги на имущество, предупреждают Константинов и Репченко. Для квартир кадастровой стоимостью до 10 млн руб. налог в Москве составляет 0,1% (10–300 млн – 0,3%), а за апартаменты придется платить минимум 0,5% кадастровой стоимости. Если апартаменты в составе многофункционального комплекса, ставка, скорее всего, окажется 2% (как у коммерческой недвижимости). Кроме того, к апартаментам не применяется действующий для квартир налоговый вычет – стоимость 20 кв. м.

Для небогатых покупателей важна прописка и связанные с ней социальные преференции, а поскольку для них это чаще всего единственное жилье, они выбирают квартиру, несмотря на более низкую стоимость апартаментов, отмечают в обзоре специалисты аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Поэтому сегодня чаще всего апартаменты вместо квартир покупают обеспеченные люди – предприниматели, топ-менеджеры, сотрудники столичных представительств компаний из других городов (чтобы не отвлекать средства основного бизнеса), перечисляют риэлторы и банкиры, занимающиеся ипотечным кредитованием.

Как основное жилье апартаменты покупают лишь 5–10% клиентов, остальные – для улучшения жилищных условия или инвестиций, отмечает директор департамента аналитики и управления проектами «Метриум групп» Анна Соколова. По ее наблюдениям, их приобретают люди среднего достатка (или более обеспеченные) под сдачу в аренду, для жильцов расселяемых квартир или в надежде заработать на росте цены в случае перевода застройщиком комплекса апартаментов в категорию «жилье» – такие прецеденты имеются. «Сейчас чаще всего апартаменты приобретаются как инвестиции либо не для проживания, а размещения студий-офисов, ориентируясь скорее по территориальному признаку, так как апартаменты расположены в центре города», – соглашается директор департамента развития Московского региона Связь-банка Марина Царегородцева.

Апартаменты в долг

Нередко покупатели берут кредиты на апартаменты. В «ВТБ 24» доля кредитов на приобретение апартаментов по стране составляет около 6% выдаваемой ипотеки на строящееся жилье, в основном в Московском регионе, говорит старший вице-президент Андрей Осипов. «Дельтакредит» кредитует апартаменты с 2014 г. «Все это время спрос стабильный – 3% от суммы всех кредитов на первичку. Средний чек в нашем банке по кредиту на квартиру на первичном рынке в Москве – 3 млн руб., а на апартаменты – более 4,3 млн», – говорит зампред правления Ирина Асланова. По ее словам, 70% выдачи кредитов на апартаменты приходится на Москву.

По словам Соколовой, доля ипотеки в продажах апартаментов комфорт-класса сейчас достигает 30–40% против 15–20% в бизнес-классе. Она может еще вырасти, поскольку все больше банков берутся выдавать ипотеку на апартаменты – правда, в основном в аккредитованных ими новостройках.

Только с марта этого года ипотечные кредиты для граждан на покупку апартаментов начали выдавать банк «Открытие» (в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре и Сочи), «Абсолют банк», Бинбанк, банки «Образование», «Российский капитал». Условия займов в этих и других банках – в таблице.

Банк «Уралсиб» планирует запуск продукта этой осенью. Руководитель департамента розничных продуктов «Уралсиба» Ирина Баранова считает апартаменты перспективным направлением ипотеки: объем их строительства растет, спрос на апартаменты увеличивается, поскольку покупателей привлекает более низкая стоимость 1 кв. м. В проектах, где имеются одновременно и квартиры, и апартаменты, она в среднем на 10–15% ниже, объясняет Баранова.

Апартаменты указаны в перечне объектов ипотечного кредитования Россельхозбанка. У Сбербанка такого стандартного продукта нет.

Владельцы апартаментов могут регистрировать в них юридические лица, отмечает Юдина. Но для банка это, как и перепланировки, несет дополнительные риски, поэтому ставки ипотеки для апартаментов, как правило, выше, чем для квартир, в «Открытии» – на 1,5% годовых.