Каковы перспективы ипотеки в условиях ограниченной ликвидности

В последнее время большинство участников российского ипотечного рынка столкнулись с трудностями в привлечении ликвидности для выдачи новых кредитов. Во многом это связано с введенными в отношении ряда банков санкциями со стороны США и ЕС, которые затрудняют заимствования на зарубежных рынках, а также с повышением Центральным банком ключевой ставки и направлением пенсионных накоплений в 2015 г. на покрытие текущих расходов госбюджета.

По нашим оценкам, введенные санкции в краткосрочной перспективе не окажут значительного влияния на рынок ипотеки. Банки активно используют действующие программы поддержки ликвидности Банка России, ВЭБа и АИЖК. Однако уже к концу года ограничительные меры со стороны зарубежных стран окажут негативное влияние на стоимость и объемы привлечения средств не только банками, в отношении которых они введены. Смягчить ситуацию можно, если кредитные организации найдут альтернативные источники фондирования или получат дополнительную государственную поддержку, что достаточно вероятно.

Ипотечное кредитование остается флагманом развития всего банковского сектора, и вопрос сохранения темпов выдачи кредитов и удержания ставок по ним обсуждается на самом высоком уровне. В начале августа президент Владимир Путин дал поручение Банку России проработать вопрос о развитии рефинансирования и секьюритизации ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке.

Подобные механизмы уже ранее реализовывались. Примером может послужить программа ВЭБа по инвестированию в проекты строительства доступного жилья и ипотеку, действовавшая в 2010-2013 гг. Ее итоги доказали, что предоставление целевого льготного финансирования стимулирует рост кредитования при покупке жилья на первичном рынке. Например, в первом полугодии 2014 г. мы наблюдали динамичный рост объемов выдачи ипотечных кредитов на уровне 40% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Почувствовав, что банки возобновили кредитование строительной отрасли и заемщиков, застройщики стали вести себя более уверенно, что сказалось на росте доли сделок с ипотекой при покупке первичного (строящегося) жилья. По оценкам АИЖК, каждая четвертая квартира в стране приобретается при помощи ипотеки. Для жилья в новостройках эта доля составляет как минимум 40-50%. Поддержка ипотеки в данном секторе крайне важна для сохранения и наращивания темпов жилищного строительства.

В то же время основным фактором, снизившим эффект от реализации программы ВЭБа, стала ее недостаточная продолжительность. С учетом времени строительства жилья, государственной регистрации прав собственности и подготовки выпусков ипотечных ценных бумаг срок такой программы, по нашим оценкам, должен составлять не менее пяти лет.

Проанализировав предварительные итоги и учитывая текущие реалии рынка ипотечного кредитования и долгового рынка, АИЖК выступило с инициативой разработать (по аналогии с программой ВЭБа) долгосрочную программу рефинансирования облигаций с ипотечным покрытием. В состав покрытия будут также включены ссуды, выданные на приобретение жилья на первичном рынке. Рефинансирование таких кредитов может осуществляться путем проведения Банком России операций длинного репо с указанными ценными бумагами. Срок таких операций целесообразно установить до 3-5 лет. Сейчас ЦБ проводит сделки репо длительностью в неделю, в редких случаях - до года.

Чтобы начать предоставлять ликвидность таким образом, необходимо внести изменения в нормативные акты Банка России, которые предусматривают автоматическое включение в ломбардный список ЦБ облигаций с ипотечным покрытием, отвечающих закрытому перечню требований, установленных ЦБ в рамках такой программы. Кроме того, необходимо обеспечить возможность проведения операций биржевого репо с данными бумагами без предъявления требований о наличии биржевых котировок по ним.

В качестве еще одной меры для сокращения сроков рефинансирования банками своих портфелей целесообразно рассмотреть возможность включения в состав ипотечного покрытия кредитов под залог долевого участия в строительстве. Сейчас в соответствии с требованиями Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» в состав ипотечного покрытия облигаций помимо ипотечных кредитов (займов) могут быть включены только требования, обеспеченные залогом незавершенного строительства в объеме до 10% совокупного ипотечного покрытия. В качестве альтернативы можно использовать механизм залоговых облигаций в рамках недавно принятых поправок в закон «О рынке ценных бумаг», однако в этом случае минимальный размер кредитной поддержки со стороны самого банка должен быть не менее 20% от выпуска. На наш взгляд, правильнее было бы исключить это требование из закона и передать регулятору право использовать размер кредитной поддержки банка в качестве инструмента мотивации/демотивации в зависимости от вида актива (потребкредиты, автокредиты, кредиты на стадии строительства и др.).

Еще одно опасение, которое высказывает большинство участников рынка, связано с возможными трудностями в части присвоения рейтингов залоговым ценным бумагам, в первую очередь обеспеченным залогом долевого участия в строительстве, в связи с более высокими рисками. Чтобы снизить кредитный риск по таким сделкам, мы предлагаем страховать его в соответствии с едиными публичными условиями страхования, которые следует законодательно установить.

Последние события на рынке показали, что очень важно создать отечественную инфраструктуру для проведения сделок секьюритизации. В частности, рынок нуждается в надежных компаниях по управлению и учету специализированных эмитентов, а также в проверенной методике оценки качества ценных бумаг, применяемой рейтинговыми агентствами или иными авторитетными институтами, в том числе теми, деятельность которых не находилась бы в зависимости от внешних санкций и других ограничительных мер, направленных против России. Очень важно, чтобы этот экспертный центр был поднадзорен некоему коллегиальному органу или группе экспертов, в которую войдут представители ведущих игроков ипотечного рынка. С последними мы уже начали обсуждение целесообразности и формата данной услуги.

Автор - исполнительный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию