Ипотечный рынок США «аномально напряженный»

Ипотечный рынок сейчас «аномально напряженный», утверждает председатель ФРС Джанет Йеллен. Представители администрации президента США на прошлой неделе обсуждали с банкирами, как ослабить требования к заемщикам, не вызвав повторения кризиса 2008 г.

Десять лет назад, когда банки давали кредиты всем, кто просил, это привело к надуванию пузыря на рынке жилья. Когда пузырь лопнул, цены на жилье сильно упали и многие ипотечные заемщики оказались в ситуации, когда сумма кредита стала значительно превышать стоимость жилья, служащего залогом. Затем разразился финансовый кризис 2008 г., и банки по требованию регуляторов сильно ужесточили требования к заемщиками.

То же самое происходило и на рынке автокредитов, но он успел восстановиться: за последние четыре года его рост вчетверо опережал рост выдачи ипотечных кредитов лучшим заемщикам. Отчасти росту этого рынка способствовало то, что его инвесторы избежали потерь, сопоставимых с теми, что понесли инвесторы ипотечного рынка. Автокредиты меньше ипотечных, в случае дефолта заемщика продать машину легче, чем квартиру, а стоимость залога установить проще. Автомобили стареют быстрее, чем жилье, и это тоже влияет на спрос.

Жилищный рынок тормозит рост всей экономики, который, по прогнозам экспертов, должен был начаться в этом году.

Все больше молодых людей выбирают аренду, а не покупку жилья, именно покупки домов на одну семью двигают сейчас рост потребительских расходов и создают рабочие места. «Кредиты дают плохо, - говорит бывший главный экономический советник Остан Гулсби, - и у многих в этой стране доходы не растут».

Сейчас ипотечные кредиты открыты для заемщиков с высоким кредитным рейтингом, стабильным доходом и у которых достаточно средств для 3,5-5%-ного первоначального взноса. «Если у вас это есть, то ипотечный кредит вы получите, - отмечает ипотечный банкир Alerus Mortgage Алекс Стенбак. - И что тут можно ослабить?»

Чтобы уберечься от убытков в случае дефолта заемщика, многие банки сейчас используют более жесткие стандарты, чем требуют государственные агентства Fannie Mae и Freddie Mac, предоставляющие гарантии по ипотечным кредитам. Чиновники стараются сделать требования для банков прозрачней, чтобы убедить их ослабить требования к заемщикам.

Но это самая простая проблема из требующих решения. В случае дефолта заемщика расходы банка возрастают, поэтому многие из них предпочитают работать только с лучшими заемщиками. С учетом нового, более строгого регулирования банки, работавшие с рисковыми заемщиками - с небезупречной кредитной историей и без документов, подтверждающих доходы, - теперь обслуживают только самых обеспеченных.

«Люди, не подходящие под стандарт самых добропорядочных заемщиков, не имеют доступа к ипотечным кредитам», - отмечает гендиректор Amherst Holdings Шон Добсон. Техасская Amherst покупает и сдает в аренду жилье в США.

По словам Стенбака, проблема не в жестких требованиях к заемщикам, а в том, что их доходы не растут. С учетом инфляции доходы практически не изменились по сравнению с 2012 г. и на 8% ниже уровня 2007 г.