Энергоэффективность зданий становится обязательным стандартом для девелоперов

Из федерального бюджета для стимулирования застройщиков, которые реализуют проекты энергоэффективных зданий, ДОМ.РФ предложил предусмотреть субсидию 64 млрд руб. до 2030 г., заявила директор по устойчивому развитию и международному сотрудничеству ДОМ.РФ Марина Слуцкая в недавнем интервью «Российской газете». Зачем продвигать идею рационального использования ресурсов жилого дома, какие из стандартов стали обязательным минимумом для девелоперов, и велик ли интерес покупателей к зеленой недвижимости – в материале «Ведомости. Устойчивое развитие».

Программа повышения энергоэффективности жилых зданий была запущена еще в 2016 г.  Старые дома стали оценивать по расходу ресурсов, а новые строить с применением энергоэффективных технологий. Зданиям начали присваивать класс энергоэффективности, которые заносятся в Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС) и присутствуют во всех документах застройщиков. Любому дому может быть присвоена одна из категорий: А++, А+, А, B, C, D, E, F и G.

Критерии энергоэффективности проектов зеленого строительства перечислены в постановлении правительства от 21 сентября 2021 г. №1587 «Об утверждении критериев проектов устойчивого (в том числе зеленого) развития в РФ и требований к системе верификации инструментов финансирования устойчивого развития в РФ» (или «Таксономия зеленых проектов»). Из текста документа следует, что зеленым может быть названо сооружение классов А (очень высокий), А+ (высочайший) и А++ (высочайший) в соответствии с одним или несколькими стандартами, принятыми в России. Главный показатель энергоэффективности согласно постановлению – снижение энергопотребления более чем на 20% (в кВт·ч/м2).

Сейчас дома по московской региональной программе реновации обязаны иметь класс энергоэффективности не ниже В, то есть соответствовать первым четырем наивысшим классам и экономить от 30% до 60% ресурсов в сравнении со старым пятиэтажным жилым фондом, рассказала преподаватель магистратуры факультета международного регионоведения и регионального управления Института государственной службы (ИГСУ) Президентской Академии, член экспертного совета Минстроя России по формированию комфортной городской среды Евгения Муринец. Она отметила, что меняются требования по нормативному удельному значению энергопотребления для новых домов, включая энергопотребление на отопление, горячее водоснабжение, вентиляцию, расход на общедомовые нужды. Так, максимально возможное потребление должно быть на уровне 160 кВт·ч/м2 в год, что составляет примерно две трети от потребления «хрущевок». Москва разработала соответствующие методические рекомендации в помощь застройщикам, реализующим столичные госзаказы.

Сегодня параллельно действуют несколько национальных стандартов энергоэффективности, и они часто обновляются. Но, как уверяют опрошенные эксперты и участники рынка, это нормальная ситуация в первые годы существования системы.

Национальные эталоны

В России существует несколько способов прохождения сертификации зеленого строительства. Так, разработан Национальный стандарт экологической сертификации недвижимости «Клевер». Его создавали при участии отечественных и международных экспертов и при поддержке госкорпорации ВЭБ.РФ. Стандарт вобрал в себя отдельные элементы самых популярных международных (BREAM и LEED), но были учтены и практики российских застройщиков. При этом объектом сертификации может стать не только жилая недвижимость, но и коммерческая (офисные здания, склады, ритейл, гостиницы, МФК и т. д.), а также некоммерческая (больницы, школы, спортивные сооружения, общественные здания, производство и т. д.). 11 марта 2023 г. правительство РФ внесло «Клевер» в «Таксономию зеленых проектов». При наличии сертифицированных объектов возможно получение финансовой поддержки для дальнейшей реализации проектов зеленого строительства. Сама сертификация является платной.

Отечественная система платной сертификации зеленого строительства Green Zoom была также сформирована по европейскому образцу, но с учетом особенностей России. По результатам прохождения проверок объект может получить сертификат одного из уровней: бронзовый, серебряный, золотой, платиновый. Примечательно, что, помимо многоквартирных домов, объектом маркировки выступают коммерческие и туристические объекты.

Кроме того, девелоперы могут получить маркировку зеленого здания по ГОСТ Р 70346 от ДОМ.РФ. Этот стандарт был запущен в 2022 г. при участии Минстроя России. Он составлялся с учетом передовой международной практики проектирования, строительства и эксплуатации зеленых зданий. Получение маркировки осуществляется бесплатно, информация о наличии у компании зеленых объектов размещается на официальном сайте института развития ДОМ.РФ. Объектом маркировки выступают жилые многоквартирные дома.

Спрос на энергоэффективность

Согласно данным исследования Института развития ДОМ.РФ, проведенного в 2022 г., 53% россиян слышали о характеристике энергоэффективности. При этом 20% респондентов разбираются в критериях и целеполагании этого направления в строительной индустрии. 44% вообще не имеют представления об энергоэффективности жилья. Отметим, что большая часть опрошенных – жители крупных городов.

Однако, как рассказали в ДОМ.РФ, с течением времени требования покупателей недвижимости становятся более высокими, а принципы зеленого строительства отождествляются с высоким качеством жилья. При этом центральным элементом зеленых стандартов ГОСТ Р как для многоквартирных, так и индивидуальных домов, разработанных ДОМ.РФ, являются требования к энергоэффективности. 

Слуцкая среди других критериев качества отметила доступность инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник), наличие благоустройства территории, использование технологичных решений при строительстве, доступность среды для маломобильных граждан и родителей с колясками. Порядка 30% ипотечного портфеля банка ДОМ.РФ приходится на покупку квартир в энергоэффективных домах. «Эта доля может быть маркером и для всего рынка ипотеки и свидетельствует о высоком интересе клиентов к этому сегменту жилья», – отметила представитель компании. По ее словам, с 2019 г. количество проектов, соответствующих отдельным критериям зеленого стандарта, в среднем растет на 2% в год. Более 24% из более 42 000 строящихся и вводимых в эксплуатацию зданий имеют класс энергоэффективности A, A+ и A++, сообщила Слуцкая.

При этом, как полагает коммерческий директор «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров, запрос на энергоэффективное жилье не является приоритетным при выборе квартиры. «Вопросы цены, расположения и инфраструктуры остаются основными критериями, которые определяют выбор покупателя», – рассказал он. Но при прочих равных покупатель обращает внимание на качество материалов, наличие инженерных систем и технологий, которые снижают энергопотребление здания. «При этом на вторичном рынке зеленые дома, как правило, обладают большей ценностью и ликвидностью», – отметил Белокуров.

С ним согласен и директор по качеству «Главстрой Санкт-Петербург» Алексей Медведев. По его мнению, пока понятие энергоэффективности не входит в ТОП-5 обязательных атрибутов жилья, на которые покупатели обращают внимание при покупке квартиры в сегменте масс-маркет. Соответствие жилого комплекса экологическому стандарту становится конкурентным преимуществом только тогда, когда на это есть запрос целевой аудитории.

«Однако даже в эконом-сегменте клиент ценит плюсы внедрения технологий “умный дом”, которые позволяют оптимизировать энергопотребление, водоснабжение, а также автоматизировать ежедневные процессы в доме и помещениях, что в итоге снижает расходы на содержание жилья», – рассказал Медведев.

Технологии в действии

После ухода зарубежных компаний, которые могли бы внедрить общепризнанные стандарты энергоэффективности в архитектуре (LEED, BREEAM, BEAM Plus, DGNB и т.д.), отечественные производители оказались вынуждены изобретать собственные решения для повышения конкурентоспособности. Развитие энергоэффективности в строительстве предполагает широкий спектр товаров и технологий. При этом, как рассказал руководитель группы оценки рисков устойчивого развития АКРА Владимир Горчаков, европейские технологии в России были замещены китайскими решениями довольно оперативно.

Это критично важно, так как объемы нераспроданного жилья по итогам первого полугодия 2024 г. превысили 76,9 млн кв. м. А обещание ощутимого снижения коммунальных расходов – весомый аргумент в пользу девелопера с сертификатом, пояснила руководитель аудиторской и консалтинговой компании «Юстиком» Ирина Кузнецова. «В погоне за сертификатами отраслям жизненно необходимо не скатиться в гринвошинг – сознательное переоценивание деятельности компании в области ESG ради получения выгоды. Необходим тщательный контроль при присуждении сертификата», – утверждает эксперт.

Для повышения энергоэффективности зданий сегодня применяются как давно известные, так и современные решения. Так, для снижения тепловых потерь, и, соответственно расходов на отопление, используются высококачественные утеплители для стен, крыши и пола. Установка окон и дверей с высокой теплоизоляцией и низким коэффициентом теплопроводности позволяет сократить теплопотери через остекление. Теплый контур – основа энергоэффективного здания и кондиционирования. Благодаря энергоэффективным системам отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха удается оптимизировать потребление энергии.

Еще одно решение – вентиляционные фасады, легкие в монтаже, долговечные, которые предотвращают накопление влаги на утеплителе. Они созданы из материалов, стойких к перепадам температур, а значит устойчивых к появлению трещин и нарушению термоизоляции.

Установка солнечных панелей для производства электроэнергии и тепловых насосов для обогрева помещений позволяет использовать возобновляемые источники энергии (ВИЭ) и снижать счета за потребление электроэнергии для общедомовых нужд. Умные системы управления для автоматизации отопления, освещения, кондиционирования и других систем помогают оптимизировать потребление энергии в здании. Установка систем для сбора и очистки дождевой воды позволяет использовать ее для полива, орошения и других нужд, снижая расходы на водоснабжение.

Выгодное приобретение

При соблюдении всех современных требований зеленого строительства себестоимость жилья неизбежно увеличивается. Во-первых, используются экологически чистые материалы, которые не вредят окружающей среде. Как правило, они дороже традиционных стройматериалов. Во-вторых, девелоперы применяют специальные энергоэффективные технологии. К примеру, устанавливают специальные системы отопления, вентиляции, кондиционирования и управление энергопотреблением. В-третьих, признание готового здания как соответствующего стандартам зеленого строительства требует затрат на дополнительные проверки и сертификацию.

При этом, как отметила Слуцкая, жилье в зеленых домах не сильно дороже других предложений. Согласно опросу крупных федеральных и региональных застройщиков, разница составляет всего 5-10%. «Есть мнение отдельных экспертов, что в северных регионах, в том числе в условиях вечной мерзлоты, разница доходит до 15% при выполнении требований по достижению высочайшего класса энергоэффективности. Динамика роста цен на квартиры в многоквартирных домах с высоким классом энергоэффективности соответствует показателям в целом по рынку», – рассказала Слуцкая.

По информации ЕИСЖС, за 2023 г. в строительном секторе из общего числа возводимых здании более четверти приходилось на дома с классом энергоэффективности А и выше. И это при том, что энергосбережение на строительстве может приводить к дополнительным затратам в размере до 10% от стоимости всего строительства объекта. Вместе с тем для покупателей существенным является в последующем экономия на оплате отопления, горячей воды и электроэнергии в диапазоне от 25% до 40% по сравнению с обычными домами. Такое энергоэффективное жилье возводится в основном в Московской агломерации, Свердловской и Тюменской областях и в Санкт-Петербурге.

Зеленое строительство может повысить себестоимость жилья на начальном этапе, утверждает Медведев. «Однако впоследствии это может принести существенную выгоду за счет экономии на коммунальных платежах и эксплуатационных издержках, увеличения комфорта проживания и улучшения экологической обстановки», – пояснил он.

Меры господдержки

На многоквартирные здания, соответствующие по ряду критериев зеленого ГОСТа Р, распространяется так называемая «Зеленая ипотека».

При соответствии классам энергоэффективности А (экономия тепловой энергии от 40% до 50%) А+ (от 50% до 60%) и А++ (более 60%), указанной в проектной декларации на объект, для покупателя применяется дополнительная скидка 0,3% на ставку по ипотеке заявителя. 

Эта мера ощутимо уменьшает процентную ипотечную ставку при текущей высокой ключевой ставке (19% на момент публикации) и стимулирует покупателя к покупке жилья в зеленом здании, а застройщика соответственно – к применению энергоэффективных технологий. В то же время аудитория «Зеленой ипотеки» как продукта очень сильно и искусственно ограничена, считает заместитель директора Банковского института развития Юлия Макаренко. «Продукт несовместим с государственными ипотечными программами господдержки семей с детьми, на которые приходится высокая доля сделок в условиях охлаждения спроса на ипотеку из-за высокой ключевой ставки», – пояснила она.