«Чем больше будут платежи по ипотеке, тем меньше расходы граждан по другим направлениям»
Аудитор Счетной палаты Наталья Трунова – о льготной ипотеке, перспективах снижения цен и строительной отрасли в условиях санкций
За последние два года цены на недвижимость сильно выросли, причем не только по объективным причинам, отметила аудитор Счетной палаты Наталья Трунова в интервью «Ведомостям». «У нас ведь как принято – в любой непонятной ситуации покупай недвижимость», – говорит она, объясняя, что ажиотажный спрос был вызван во многом ситуацией общей неопределенности.
Но другой, не менее значимый фактор роста цен на жилье – программа льготной ипотеки на новостройки – помимо давления на стоимость квартир привел к дисбалансам на рынке, в частности разрыву цен между первичным и вторичным жильем. Из-за этого часть граждан уже не могут, как раньше, продать старую недвижимость, чтобы купить новую – вырученных со сделки средств оказывается недостаточно. Поэтому программу кредитования покупки жилья в новостройках под 7% надо приостанавливать, полагает Трунова. В любом случае рынок, по ее мнению, надо охлаждать, что невозможно без государственной политики. Целенаправленная работа властей могла бы снизить стоимость недвижимости на величину по крайней мере до 20%.
– Оценивая ситуацию, мы фокусируемся на том, что делает государство, какие госпрограммы реализуются, какова их эффективность, достигают ли они поставленных целей. Мы не аналитическое агентство, у нас другой угол зрения на происходящее, чем у компаний, которые профессионально занимаются оценкой рынка недвижимости. Действительно, два года наблюдался ощутимый рост стоимости квадратного метра. Он был вызван несколькими факторами. Во-первых, был ажиотажный спрос, причем на градус интереса повлияла не только льготная ипотека, но и ситуация неопределенности. У нас ведь как принято – в любой непонятной ситуации покупай недвижимость. Во-вторых, рост цен на строительные материалы, но надо сказать, что отставание стоимости квадратного метра от стоимости стройматериалов тоже наблюдается, поэтому это не главный фактор.
В силу того что этот маховик раскручивается уже два года, мы сейчас имеем такие сложные результаты. За 2021 г., по данным Росстата, стоимость квадратного метра на первичном рынке в целом выросла на 29,5%. Но темпы роста цен на вторичное жилье были гораздо ниже (18,7%), в том числе из-за того, что льготная программа действует исключительно на новостройки.
В результате мы получили большой разрыв цен, который несет риск для застройщиков, поскольку часть граждан уже не могут себе позволить купить новое жилье, продав старое. Раньше было так: люди продавали квартиру в старом фонде, брали новую, разницу оплачивали за счет ипотеки. Сейчас для определенных групп населения это действительно становится невозможным. Но стоит отметить, что ситуация в регионах складывается по-разному, многое зависит, например, от качества городской среды: там, где были существенные вложения в обустройство уже обжитых районов, там разница уже не такая существенная. Сейчас мы видим, что цены на первичном рынке уже стагнируют, однако сильного снижения ожидать не приходится, если не будет специальной работы со стороны государства.
– Учитывая рост цен за последние два года на 65,5% (на конец 2021 г. к аналогичному периоду 2019 г.), то минимум процентов на 20. Но если такая задача не будет поставлена, то, конечно, ощутимого снижения не будет. Вы, может быть, не помните, но был такой эксцентричный девелопер Сергей Полонский, Mirax Group, и в один из кризисов, цены тогда взлетели, был на какой-то передаче спор, что вот сейчас это все пройдет, цены откатятся назад. А он говорит: «Ребят, я вот вам клянусь, я приду в студию, если цены упадут больше, чем на 10%, я съем свой галстук». Сейчас очень многие это вспоминают, потому что, конечно, если нет особого регулирования со стороны госорганов, никогда цены не откатываются назад.
– Но вам не кажется, что сейчас у нас уникальная ситуация? Если раньше цены не откатывались, потому что в целом было куда расти. Так или иначе росли экономика, доходы, но сейчас мы совсем в другой ситуации. Кто будет покупать по таким ценам?
– Я бы сказала, что у нас и раньше ситуация была не очень простая. Дальше, если мы говорим про более сложные вещи, то рынок жилья делится не только на первичку и вторичку, есть многоквартирные жилищные дома, есть индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). В прошлом году из построенных 92,6 млн кв. м более 50% – это ИЖС. То есть, если мы берем многоквартирное жилищное строительство, у нас вводится 43 млн кв. м. Это не сильно много в расчете на человека.
Дальше вопрос, если мы сохраняем задачу дойти до 120 млн кв. м, то, во-первых, надо уточнять, что это за тип жилья. Вы же ездите вокруг Москвы и видите, что строится. Я часто слышу, что молодые урбанисты критикуют советских градостроителей, но они хотя бы строили такие кварталы, которые потом могут зарасти деревьями. То, что сейчас строится, ничем никогда не зарастет, только если мы не завезем какие-нибудь лианы и они у нас на наших удобрениях, которые теперь остаются с нами, обовьют все это и это приобретет какой-то более человечный вид.
Нужно ответить на вопросы: что мы дальше собираемся вводить, какую социальную среду там организуем, как будет устроена жизнедеятельность в этих кварталах? Это гораздо более сложные вопросы, которые не решаются задачей построить чем больше, тем лучше.
– В этом году, буквально через месяц, мы начнем активные работы по оценке энергоэффективности, в том числе новых домов. Вне зависимости от текущей ситуации задачу по переходу к стандартам зеленой экономики никто не отменял. Пусть и переориентировавшись на Азию, мы все равно будем с ними соприкасаться. Было бы правильно и среду жизни тоже нацеливать на то, что к ресурсам нужно относиться экономно. Поэтому хотим посмотреть, как быстро снижается уровень энергоэффективности у новостроек. Есть примеры, что через несколько лет класс энергоэффективности новостроек снижается. Хотим провести анализ и разобраться, почему это происходит, что там не так.
Мы также обращаем внимание на квартирографию, на то, какое количество трехкомнатных квартир и более вводится. Сейчас пошла тенденция на небольшое увеличение, но надо понимать, что, в отличие от европейских стран, у нас считаются не только bedroom – спальные комнаты, но room – по-нашему зал, который не является комнатой для проживания. Поэтому тут у нас тоже не самая лучшая ситуация. Мы смотрим и на обеспеченность социальной инфраструктурой. Контрольное мероприятие, которое мы проводили в прошлом году, показывает, что есть проблема отставания ввода соцобъектов от ввода жилья. Мы указывали, с объектами социальной инфраструктуры будут сложности, потому что из программы по стимулированию жилищного строительства их изъяли.
– В некоторых регионах есть застройщики, которые созданы региональными правительствами. И это очень интересный механизм. Он позволяет решать социальные задачи, потому что у нас есть много категорий людей, которые нуждаются в жилье и никогда не смогут его купить. Также они помогают решать задачу удержания цен. В силу того что стоимость на рынке и себестоимость – это две разные вещи.
– На сайте Дом.РФ есть декларации, которые публикуются на стадии строительства. Понятно, что за время строительства дома стоимость увеличивается, но есть регионы, где цены различаются в несколько раз между декларациями и рыночной стоимостью.
– Считаем, что нет. Мы уже говорили, что этот инструмент формирует большие искажения на рынке. Но это не значит, что не нужно помогать гражданам улучшать свои жилищные условия. У нас есть масса других госпрограмм. Возможно, их стоит пересмотреть, расширить круг граждан, которые смогут в них участвовать. Напомню, что программа льготной ипотеки вводилась на очень ограниченное время.
– Сейчас сложно сказать, потому что доля льготной ипотеки в структуре ипотечных кредитов, по данным Дом.РФ, составляет уже больше 35%. Но есть же другие способы повышения доступности – работать с ценой.
– У нас есть Федеральная антимонопольная служба, у которой была задача – разобраться, что происходит с рынком стройматериалов. Нет никаких оснований на такой рост цен, особенно на то, что производится на внутреннем рынке. Если есть какие-то импортные материалы, то давайте ставить задачу, чтобы они появились у нас в необходимом количестве.
– Мы всегда живем в условиях большой неопределенности. Но с учетом того, что доля льготной ипотеки не 20%, а уже под 40, надо прямо сейчас думать, что делать с рынком, как заполнять вакуум, который, возможно, возникнет. Можно опять говорить, что нужна льготная ипотека, а можно начать работать с себестоимостью, с рынком арендного жилья и другими инструментами развития рынка. У нас уже есть как минимум два государственных института, которые работают с рынком жилья.
– Многие оценки сходятся к 7–8%. Это такая подъемная ставка. Все, что выше, скорее больше отнимает у экономики, чем дает. То есть, чем больше будут платежи по ипотеке, тем меньше расходы по другим направлениям – на товары длительного пользования, кафе, театры и т. д. Но также многое зависит от общей социально-экономической ситуации.
– Отрасль пока не столкнулась с какими-то ощутимыми сложностями, как ряд других секторов, например машиностроение. Но есть вопрос с импортным оборудованием. Конечно, можно что-то начать собирать здесь, закупать у других стран, но опять же нужно смотреть, какая будет производительность этого оборудования. Оно же не просто так закупалось в определенных странах. Пока все имеют какой-то запас, но уже сейчас нужно принимать решение, что мы импортозамещаем, на основе каких технологий, потому что проблемы начнутся через 2–3 года.
– Мы таких оценок не делали, но понятно, что много оборудования привозилось из-за рубежа. Катастрофы здесь нет, но надо понимать, что определенные позиции не были замещены до сих пор.
– Конечно, проблемы есть у машиностроительных регионов, в основном где автопром. Но в принципе все регионы очень оперативно приняли свой пакет мер. Благодаря тренировке пандемией уже все знают, где у них болевые точки, и целенаправленно с ними работают, поэтому пока какой-то сложной ситуации не ощущается.
– Думаю, что к концу года. Сейчас есть отсрочка по налогам и т. д., бизнес пока взял выжидательную позицию, а дальше будут приниматься решения, что делать, закрываться или платить. Но надо сказать, что, несмотря на все сложности, во многих регионах формируются новые предприятия, которые быстро занимают ниши, которые там открылись. И для бизнеса, который сейчас вложится, должны быть гарантии со стороны государства, что дальше на импорт будут соответствующие импортные пошлины, даже если кто-то соберется возвращаться. Зачастую российские компании не открывали эти предприятия, потому что они платят полностью всю линейку налогов, а сейчас они как раз получили преференции, и, соответственно, импортные пошлины при объеме и ценах на рынках не являются запретительными.
Со стороны государства также, конечно, нужна организация технологического развития этих предприятий. И вот здесь как раз ключевая задача, как связать нашу науку, образование и обновление технологий. Нужно определиться с тем, что нужно импортозаместить, потому что все, конечно, не получится. Должна быть долгосрочная политика по выращиванию секторов. На ПМЭФе президент Владимир Путин дал поручение по развитию кластеров. Это то, что обеспечивает снижение транспортных издержек и конкуренцию внутри понятной, локальной, территориальной структуры (не обязательно в рамках одного региона). Развитие транспортной инфраструктуры должно быть тоже под это подстроено. Пока у нас все идет отдельно. Мы ведем мониторинг антикризисных мер и видим, что решения принимаются очень оперативно. Теперь вопрос – будут ли они синхронизированы с долгосрочными стратегиями разворачивания отдельных, например, кластеров или формирования более сложных территориальных единиц. В целом любой кризис дает какие-то свои возможности.