Что будет с московскими промзонами

В 2020 г. в Москве были подписаны первые соглашения о комплексном развитии территорий (КРТ), в рамках которых проводятся реорганизации неэффективно используемых промышленных зон.

От их успеха во многом зависит, удастся ли городским властям преодолеть скепсис некоторых девелоперов и экспертов относительно эффективности механизма КРТ. Правительство Москвы внедряет его прежде всего в целях создания в городе новых современных рабочих мест. Однако девелоперам выгоднее и безопаснее строить на этих площадях жилье. Придется искать компромисс.

Комплексный подход

В июне 2016 г. в России был принят закон «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи с комплексным развитием промышленных зон, и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Документ, вступивший в силу в 2017 г., заложил механизм развития неэффективно используемых промышленных зон, в частности, в Москве. Теперь город имеет право принять решение о функционале подвергаемой редевелопменту территории, формировать единый земельный участок под такой проект, предписывать инвестору, какие объекты необходимо построить в том или ином районе, и т. д.

Согласно закону соглашение о КРТ может заключаться по инициативе как владельца промзоны, так и правительства Москвы.

Общий механизм таков: город поэтапно принимает решение о редевелопменте тех или иных промышленных территорий и определяет границы КРТ, представители департамента инвестиционной и промышленной политики и Агентства промышленного развития Москвы предлагают владельцам территорий принять участие в реновации, дальше в течение шести месяцев собственники могут найти финансирование на проект и представить его в мэрию. Если владельцы не хотят или не могут реновировать площадку, город выставляет участок на аукцион.

На данный момент в Москве заключено два соглашения. Летом компания «РГ-девелопмент», владелец промзоны «Октябрьское Поле», по собственной инициативе заключила с правительством Москвы договор, согласно которому на участке в 6 га будут построены объекты общей площадью почти 174 000 кв. м, а также создано более 500 рабочих мест.

Также здесь появятся жилые дома, два детских сада, школа, поликлиника и технопарк. Объем инвестиций составит 14 млрд руб. Налоговые поступления от проекта в бюджет оцениваются примерно в 1,8 млрд руб. в год. Срок реализации проекта – шесть лет, впрочем, «РГ-девелопмент» планирует завершить основное строительство до 2024 г.

А 2 ноября прошел аукцион по промзоне «Коровино». Решение о КРТ данного участка правительство приняло в марте. «В течение шести месяцев у владельцев земли (в промзоне располагаются объекты, принадлежащие пяти разным юридическим лицам. – «Ведомости») была возможность договориться между собой и подать документы на реализацию проекта.

Заявлений от них не поступало, в итоге объект был выставлен на аукцион», – пояснил руководитель департамента инвестиционной и промышленной политики Москвы Александр Прохоров. В торгах участвовало пять претендентов. Стартовая цена составляла 22 млн руб., в ходе аукциона она выросла до 201,2 млн руб. Победителем стала компания «Интеко», с которой город и заключил соглашение о КРТ промзоны «Коровино».

В реорганизацию территории «Интеко» планирует вложить 40 млрд руб., построив на участке площадью более 35 га объекты промышленного и общественно-делового назначения общей площадью более 600 000 кв. м. По словам заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимира Ефимова, там будет создано до 13 000 рабочих мест. Согласно расчетам налоговые поступления в бюджет составят около 3,8 млрд руб. в год.

В августе городские власти приняли решение о реорганизации еще двух участков «Коровино», общий объем инвестиций в которые должен составить около 15,7 млрд руб. «Эти зоны также могут быть выставлены на торги, но уже в следующем году», – уточнил Прохоров.

От Чертанова до Выхина

Промышленные зоны Москвы сложились в советское время и включают в себя помимо промышленных предприятий склады, автобазы, гаражи, автостоянки, коммунальные и обслуживающие предприятия и проч. В городе насчитывается более 200 промзон. На данный момент полностью или частично снесены и застроены такие крупные промзоны, как «ЗиЛ», «Серп и Молот», «Ленино», «Верхние Котлы», территория бывшего Тушинского аэродрома.

Как сообщил Прохоров, с 2017 по 2020 г. обследованы все 100% городских промышленных территорий, это примерно 14 800 га (более 13% общей площади старой Москвы). Из них около 5400 га определены как потенциально пригодные для градостроительного развития с помощью КРТ. По словам Прохорова, проекты КРТ могут дать городу более 500 000 рабочих мест и почти 3 трлн руб. поступлений в бюджет в виде налогов и платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли, общий объем инвестиций в реализацию проектов составит около 7 трлн руб.

В стадии проработки сейчас находится 122 участка КРТ общей площадью 1900 га. Из них шесть участков в активной фазе. Помимо КРТ «Октябрьское Поле» и «Коровино», соглашения по которым уже подписаны, принято решение по реорганизации участков промзон «Чертаново», «Братцево», «Перово» и «Выхино», но инвесторы по ним пока не определены (ожидается, что договоры будут подписаны в 2021 г.).

Самым масштабным должен стать проект КРТ бывшей промзоны «Чертаново», в который планируется вложить 8,7 млрд руб. Инвестор получит право возвести на территории в 2,8 га объекты общественно-делового назначения (в том числе магазины, рестораны и развлекательные центры) общей площадью 112 000 кв. м.

Реализация проекта даст городу 2800 новых рабочих мест и ежегодные поступления в бюджет более 900 млн руб. На участке промзоны «Братцево» площадью 4,6 га должны разместиться объекты производственного и общественно-делового назначения (около 68 000 кв. м). Инвестиции в проект оцениваются в 4,1 млрд руб., он позволит создать 850 рабочих мест и обеспечить налоговые поступления на сумму от 316 млн руб. в год.

В промзоне «Перово» планируется реорганизовать участок площадью 4,12 га, создав городскую инфраструктуру общей площадью 80 740 кв. м. Там должны быть построены жилые дома для 1400 жителей, детский сад на 75 мест, школа на 175 мест и детская поликлиника. Это позволит создать 270 новых рабочих мест. Инвестиции в проект оцениваются в 7 млрд руб., а ожидаемый эффект для городского бюджета – примерно в 146,8 млн руб. в год. А в бывшей промзоне «Выхино» предлагается реорганизовать участок площадью 3,94 га. Город планирует привлечь 5,1 млрд руб. инвестиций. Здесь появится 1300 новых рабочих мест, доход бюджета составит почти 500 млн руб. в год.

В конце 2020 г. градостроительно-земельная комиссия Москвы приняла также решение об определении границ КРТ еще по нескольким участкам в промзонах «Осташковское шоссе» и «Грайвороново». Суммарно они занимают площадь более 35 га. По словам Ефимова, на территории промзоны «Осташковское шоссе» появится жилая застройка площадью 61 500 кв. м с объектами социальной инфраструктуры площадью почти 13 000 кв. м. В промзоне «Грайвороново» под производственные и административно-деловые сооружения выделено 55 500 кв. м, а под жилье и социальные объекты – 313 000 кв. м.

Далее везде

Эксперты пока не берутся оценить перспективность механизма КРТ. «При реализации масштабных проектов в бывших промзонах девелоперы сталкиваются с большим количеством собственников. С каждым необходимо договариваться. Поиск баланса интересов всех участников – достаточно длительный и сложный процесс, – рассуждает Юрий Коган, директор по маркетингу ГК «Пионер». – Для создания однородной комфортной среды оптимально реновировать и застраивать сразу всю территорию, а не частями, как лоскутное одеяло, когда рядом с современными домами зияют остовы полуразвалившихся предприятий. Программа КРТ позволяет это сделать».

В то же время потенциальным инвесторам трудно просчитать правовые, технологические и финансовые риски. «Если правообладателей несколько, то им сложно договориться между собой о распределении расходов и, главное, доходов от проекта на много лет вперед.

В случае применения механизма КРТ по инициативе органов местного самоуправления инвестор не имеет достоверной информации о ключевых параметрах проекта, например о конечной стоимости и сроках выкупа объектов у правообладателей, о возможности или невозможности согласовать проект планировки с требуемыми параметрами инфраструктуры», – говорит директор по территориальному планированию Градостроительного института пространственного моделирования и развития «Гипрогорпроект» Владимир Трояновский.

До недавнего времени городские власти особо не вмешивались в проекты застройщиков на бывших промышленных территориях, и девелоперы предпочитали относительно быстрые деньги от строительства и продажи жилья. Теперь город хочет видеть в промзонах предприятия, в том числе инновационные производства, с развитой инфраструктурой.

Свои намерения власти объясняют тем, что в удаленных от центра районах ощущается дефицит рабочих мест. «Миллионы москвичей вынуждены ежедневно совершать длительные поездки на общественном и личном транспорте, испытывая связанные с ними стресс и неудобства», – говорил год назад Сергей Собянин. Тогда мэр озвучил решение: предоставить потенциальным инвесторам финансовые льготы, чтобы стимулировать их «строить места приложения труда за пределами ТТК».

В июле 2019 г. было принято постановление, которым город отменяет дополнительные платежи в случае строительства или реконструкции зданий коммерческого назначения за пределами ТТК (например, в реорганизуемых промзонах или на присоединенных территориях) в отличие от строительства или реконструкции многоквартирных домов и апартаментов, по которым дополнительные платежи продолжают взиматься. По подсчетам властей, введение льготы снизит себестоимость девелопмента зданий коммерческого назначения за пределами ТТК на 8–10%, что позволит инвесторам реализовать проекты, которые в прежних условиях были нерентабельными.

Продолжением этой инициативы стала новая программа 2020 г., по которой застройщик многоквартирного дома частично или полностью освобождается от платы за изменение ВРИ земельного участка, если инвестирует средства в строительство промышленного или офисного объекта, создавая новые рабочие места. Последним в этом году документом в этом ряду стало ноябрьское постановление мэра Москвы об увеличении платы за изменение ВРИ в 8 раз в новой Москве и вдвое – в старой.

Документ должен стимулировать девелоперов комплексно развивать территории. «В результате этого решения снизится доходность девелоперов, работающих исключительно в жилом сегменте и не готовых реализовывать комплексные проекты», – комментирует Коган. Крупные девелоперы, работающие в промзонах, будут вынуждены диверсифицировать свой портфель, увеличивая долю проектов коммерческой недвижимости. Это могут быть индустриальные и технопарки, офисы, торгово-развлекательные и медицинские центры, учебные заведения, спортивные объекты, при строительстве которых можно получить льготы по земельным платежам.

Однако связь между созданием рабочих мест и механизмом КРТ не очевидна. «У девелопера нет задачи создавать рабочие места. Тем более у застройщика, который специализируется на жилье. И в целом построить квадратные метры – не значит создать рабочие места», – считает председатель совета по редевелопменту при Российской гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

По его мнению, столичные власти сами должны проявлять активную позицию в этом вопросе: «У города есть возможность за счет различных экономических ресурсов создавать рабочие места. В Москве очень много объектов инфраструктуры, в том числе городских, которые могли бы быть размещены в этих зонах».

С Колокольниковым спорит руководитель брокерско-консалтинговой компании «ТОП идея» Олег Ступеньков. По его мнению, существенное увеличение платы за изменение ВРИ как раз заставит девелоперов внимательно просчитывать будущий проект, а офисные или складские кластеры с определенной концепцией могут приносить куда больший доход, чем, например, апартаменты.

«Во всем мире прослеживается тенденция к формированию масштабных кластеров для амбициозных и талантливых специалистов. Для них открывают максимально быстрый доступ к капиталу, технологиям, качественному образованию, исследованиям, а у компаний появляется доступ к ценным кадрам со всего мира, – добавляет Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank. – В России именно в Москву съезжается молодежь со всей страны и СНГ». По его мнению, если освоение промзон сопровождать строительством технопарков и привлекать в них стартапы, это даст дополнительный приток в Москву квалифицированных кадров.

Создавать рабочие места можно, организуя склады и мелкие производства. «Сейчас складская недвижимость более востребована, чем любая другая коммерческая. Поэтому девелопер может сконцентрироваться на индустриальном и складском секторе», – считает Колокольников.

Речь идет о востребованных онлайн-торговлей складах «последней мили» или о предприятиях «лайт-индастриал» (небольшие издательства и предприятия оперативной полиграфии, компании, занятые фасовкой и упаковкой продуктов, изготовлением некоторых видов стройматериалов, отверточной сборкой, опытно-конструкторскими проектами, и др.).

Без жилья жизни нет

Так или иначе, застройщикам придется искать компромисс с властями относительно редевелопмента промзон. «Если участок будет полностью застроен жильем, он не создаст большого количества рабочих мест, а на город ляжет обязательство по обслуживанию этого жилья, – подчеркивает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник сети CBRE). – При возведении коммерческой недвижимости создаются рабочие места, строятся основные фонды для ведения предпринимательской деятельности, уплачиваются налоги с прибыли, НДФЛ, отчисления в фонды. Соответственно, городу для соблюдения экономического баланса территории необходимо возводить достаточный объем коммерческой недвижимости».

Девелоперы, в свою очередь, заинтересованы прежде всего в строительстве жилья, это позволяет относительно быстро вернуть инвестиции. При хорошем спросе жилье можно распродать еще до сдачи объекта в эксплуатацию, в то время как средний срок окупаемости бизнес-центра составляет пять лет с момента ввода в эксплуатацию. Поэтому девелоперы в последние годы шли на хитрость: строили апартаменты, которые можно отнести к коммерческой недвижимости, но использовать как места для постоянного проживания. Однако в ноябре 2020 г. замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявил, что ведомство намерено запретить строительство апартаментов по всей стране.

«Коммерческая эффективность проекта отражает соотношение двух составляющих: доходности и риска. Один из основных рисков связан с возможностью быстро продать или сдать в аренду возводимые объекты, – комментирует Трояновский. – Да, у жилой недвижимости ликвидность самая высокая, но это не означает, что другие проекты становятся автоматически неинтересными». Основную долю в расходах проекта составляет цена входа, включающая приобретение на аукционе прав на договор КРТ и «очистку» этой территории от прав третьих лиц, продолжает он. И если удается снизить эти затраты, например привлекая к участию в реорганизации существующих правообладателей, проект может оказаться финансово успешным, заключает Трояновский. Итоги аукциона по промзоне «Коровино», где не предполагается строительство жилья, это подтверждают.

Председатель совета директоров компании «БЕСТ-новострой» Ирина Доброхотова приводит еще несколько примеров редевелопмента без возведения жилья. В северной части промзоны «Очаково» будет реконструирована действующая электроподстанция и построен административно-складской комплекс, а в южной возведут пожарное депо и мусоросортировочный комплекс. Проект технополиса «Москва», который возводится на участке промышленного назначения рядом со ст. м. «Текстильщики», предполагает строительство офисных и производственных зданий, складов и гостиницы, а также реконструкцию сохранившихся административно-деловых зданий. Но подобные примеры – исключения. В большинстве случаев освоение промзон происходит со строительством жилья и сопутствующей инфраструктуры, говорит Доброхотова.

В результате спрогнозировать, когда и в каком объеме власти Москвы смогут реализовать планы по КРТ, сейчас сложно. «Каждая промзона представляет собой десятки гектаров, застроить которые единовременно невозможно», – напоминает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Некоторые эксперты не верят в успех проектов, при которых на застройщика, возводившего и продававшего только жилье и немного социальной инфраструктуры, в рамках комплексной застройки возлагается ответственность по строительству технопарка.

«Глупо ждать от этого эффективного результата, в лучшем случае получится бизнес-центр с универсальными площадями под аренду, – говорит основатель компании «ЕКТА менеджмент» Екатерина Наумова. – Когда речь идет о создании технопарка, первично не освоение территорий и строительство здания. В идеале девелопмент должен вестись под конкретных резидентов с пониманием, для какого направления деятельности предназначены площади. Это определит параметры и характеристики производственных помещений. Этим нужно заниматься с нулевого цикла. Построить, а потом разобраться – не вариант».

По мнению Трояновского, развитие промзон любой ценой не самоцель. «Главный общественный интерес состоит в преобразовании качества городской среды и сокращении доли депрессивных территорий. Промышленные зоны во многих городах являются главными донорами бюджета и предоставляют основные рабочие места, поэтому задача застройки городов многоэтажным жильем должна решаться не в ущерб функционированию предприятий», – считает он.

Как полагает эксперт, редевелопмент неэффективно используемых территорий сегодня является главным ресурсом развития городов и альтернативы этому нет. Однако необходимо довести до ума нормативную базу, снять неопределенности и риски и тем самым создать условия для массового применения механизма КРТ, заключает Трояновский.