На рынке ипотеки надулся пузырь

В России сформировалось идеальное сочетание факторов для ипотечного кризиса: падение реальных располагаемых доходов населения, растущие объемы выдачи ипотеки и рост цен на недвижимость, предупреждают эксперты. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз, – отмечает доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. – В 1998 г. практически не было ипотеки, в 2008 г. была только лайт-версия нынешнего ипотечного рынка («валютные ипотечники»). Уже через год-два рынок может отреагировать на нынешнюю ситуацию первым российским ипотечным кризисом».

Одним из основных факторов риска эксперт считает активное продвижение доступной ипотеки. «Сегодня возможность взять ипотеку появляется у тех, кто имеет минимальное количество сбережений, а иной раз – и это происходит все чаще – люди берут кредит на первоначальный взнос. Банкиры не очень любят говорить о том, что в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом, но это так. Именно эти заемщики станут проблемными при малейшем экономическом шторме», – убежден Хестанов. Сейчас мы входим во вторую волну коронакризиса, и для кого-то падение зарплат и сокращение рабочих мест будет неизбежным, даже если «весенние блокировки не повторятся». Вероятность того, что проблемы с выплатой ипотечных займов станут массовыми, Хестанов считает очень высокой.

Рассуждения эксперта о том, что дешевеющая ипотека спровоцировала рост цен на недвижимость, лишь создав иллюзию доступности жилья, отчасти подтверждаются выводами экспертов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN). Они убеждены, что рынок растет благодаря ослаблению рубля и снижению ставок по ипотечным кредитам и банковским вкладам. «По итогам сентября стоимость 1 кв. м на вторичном рынке столицы в среднем увеличилась на 1,3% и достигла 186 600 руб. Долларовые цены на фоне ослабления рубля упали на 0,8% и составили в среднем $2490 за 1 кв. м», – приводят данные аналитики IRN. При этом, по их наблюдениям, сильнее всего дорожает именно бюджетное жилье.

В неизбежности ипотечного кризиса уверен и независимый финансовый аналитик Александр Кухтин, который считает, что сегодняшняя динамика цен может свидетельствовать об исчерпании обеспеченного спроса. «Да, средняя ставка по ипотеке сегодня на историческом минимуме. Но в этом году мы видим сохранение динамики выдачи ипотечных кредитов, которая отражает падение доходов потребителей: если в 2018 г. их выдали на 3 трлн руб., в 2019 г. – на 2,8 трлн руб., на 1 сентября текущего года – свыше 2,5 трлн руб.», – говорит Кухтин. Кредиты берут, но на длительный период: средний срок – более 18 лет, доля кредитов свыше 25 лет выросла с 12 до 17%. При этом растет сумма задолженности – с 6,4 трлн на 1 января 2019 г. до 8,3 трлн на 1 сентября 2020 г. «Тревожно, что растет просроченная задолженность, составившая на 1 сентября 2020 г. 69,7 млрд руб., – указывает Кухтин. – Ипотечное кредитование скукожилось до размера топ-10 банков, которые получают прибыль с обеих сторон: со стороны населения, берущего кредиты, и со стороны застройщиков, вынужденных работать только с использованием эскроу-счетов». Именно это и объясняет огромное количество рекламы, продвигающей ипотеку, указывает эксперт.

Первые признаки надвигающегося ипотечного кризиса замечают и другие аналитики, но при этом они думают, что негативного сценария можно избежать. Вячеслав Путиловский, младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», полагает, что пузырь может формироваться при дальнейшем росте закредитованности населения, когда доля ежемесячного платежа перевалит за половину располагаемого ежемесячного дохода, а предложение жилья на рынке окажется избыточным. Но все же эксперт считает негативный сценарий маловероятным для нынешнего состояния экономики. «При экономическом спаде будет расти просрочка по ипотеке, реализация банками залогов по «старым» ценам станет невозможной, а массовое изъятие жилья повысит социальное напряжение. Однако в России такой эффект пока маловероятен, так как доля ипотечных кредитов в ВВП невысокая (6–7%), а ипотечная секьюритизация еще слабо развита. Вместе с этим банки не смягчали значительно требования к оценке платежеспособности клиентов, желающих взять ипотеку», – отмечает Путиловский.

1 октября Банк России направил финансовым организациям письмо, в котором призвал кредиторов не выселять из квартир, обеспеченных ипотекой, должников с просрочкой займов до 31 декабря. «Кредиторам рекомендуется принять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 г. включительно процедуры принудительного выселения должников (бывших собственников и лиц, совместно с ними проживающих) из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)», – говорится в письме. Также регулятор рекомендует до 31 декабря включительно не применять взыскание на жилье, если оно используется в качестве залога по займу граждан, при условии, что их доход снизился или они заразились COVID-19.