Господдержка ипотеки может снизить доступность жилья и расшатать макроэкономику

Аналитики ЦБ оценили риски, которые усилия властей по поддержке ипотеки могут создать для рынка жилья. В феврале премьер Михаил Мишустин призывал добиваться снижения ставки ипотеки со средних 9% до менее 8%. Но излишне усердное снижение ставок может привести к росту цен на жилье, уменьшению его доступности и даже угрожать макроэкономической стабильности страны, предупредили аналитики ЦБ в записке «Ипотека и доступность жилья» (их мнение может не совпадать с позицией регулятора).

По нацпроекту «Жилье и городская среда» жилищное строительство должно вырасти примерно в 1,5 раза до 120 млн кв. м к 2024 г., в том числе за счет ипотечного кредитования – ставки должны снизиться до 7,9%. Но в 2019 г. уже было введено 80 млн кв. м жилья, что близко к рекорду последних лет – 90 млн кв. м, отрасль работает практически на полную мощность и вряд ли способна нарастить ввод жилья больше чем на 15%, замечает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. Ускорение роста ипотеки сверх роста нового строительства приведет исключительно к повышению цен на жилье, т. е. способствует не росту доступности жилья, а его снижению, поддерживает он аналитиков ЦБ.

Каждое снижение ставки на 1% увеличивает продажи на 5%, по подсчетам директора по инвестициям ГК «Гранель» Андрея Носова. Но при слишком низких ипотечных ставках спрос на жилье в отдельных регионах может расти быстрее предложения, тогда цены на жилье будут опережать рост доходов и инфляцию. Рост цен на жилье уже заметен, говорит Матовников: с конца 2017 по конец 2019 г. сроки и ставка кредитов упали, что должно было снизить средний платеж по ипотеке на 10%, а в реальности средний платеж вырос на 10% из-за роста цен на недвижимость. По данным «Домклик» о реальных сделках, за этот период новое жилье подорожало на 30% в Москве и на 20% – в регионах, говорит Матовников. Под влиянием прогнозируемого роста себестоимости и инфляции цены на жилье продолжат расти, предупреждает и управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.

Со временем доступность жилья снизится, предупреждают аналитики ЦБ: опережающий рост цен на жилье затруднит накопление на первоначальный взнос, вырастут доля ипотеки с низкими первоначальными взносами и, соответственно, кредитные риски. Если форсировать рост ипотечного кредитования, может увеличиться число заемщиков с низкой платежеспособностью, а это риск для финансовой и макроэкономической стабильности, предупреждают они. Крупнейшие банки уже давно сформировали риск-процедуры, которые не позволяют оформить кредит заемщикам с высокой долговой нагрузкой, успокаивает представитель ВТБ, но важны стабильная экономика, рост доходов населения и развитие аренды.

Ускорять рост доходов населения – единственная возможность поддерживать доступность жилья, считают аналитики ЦБ, развитие вторичного рынка жилья и долгосрочной аренды – это лишь дополнительные способы решения проблемы. По их оценкам, чтобы достичь целевых показателей нацпроекта по жилью без значительного роста долговой нагрузки, реальные доходы населения должны повышаться в среднем на 5% в год в 2020–2024 гг. В 2018 г. реальные располагаемые доходы населения выросли на 0,1% в годовом выражении, а в 2019 г. – на 0,8%, по предварительным данным Росстата.

Повышение благосостояния населения – первоочередная задача, поддерживает Колочинский, главное – размер ежемесячного платежа, а не ставка. Только у 10% домохозяйств после ипотечных выплат за квартиру в 54 кв. м остается 37 000 руб. на человека, которых хватает для сбережений, обязательных платежей и покупки товаров длительного пользования, писали в статье в прошлом году президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева и исполнительный директор фонда Татьяна Полиди.

Из-за ослабления рубля ставки даже могут вырасти. Не исключил их роста 12 марта гендиректор «Дом.РФ»Виталий Мутко. По его словам, банки уже неделю выдают ипотечные кредиты себе в убыток. Промсвязьбанк не планирует пересматривать ставки ипотечных кредитов в ближайшее время и не ожидает снижения интереса к ипотечным продуктам, говорит его представитель. Другие банки не ответили на запросы «Ведомостей» вечером в четверг.

В подготовке материала участвовали Бэла Ляув, Ольга Адамчук, Артур Арутюнов, Анна Червонная