Минэкономразвития предлагает запретить продавать апартаменты банкротов

Многие люди живут в нежилых помещениях – в апартаментах или объектах незавершенного строительства и, если иммунитет (право не продавать единственное жилье в случае банкротства гражданина) действует только в отношении жилых помещений, нарушается фундаментальное право на жилище, пишет Минэкономразвития в ответе на проект поправок в закон о банкротстве, подготовленный в Минюсте. «Ведомости» ознакомились с копией документа, его подлинность подтвердили два юриста, знакомых с содержанием письма. Минэкономразвития также предлагает распространить иммунитет на деньги, вырученные от продажи единственного жилья, и обязать регионы определить, что считать роскошным жильем.

Представитель Минэкономразвития отказался от комментариев. В законопроект вносятся изменения концептуального и технического характера, ответил представитель Минюста, после доработки он будет внесен в правительство.

По действующей редакции Гражданского процессуального кодекса, даже если установлено, что апартаменты – единственное жилье гражданина-банкрота, они будут включены в конкурсную массу, проданы с торгов, а деньги от продажи – распределены между кредиторами, напоминает адвокат юридической фирмы Art de lex Юлия Шилова. Если предложение Минэкономразвития будет принято и формалистский подход к понятию жилья – пересмотрен, апартаменты смогут исключать из конкурсной массы должника наравне с жилым помещением, чего пока судебная практика не допускает, говорит Шилова.

Если поправка будет принята, она уравняет в правах тех, кто живет в квартирах, с теми, кто живет в апартаментах, что справедливо, считает арбитражный управляющий Евгений Семченко: апартаменты уже рассматриваются как жилье полицией, почтальонами, коммунальными службами. Содержать апартаменты дороже, чем жилье: выше налоги и коммунальные платежи, замечает представитель ВТБ, но уравнивание апартаментов с жилой недвижимостью будет закономерным после уравнивания режимов затрат на их содержание.

Нужно защищать владельцев апартаментов так же, как владельцев квартир, уверена председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова.

Покупатели, предупреждает Доброхотова, обычно не разбираются в правовых тонкостях и могут серьезно пострадать, но, если поправка Минэкономразвития будет принята, спрос на апартаменты начнет расти. Уменьшатся шансы кредиторов на удовлетворение требований, сетует Шилова.

Должников, живущих в апартаментах, может быть много в крупных городах – Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, считает Семченко. Если поправка будет принята, конечно, это будет потерей с точки зрения конкурсной массы, но небольшой: апартаменты, как правило, на 20% дешевле квартир, полагает он.

Важно, чтобы законопроект не стал лазейкой для ухода от обязательств и умышленного вывода из конкурсной массы более значимого имущества, чем необходимо должнику и членам его семьи, комментирует представитель Альфа-банка, поэтому такую возможность нужно разумно ограничить: в частности, избежать двоякого толкования в судах понятия нежилых помещений (апартаментов), а также адекватно, учитывая специфику региона, определить понятие роскошного жилья.

Нужно, чтобы люди не пытались оставить себе, например, гостиницу под видом единственного жилья в нежилом помещении, комментирует сотрудник банка.

Злоупотребления будут несомненно, говорит Семченко, но исключения не происходят автоматически, а только по решению суда, т. е. должнику придется доказывать, что это именно жилье – и при этом единственное. Сейчас роскошное жилье, даже единственное, можно потребовать заменить на меньшее, если человек признан банкротом, продолжает Семченко, но суды, бывает, исключают из конкурсной массы дома площадью 1000 кв. м на Рублевке, считая их единственным жильем.

Минюст предлагал считать роскошным жилье дороже 30 млн руб. или площадью более 33 кв. м на каждого проживающего. Минэкономразвития против такого подхода: у гражданина должна быть возможность заранее, исходя из четких критериев, узнать, возможно ли взыскание его единственного жилья, а не в последующем состязательном процессе в судебном заседании.

Стоит согласиться с позицией Минэкономразвития, чтобы не породить правовую неопределенность, полагает Шилова: цены на недвижимость отличаются в разных регионах. Будет правильно, если регионы дадут ориентир, что считать роскошным жильем, но привязывать их нужно не к сумме, а к площади – например, все, что выше нормы в 18 кв. м на человека, считает Семченко. Нужно утвердить социальные нормы жилья (площадь, рыночная стоимость, регион расположения), а все, что выше, – взыскивать, единственное это жилье или нет, предлагает представитель ВТБ.