Власти китайских городов скупают избыточное жилье

По указанию Пекина более 200 городов в последние три года выкупали у девелоперов квартиры в многочисленных пустующих многоэтажках, переселяя в них обита­телей ветхого жилья или деревень. Министерство жилья, городского и сельского строительства, курирующее эту программу, планирует продолжать ее до 2020 г. включительно.

Программа, финансируемая государственным China Development Bank, помогла спасти от банкротства многие строительные компании и поддержала цены на рынке недвижимости, который, по оценке Moody’s Investors Service, обеспечивает треть экономического роста Китая. «Креативность, с которой правительство изобретает все новые способы поддержки рынка жилья, впечатляет. Что также подчеркивает, насколько от этого рынка зависит рост [экономики]», – пишет в отчете Розелия Яо, аналитик пекинской Gavekal Dragonomics.

Китайские власти и раньше строили новые дома и переселяли в них семьи по программам реновации. А в 2016 г. местные правительства потратили более $100 млрд на скупку жилья у девелоперов или выдачу субсидий на его приобретение, по оценке Gavekal Dragonomics. Такие действия все сильнее раскручивают долговую спираль: городские власти с помощью различных схем берут кредиты у госбанков, чтобы приобретать жилье и субсидировать его покупки, продают девелоперам новые земельные участки, чтобы расплачиваться по кредитам. Те, в свою очередь, строят новые дома и накапливают долги, заставляя власти снова помогать им.

В министерстве жилья не ответили на вопросы о программе. В мае официальное информационное агентство «Синьхуа» цитировало замминистра Лу Кэхуа, который заявил: программа «сыграла положительную роль в обеспечении стабильного экономического роста». Он также призвал как можно быстрее реализовать запасы готового жилья.

Три года назад цены на квартиры в Бэнбу, городе с населением 3,7 млн человек в провинции Аньхой на востоке страны, падали. По оценкам шанхайской исследовательской фирмы E-House China R&D Institute, при наблюдавшихся в то время темпах продаж для реализации всего построенного жилья понадобилось бы пять лет. Власти города начали скупать жилую недвижимость и делают это до сих пор: в прошлом году город приобрел у девелоперов почти 6000 квартир. К сентябрю 2017 г. срок продажи имеющегося в наличии жилья упал до четырех месяцев, а цены в августе выросли на 15% по сравнению с тем же месяцем 2016 г., сообщил городской чиновник, курирующий эту программу. Такие скачки цен привычны жителям Пекина или Шанхая, но необычны для ничем не примечательного небольшого китайского города.

Избыток предложения на рынке жилья в таких небольших городах может иметь серьезные последствия: он лишает девелоперов стимула начинать новые проекты, давит на цены. С другой стороны, массовая скупка увеличивает долговую нагрузку и повышает уязвимость финансовой системы в случае падения цен.

Власти Бэнбу стремятся не афишировать свои действия, опасаясь спекулятивных скупок и роста цен. «Сейчас мы не упоминаем об этом так часто, как в предыдущие два года. Цены сильно прыгают, и все это немного вышло из-под контроля», – говорит чиновник, отвечающий за реализацию программы. Он отказался раскрыть подробности закупок квартир городом, но сообщил, что Бэнбу выбрал 10 млрд юаней ($1,5 млрд) из кредитной линии на 19 млрд, предоставленной China Development Bank на покупку жилья и субсидирование.

По подсчетам E-House China, в 2016 г. местные власти заняли у банка 972,5 млрд юаней ($147,7 млрд) – это в 9 раз больше, чем три года назад. По данным «Синьхуа», более половины прошлогодних займов пошло на покупку жилой недвижимости или субсидии на ее приобретение, остальное – на государственные строительные проекты.

Роль государства на рынке жилья растет. 18% реализованных в 2016 г. площадей в жилых домах было куплено госучреждениями или на госсубсидии, оценила E-House China, проанализировав государственную статистику. По ее данным, в этом году эта доля может достичь 24%.

Перевели Михаил Оверченко и Надежда Беличенко