ЦСР Кудрина предлагает провести земельную реформу

Центр стратегических разработок (ЦСР) Алексея Кудрина предлагает изменить земельную политику. Сейчас она не защищает права собственников земель и вредит самому государству, указывают эксперты центра в своем докладе, обсуждавшемся в четверг.

Нужно беречь наиболее плодородные земли от застройки, развивать инфраструктуру земельного рынка и упрощать доступ людей и бизнеса к земле, а также гарантировать права добросовестных покупателей земельных участков, призывают они.

Пока владеть землей невыгодно – ее собственники вынуждены постоянно платить, чтобы подтверждать свои права на землю при перерегистрации или изменении правил описания границ. У большинства участков нет четких границ, нужных для совершения сделок, ограничены возможности для получения кредитов под залог участков. В результате для владельцев земля перестает быть экономическим активом, пишет ЦСР. Кадастровая стоимость растет и бизнес тратит существенные деньги, согласен партнер адвокатского бюро А2 Михаил Кюрджев. Беспокоит бизнес и изменение границ, говорит он, бывают случаи, когда здание, которое стоит на земельном участке, «переползло» за границу участка, госорган провел свое кадастрирование и уточнил границы сам, рассказывает он. Но если собственник хочет продать дом или сдать его в аренду, границы участка придется уточнить, предупреждает он.

Даже переплачивая, собственники земель рискуют лишиться своих участков. Чиновники, сопровождающие земельные сделки, издают официальные разъяснения, которые противоречат закону, сами данные о земле, влияющие на ее стоимость, остаются непрозрачными и несистематизированными. Нарушителей ЦСР предлагает штрафовать, а для систематизации сведений о земле ввести государственную базу данных с кадастровыми номерами участков.

В реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРН) обязательно должна быть вся информация о правах и обременениях участка, призывает соавтор доклада, директор Центра агропродовольственной политики ИПЭИ РАНХиГС Наталья Шагайда: чтобы покупка земли была безопасной для людей и бизнеса. Были случаи, когда люди проверяли данные об обременениях земли в реестре, но через несколько лет после покупки выясняли, что на территории обременения есть и покупать такой земельный участок было нельзя, хотя за это время на земле уже были построены и зарегистрированы дома, рассказывает она. Теперь идут судебные разбирательства, а участки обесцениваются в сотни раз, говорит Шагайда. Иногда люди узнают о служебных распоряжениях, касающихся их земельных участков, которые также не отражены в ЕГРН, вспоминает она, есть примеры, когда владельцы целых поселков получили предписания снести дома, поскольку дома были построены на трубах.

Еще один способ защитить права владельцев земли – сформировать гарантийные фонды для добросовестных покупателей земельных участков, которые уже после сделки выяснили, что стоимость их участка уменьшилась или они вообще лишились прав собственности. Пополнять такие фонды можно за счет госпошлины за регистрацию или перечислять в них часть земельного налога.

Существующая земельная система вредит и самому государству. У государства есть в собственности земли, но нет выделенных участков под разные нужды. При этом урбанизированные земли в приоритете над сельскохозяйственными, пишет ЦСР, после смены категории в интересах собственников их цена может вырасти в 200 раз.

Страдают и отдельные регионы: местные бюджеты получают слишком небольшие деньги от продажи и аренды государственной и муниципальной земли. Руководители сельских администраций не заинтересованы в увеличении сборов земельного налога и арендных платежей, так как, чем больше они соберут, тем меньше получат дотаций, считают эксперты ЦСР. Нужно установить минимальный срок аренды земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в госсобственности, – как минимум девять лет, предлагают они. Лишаются части денег муниципалитеты и когда федеральные чиновники изымают у них земли. В муниципальную собственность нужно перевести все земли, которые напрямую не принадлежат регионам или федеральному центру, пишет ЦСР. Муниципалитеты должны распоряжаться своей территорией, но пока 90% земли не обозначено ни в Земельном кодексе, ни в Гражданском, ни в Конституции, говорит Шагайда.

Расширить доступ к земле нужно также для малого и среднего бизнеса, призывают эксперты ЦСР, ограничив концентрацию сельскохозяйственных земель в руках ограниченной группы людей. Для небольших компаний вместо аукционов можно проводить конкурс бизнес-планов и продавать землю в собственность лишь через пять лет при условии его выполнения, предлагает ЦСР. Аграрным же университетам и исследовательским институтам, бессрочно пользующимся сельскохозяйственными угодьями, разрешить передавать земли на условиях аренды в организации с их участием – для научно-технических исследований. Государство должно перестать отбирать землю, если участки используются по назначению, призывают эксперты ЦСР.

Облегчило бы жизнь людям и бизнесу и снижение земельного налога – сейчас он либо слишком высокий и люди массово оспаривают кадастровую оценку в судах (см. графики), либо такой небольшой, что расходы на администрирование превышают поступления, считает Кюрджев.

Реформа потребует существенных расходов, признают авторы доклада. Но в бюджете можно предусмотреть субсидии для отдельных регионов и сельских территорий, бюджетные кредиты на 3–5 лет территориям с высокой плотностью застройки. А проведение реформы повысит уровень доверия людей, бизнеса к государству. Если будут гарантированы права собственников, то они будут строить дома спокойно, это повысит спрос на земли и стимулирует экономический рост, заключает Шагайда.