ESG: как зеленая повестка влияет на недвижимость и девелопмент

ESG-повестка — это, определенно, главное трендообразующее направление развития девелоперского рынка. Если в первой половине 2021 года к нему можно было относиться скептически, то сейчас отрасль начинает отчетливо ориентироваться на ESG — запускается перестройка бизнес-процессов, под воздействием которых меняются смыслы и корпоративные цели, закладываемые в основу концепций конечных продуктов. А если учесть, что уже сейчас в структуре продаж растет число покупателей в возрастной группе от 25 до 35 лет, т.е. главных идеологов экологической повестки, то девелопмент будет вынужден ориентироваться, создавая свои продукты, на их убеждения.

ESG-ориентированность базируется на трех китах – окружающей среде, социальной ответственности и управлении. В девелопменте ESG стал своего рода эволюционным финалом таких процессов, как внедрение принципов устойчивого развития и распространение применения зеленых строительных норм.

В июле 2021 года Банк России выпустил рекомендации для публичных акционерных обществ по раскрытию информации о ESG-факторах. Основной целью документа стало повышение инвестиционной привлекательности эмитентов, а также оценка ESG-рисков, которые с высокой долей вероятности могут стать финансовыми рисками.

Банковский ESG-фокус

В 2020 году ESG-ориентация подтвердила свою эффективность – 94% ценных бумаг ESG-ориентированных компаний показали большую доходность в сравнении с данными их коллег, не перешедших на устойчивое развитие. Существует мнение, что 75% инвесторов заинтересованы вкладываться в компании устойчивого сегмента.

Крупные публичные девелоперские компании, вышедшие на IPO или те, чьими акциями владеют зарубежные инвесторы, уже внедрили ESG-модели. В таких случаях не декларативное, а фактическое подтверждение уровня устойчивого развития с присвоением рейтингового показателя по одной из признанных методик – необходимая мера, напрямую влияющая на инвестиционные потоки предприятия.

Но и перед теми компаниями, которые пока не нуждаются в ESG-оценке, постепенно выстраивается перспектива перехода на принципы устойчивого развития.

Драйвером популяризации ESG в отечественном девелопменте стал банковский сектор. На ESG-рельсы уже встали «Сбер», Газпромбанк, Совкомбанк, ВТБ. Это и зеленые кредиты, и «проектные бриджи», и прочие специальные кредитные условия для экологичных проектов, которые предусматривают пониженный процент, как правило в пределах 1-2%, и лояльное отношение при рассмотрении заявок для компаний, подтвердивших достижения в области устойчивого развития.

Таким образом, ESG-фокус может совсем скоро глобально повлиять на принцип предоставления проектного финансирования новых объектов. И несмотря на то, что резкий переход крайне маловероятен, глобальная и общероссийская повестки устойчивого развития могут усложнить инвестиционные процессы компаний, которые окажутся не в состоянии вовремя и в полной мере переориентироваться на ESG-принципы.

Перспективы отечественной ESG-оценки

Проблема внедрения ESG-повестки связана с тем, как оценивать достоверность соответствия компании по этим критериям. В настоящий момент рейтинг присваивают несколько международных, европейских и отечественных агентств: «Эксперт РА», MSCI ESG и др. Однако методики этого соответствия, как и нормы зеленого проектирования и инженерные нормативы, нуждаются в адаптации к отечественному рынку. По аналогии с западными зелеными стандартами LEED, BREEAM, WELL и FitWel, существуют и малоизвестные отечественные нормативы эко-девелопмента, которые пока не приобрели такого авторитета у заказчиков и потребителей, как зарубежные оценки. 

Не исключено, что десятилетняя история ESG-оценки в ближайшем будущем приведет к адаптации методологий к специфике по отраслям, что улучшит в целом ESG-ориентирование на рынке, в том числе для потребителей, которые являются немаловажным двигателем развития повестки устойчивого развития.

Зумеры или миллениалы: кто лучше выучил ESG

Главным образом потребительский запрос на эко-повестку подстегивают зумеры и миллениалы. 90% из них в ближайшие пять лет планируют увеличивать свои капиталовложения с учетом того, насколько ответственным является объект инвестирования.

Поколение 25-летних постепенно входит в целевую аудиторию покупателей недвижимости. Это характерно не только в сегменте комфорт-класса, но и в повышенных ценовых категориях: бизнес-класс, элитная недвижимость. Нередко 25-летние не выступают покупателями, но являются лицами, принимающими конечное решение о приобретении. Следовательно, от того, насколько полно девелоперский продукт соответствует запросам современной молодежи, будут напрямую зависеть продажи.

При этом, необходимо учитывать горизонт планирования: проекты, которые сейчас находятся на начальных этапах строительства, будут введены в эксплуатацию в тот момент, когда основной группой потребителей станут сегодняшние приверженцы экологического образа жизни и поддержки социально ответственных производителей.

Запрос на экологичность у покупателей выражается гораздо четче и формализованнее, чем это принято считать. В девелопменте в ближайшее время особое значение будет приобретать фактор ESG-репутации застройщика. По тому, насколько его деятельность ориентирована на устойчивое развитие, снижение углеродного следа и повышение экологичности, будет напрямую зависеть потребительская лояльность.  А ESG-повестка расширяет понятие социально ответственного девелопмента, распространяя репутационный фронт на кадровые вопросы и принятие управленческих решений.

При этом, отрасль будет вынуждена преодолевать такие негативные явления как гринвошинг, под которым принято понимать мимикрию обычных продуктов под экологические. Декларативного характера поддержки ESG-повестки будет недостаточно, и даже тем компаниям, которым не будет присвоена рейтинговая оценка, потребуется предоставить обществу ответ на его запросы. Скорее всего, это приведет к увеличению числа застройщиков, размещающих публичную нефинансовую отчетность с акцентами на зеленую повестку и прогрессивные модели кадровой политики.

Важное значение будет приобретать элемент взаимодействия с клиентами, который в ESG-фокусе подпадает под ответственность компании при коммуникации с обществом. Аспекты устойчивого развития будут свойственны преимущественно компаниям, которые осуществляют работы на всех этапах жизненного цикла здания, в том числе эксплуатацию. А это значит, что потребительские оценки будут особенно восприимчивы к тому, насколько застройщик соблюдает проектные обещания и демонстрирует социальную ответственность уже после завершения строительства.

ESG-новостройки – какие они?

Эко-строительство дороже обычного в среднем на 10%. Это крайне усредненная цифра, поскольку она не учитывает градацию полного и частичного применения зеленых технологий. И даже комплекс банковских эко-инструментов не сделает эко-девелопмент дешевым.

Реальным стимулом для развития и поддержки зеленого строительства и перехода девелоперского сектора на ESG-стандарты может стать государственное регулирование, внедрение льготных условий для участников рынка и поддержка соответствующих проектов. На максимальное снижение себестоимости зеленого «квадрата» будет влиять то, насколько результативно индустрия стройматериалов отреагирует на глобальный ESG-запрос.

Пока стимулом для возведения зеленых новостроек является то, что такая недвижимость относится к категории эффективных в долговременной перспективе инвестиций. Экономия достигается благодаря пониженному потреблению ресурсов и даже снижению затрат на здравоохранение благодаря созданию экологически более благополучной среды обитания.

Реальная эффективность ESG будет оцениваться по тому, как принципы устойчивого развития и ответственного отношения к обществу влияют на конечный продукт. Если речь о новостройках, то ESG-действительность обещает войти в ядро девелоперских продуктов – от определения инженерных решений и выбора строительных материалов до технологического наполнения объектов особенно на этапе эксплуатации.

Проекты будут конкурировать по прогрессивности механизмов экономии природных ресурсов, использованию сопутствующих зеленых технологий (энергоснабжения из возобновляемых источников, восстановление территории деятельности компании).

Дополнительным фактором послужит перспектива удорожания электроэнергии в будущем, а, следовательно, наибольшим спросом будут пользоваться проекты с эффективными системами генерации энергии: солнечными батареями, панелями-генераторами, собственными автономными котельными, способными приблизить здание к уровню максимальной энергетической пассивности.

Однозначно обострится важность таких сегодняшних критериев, как механика утилизации отходов.

ESG-повестка обещает переосмыслить понятие «умного» дома, которое сегодня крайне обтекаемо и ситуативно. Потребительский запрос фокусируется на «умных» решениях, создающих по-настоящему интерактивное пространство, обеспечивающее бесконтактное взаимодействие.