ESG-повестка меняет облик офисной недвижимости

Глобальный тренд на внедрение ESG-принципов в экономике уже привел к существенной трансформации в сфере строительства и управления коммерческой недвижимостью. Современные зеленые офисные комплексы призваны не только обеспечивать минимальное воздействие на окружающую среду и соответствовать высоким стандартам в области энергосбережения и экономии ресурсов, но и стимулировать своих резидентов к переходу на ESG-принципы в бизнесе. Более того, меняются принципы взаимоотношений владельца здания и арендаторов, а одной из важнейших функций девелопера становится построение эффективной коммуникации с сотрудниками расположенных там компаний.

Экология выживания

Климатическая повестка и обеспокоенность мировых держав последствиями глобального потепления возлагают особые надежды на внедрение принципов зеленой экономики в сфере строительства жилой и коммерческой недвижимости. Здания и сооружения, строящиеся сегодня, должны прослужить как минимум до конца XXI века, а значит, в полной мере соответствовать принципам безуглеродной экономики и минимизировать негативное воздействие человека на экологию, создавая благоприятную среду для проживания и труда будущих поколений людей. Это фактически обязывает современных девелоперов инвестировать большие средства в самые современные технологии по энергосбережению и экономному использованию природных ресурсов еще на стадии проектирования будущих зданий.

Экономика проектов в жилой и коммерческой недвижимости, в свою очередь, подталкивает девелоперов к укрупнению самих объектов застройки: при больших инфраструктурных затратах прибыль от строительных проектов достигается лишь при значительных масштабах и долгих сроках эксплуатации. Это отчасти объясняет, почему лучшие мировые примеры зеленых девелоперских проектов, реализованных по новым принципам, простираются на целые кварталы и городские районы, где изначально запроектированы наиболее эффективные инженерные системы и инфраструктурные технологии, а цены на офисные площади в них находятся на самом верху рыночного диапазона.

Развитие этих трендов можно наблюдать не только в Европе и США, но и в России. Одним из таких примеров можно назвать строящийся в Москве деловой квартал А-класса «Сколково парк». Этот девелоперский проект претендует на один из самых высоких мировых рейтингов в сфере зеленого строительства – рейтинг Excellent (отлично) по стандартам BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – наиболее престижной в мире системы независимой экологической оценки и сертификации зданий.

Получение зеленого сертификата не дань моде, а насущная необходимость для любого девелопера, который намерен сохраниться на рынке в новых условиях. Принцип «прослеживаемости» углеродного следа продукции по всей цепочке поставщиков и подрядчиков, заложенный в основу концепции ESG, в целом трансформирует отношение клиентов к рынку аренды коммерческой недвижимости, отмечает директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. «Точно так же, как крупнейшие институциональные инвесторы и банки уже практически не финансируют «грязные» компании, очень скоро и сами предприниматели будут отказываться переезжать в помещения, не имеющие подтвержденного зеленого сертификата», ‒ полагает она.

Подавляющее большинство крупнейших отечественных и зарубежных компаний, работающих в России, заявили, что при выборе локации для размещения своего управленческого аппарата или представительства будут так или иначе обращать внимание на то, насколько владелец помещения привержен ESG-принципам в своей деятельности. «Это, в свою очередь, станет дополнительным плюсом в реализации их собственных ESG-стратегий и дополнительным подтверждением соответствия их бизнеса принципам устойчивого развития для внешних аудиторий», ‒ отмечает госпожа Малиновская.

Зеленая инфраструктура

Возведение делового квартала в «Сколково» началось еще в 2010 году, что позволило еще на стадии проектирования заложить оптимальные инфраструктурные и инженерные решения, направленные на энергосбережение, эффективное использование ресурсов и минимизацию экологических последствий. К работе над инженерным комплексом, архитектурой зданий и ландшафтным дизайном были привлечены ведущие международные специалисты, эксперты и внешние аудиторы, для которых уже в то время соответствие принципам устойчивого развития было главным и фактически безальтернативным ориентиром для профессиональной деятельности, рассказали «Ведомостям.Экология» в управляющей компании «Сколково парка».

Площадь всего комплекса – 10 гектаров, но при этом непосредственно офисными зданиями застроено лишь 20 %, остальное – живописный природный парк с большим озером в центре ландшафтной композиции. Вся территория парка – искусственное сооружение, что позволило строителям заложить в его подземное основание необходимую электросетевую и коммунальную инфраструктуру. А прямо к границе делового квартала примыкает огромный природный Мещерский парк, уходящий вглубь Одинцовского района Московской области на многие километры, где до или после работы можно позаниматься велосипедным спортом или бегом.

Само озеро  не просто красивый элемент паркового дизайна, а неотъемлемая часть сложной инженерной системы по рекуперации воды. Она включена в центральную систему водоснабжения всего комплекса, которая обеспечивает многоуровневую очистку воды и ее максимальное повторное использование для снабжения офисных зданий и сопутствующих инфраструктурных объектов. Создание таких систем весьма дорого для инвестора, но они должны окупиться на долгом периоде эксплуатации объекта, учитывая постоянно растущие цены на первичные ресурсы и усиливающиеся экологические требования как на национальном уровне, так и в планетарном масштабе.

Территория без мусора

Еще одна из главных технологических составляющих зеленого офисного комплекса – эффективная система сбора и утилизации отходов, направленная на максимальное использование вторичных ресурсов. Для создания такой системы девелоперу необходимы как инфраструктурные решения, так и планомерная работа с внешними подрядчиками, а также стимулирование самих резидентов бизнес-парка к ответственному экологическому поведению.

Так, например, кроме собственно установки достаточного количества контейнеров для раздельного сбора мусора самими арендаторами на территории бизнес-квартала планируется создать инфраструктуру для централизованного распределения и содержания всех этих видов отходов для вывоза на переработку. Арендаторы офисов ежедневно выбрасывают огромное количество картона и бумаги, а это означает, что где-то на территории бизнес-центра должно находиться отдельное помещение со специальным уплотнительным прессом. Для сбора стекла, израсходованных батареек и других видов перерабатываемого вторсырья тоже нужно выделить специальное место и установить отдельные большие контейнеры, готовые для транспортировки на перерабатывающую фабрику.

На территории делового квартала «Сколково парк» все эти сооружения предусмотрены, но с точки зрения принципов устойчивого развития этого недостаточно, отмечает Елена Малиновская. «Не менее важно и то, куда этот мусор отправится потом. Мы как арендодатель и все наши резиденты должны быть уверены, что абсолютно все эти раздельно собранные отходы будут действительно переработаны, а не сброшены на полигон для захоронения или на незаконную свалку», ‒ отмечает она. Уже сейчас, еще до ввода в строй делового квартала, проводится мониторинг рынка экологических операторов, работающих на территории Москвы, и прорабатывается система жесткого контроля за исполнением подрядчиками по утилизации ТКО своих обязательств.

Но самая сложная задача во всем этом комплексе – замотивировать самих арендаторов к раздельному сбору мусора и экономии ресурсов. Одно из таких современных технологических решений ‒ мобильное приложение офисного комплекса, через которое любой пользователь сможет узнавать не только о новостях бизнес-парка, новых открывшихся ресторанах и торговых площадках, но и получить четкую информацию, где именно находятся контейнеры для раздельного сбора мусора и как можно сдать на переработку ценное вторсырье.

Ресурс коммуникации

ESG-повестка в целом серьезно трансформирует взаимоотношения арендодателя и арендатора офисных комплексов. Из обычного поставщика услуги сдачи в наем помещения владелец здания превращается в инициативного партнера, работа которого заключается в поддержке бизнеса резидентов, а также их мотивации на осознанное потребление и экономию природных ресурсов. Важнейший элемент такого партнерства – построение устойчивой системы обратной связи, посредством которой арендодатель сможет поддерживать инициативы резидентов, связанные с экологией, физической культурой, творческим досугом или благотворительностью.

По словам Елены Малиновской, в штате управляющей компании «Сколково парк» запланирована позиция комьюнити-менеджера, который будет не только организовывать, но и помогать сотрудникам разных резидентов делового квартала самостоятельно объединяться в различные сообщества по интересам, проводить совместные тренировки и соревнования, содействовать проведению отдыха людей после работы прямо на территории парка с акцентом на здоровый образ жизни и творческую самореализацию. Она отмечает, что подобная работа уже организована на другом объекте компании – в бизнес-парке «Крылатские холмы» и что «спрос на эту активность очень большой».

Главная практическая цель подобной работы – дополнительное содействие эффективности бизнеса компаний ‒ резидентов зеленого делового квартала. Многочисленными социологическими исследованиями подтверждено, что при соблюдении необходимого для каждого человека баланса между работой и личной жизнью существенно возрастает производительность труда сотрудников любого предприятия. Наличие комфортных условий для профессиональной деятельности в офисе, расширенных возможностями увеличения социальной активности и личного творческого развития, создает дополнительную мотивацию у сотрудников сохранить это рабочее место и лучше справляться со своими должностными обязанностями, а возможность совместного досуга управленцев в непосредственной близости от офиса повышает сплоченность команды и нацеленность на общий результат.