Wildberries может занять бывший склад Ikea в Подмосковье

Интернет-ритейлер Wildberries ведет переговоры со структурой близкого к группе «Киевская площадь» бизнесмена Роберта Узилова об аренде у нее большей части площадей в дистрибуторском центре «Есипово» (180 000 кв. м) на северо-западе Московской области. Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавшие с этим объектом. Они напоминают, что ранее этот комплекс занимала шведская Ikea. Точные параметры планирующейся сделки они не называют, уточняя, что они станут понятны после подписания договора.

Партнер NF Group Константин Фомиченко предполагает, что маркетплейс займет всю невысотную часть объекта – то есть примерно две трети логопарка, или 100 000–120 000 кв. м. Представитель Wildberries от комментариев отказался. Представитель Узилова сообщил лишь, что тот «рассматривает разные сценарии и возможности развития данного актива». По его словам, бизнесмен ведет переговоры по этому поводу с некоторыми потенциальными партнерами.

Дистрибуторский центр «Есипово» был построен специально для Ikea еще в 2003 г. Тогда была возведена первая очередь на 60 000 кв. м. К 2019 г. его площадь увеличилась в три раза. В ноябре 2024 г. РБК сообщил, что покинувший российский рынок шведский ритейлер продал этот комплекс Узилову. Его представитель говорил изданию, что в собственности бизнесмена уже находится несколько складских объектов в Дзержинске (Нижегородская область) и в Москве.

Участники рынка называют Узилова партнером «Киевской площади» – крупнейшего владельца коммерческой недвижимости в России. В его профиле в «СПАРК-Интерфаксе» указан почтовый ящик с доменом торгового центра «Европейский» (этот объект принадлежит «Киевской площади»). Он также был владельцем компании «Амадеус», которая в интересах группы выкупила в прошлом году торговый центр «Сфера» на Арбате.

Wildberries – крупнейший интернет-ритейлер в России. Оборот компании в первом полугодии 2024 г. составил более 1,5 трлн руб. (за весь 2023 г. этот показатель превысил 2,5 трлн руб.). Основной владелец маркетплейса – Татьяна Ким (ранее Бакальчук), ей принадлежит 99% долей в головной структуре ритейлера. В июне 2024 г. компания объявила о слиянии с крупнейшим в России оператором рекламы – Russ, совместная компания получила название РВБ.

Wildberries является еще и одним из крупнейших потребителей складов в стране, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. По собственным данным, в ее портфеле 136 логистических объектов на 2,5 млн кв. м.

Ритейлерам и маркетплейсам сегодня нужны крупные распределительные и фулфилмент-центры, говорит основатель Telegram-канала Skladexpert Александр Перфильев. Первые, по его словам, занимаются снабжением магазинов напрямую, вторые делают отправку заказов покупателям. В то же время объектов масштаба «Есипово» в Московской области практически нет, поэтому логично, что крупные игроки попытаются как можно быстрее забронировать площади в нем, добавляют консультанты.

То что Wildberries хочет арендовать не весь бывший логопарк Ikea, опрошенным «Ведомостями» экспертам кажется логичным, так как часть комплекса сейчас занимает в том числе оборудование для обработки заказов. В первую очередь интернет-ритейлера интересуют «чисто складские» площади, а не «начинка», считает Перфильев. По его словам, если бы компания арендовала весь объект, то она просто не смогла бы воспользоваться всеми площадями. При этом, как отмечает руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин, найти арендатора, который возьмется обслуживать автоматизированную часть логопарка, крайне сложно, а это является проблемой для собственника объекта. Перфильев, впрочем, не исключает, что со временем Wildberries сможет включить эти площади в свои логистические бизнес-процессы.

Ставка аренды в «Есипово» сегодня составляет 9000–10 000 руб. за 1 кв. м в год, считает Фомиченко. Бумагин говорит о 11 000–12 000 руб. В этом случае Wildberries будет ежегодно платить за площади в этом комплексе 0,9–1,4 млрд руб. Сделка может предусматривать еще и различные доплаты, к примеру, за пользование стеллажами или складской техникой, отмечает Перфильев.

В целом «Есипово» можно назвать уникальным объектом, рассуждает Фомиченко. Директор компании «Ricci | Склады» Дмитрий Герастовский с этим согласен, добавляя, что это технически сложный склад, спроектированный для работы именно с монокомпаний. Выбор данного объекта мог быть связан еще и с его привлекательным расположением, говорит руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев. Кроме того, по его словам, готовых объектов такой площади в Московской области действительно немного.

Если стороны в итоге договорятся, то аренда Wildberries склада «Есипово» станет одной из крупнейших сделок на рынке складской недвижимости 2024 г., отмечают консультанты. В частности, Бумагин напоминает, что в этом году Ozon снял у ГК «Гранель» 190 000 кв. м в комплексе девелопера в новой Москве. Кроме того, этот же маркетплейс договорился с Central Properties об аренде 149 000 кв. м в Нижнем Новгороде. Также «Сберлогистика» займет 187 000 кв. м в комплексе «ПФО групп» в Уфе и 156 000 кв. м в логопарке «Ориентир Запад» на Новорижском шоссе.