Продажи жилья в московских новостройках по итогам года упали на 15–20%
Резкого восстановления спроса на квартиры в 2023 году эксперты не ожидают
С января по ноябрь в столичном регионе, по данным «ЦИАН.аналитики», было зарегистрировано 121 700 договоров долевого участия в строительстве. По словам руководителя этой компании Алексея Попова, это на 20% меньше, чем в прошлом году: тогда было продано 152 120 квартир и апартаментов. Такую же динамику приводит и коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. При этом, по словам Попова, больше всего спрос упал в новой Москве: там продажи за год снизились на 29%. Чуть лучше ситуация в Подмосковье (-22%) и самой столице (-14%).
Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин говорит, что востребованность жилья в этом году зависела от конкретного сегмента. Он подтверждает, что продажи в целом по рынку упали примерно на 15%, но спад в комфорт-классе, а также премиальных проектах был меньше, чем в бизнес-классе. В наиболее ликвидных новостройках продажи уменьшились на 5–10%, но были объекты, где этот показатель уменьшился на 30–40%, объясняет он.
Снижение спроса обусловлено преимущественно геополитическими факторами, указывает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов. Об этом же говорит и управляющий партнер «Метриума» Надежда Коркка. По ее словам, многим людям в таких условиях на фоне неопределенности было сложно принимать решения о приобретении недвижимости. К тому же часть инвесторов решили выбрать другие инструменты для вложения своих средств, рассуждает партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. В частности, по его словам, некоторые из них предпочли приобрести жиль в Турции или Дубае. Он добавляет, что в течение этого года многие люди хранили свои накопления в банках на фоне высоких ставок по депозитам. Это также отразилось на продажах жилья в новостройках.
Спрос на квартиры на первичном рынке зависел от конкретного месяца, указывает президент ГК «Основа» Александр Ручьев. Наибольшее снижение продаж пришлось на апрель, май и октябрь, добавляет Коноваленко. Это объясняется не только началом СВО, но и праздниками, а также частичной мобилизацией, о которой было объявлено в сентябре. При этом, по словам Ручьева, в первые месяцы года спрос на новостройки достиг рекордных показателей. Попов объясняет это тем, что на рынок после резкого роста ключевой ставки и снижения курса рубля вышли инвесторы, стремившиеся сохранить свои средства в недвижимости. Следующий скачок спроса пришелся на ноябрь, в декабре активность на рынке продолжает оставаться на достаточно хорошем уровне, продолжает Ручьев. Во многом это связано с информацией о возможной отмене или корректировке льготной ипотеки, поясняет Нюхалов. Вернулась на рынок и часть клиентов, которые, по его словам, приостановили приобретение жилья в сентябре из-за частичной мобилизации.
Цены на столичном рынке жилья за последний год в среднем выросли на 9–15%, говорит Ручьев. Схожие цифры приводит и Нюхалов. По данным «ЦИАН.аналитики», стоимость 1 кв. м в среднем по региону в начале декабря составляла 266 900 руб., в Москве – 318 200 руб. Рост цен Нюхалов объясняет удорожанием стройматериалов и инженерного оборудования из-за изменения логистических цепочек. Квартиры дорожали в основном в первую половину года, указывает Попов. По его словам, начиная с июня темпы роста замедлились. Этому способствовало снижение реальных доходов населения и покупательской активности, считает Коркка.
Опрошенные «Ведомостями» эксперты не ожидают резкого восстановления рынка жилья в Московском регионе в 2023 г. По их словам, основным фактором поддержки спроса все еще остается льготная ипотека, хотя условия по ней стали не столь привлекательны. Изначально этот инструмент был запущен в 2020 г. в качестве меры поддержки строительной отрасли в разгар пандемии. В течение двух лет его условия менялись, но незначительно. В частности, до последнего времени покупатели квартир могли взять кредит под 7% годовых, а с учетом различных программ субсидирования ставок от самих застройщиков и банков – под 1–3%. Но в декабре этого года было принято решение о продлении льготной ипотеки до 1 июля 2024 г. со ставкой 8%.
Застройщики будут поддерживать спрос выгодными программами рассрочки на весь период строительства и совместными программами с банками, считает Ручьев. Власти расширили и программу семейной ипотеки, что также привлечет часть покупателей, напоминает Щекин. При этом, по словам Попова, перспектива предоставления кредитов по более низким ставками остается неясной. Если таких условий не будет, то восстановление спроса замедлится, прогнозирует он.
Следующий год для застройщиков будет непростым, полагает Коноваленко. Льготная ипотека – эффективный механизм для поддержки продаж, но это лишь экстренная мера, говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, без перестройки всей экономики соответствовать нынешним геополитическим рискам и поддерживать спрос в длительном периоде не получится. Щекин отмечает, что сейчас резко увеличилось предложение новостроек на столичном рынке. Это значит, что конкуренция будет жесткой и застройщикам придется делать скидки и проводить более умеренную ценовую политику.