Более 400 пятиэтажек в Москве не требуют сноса
Их более эффективно реконструировать в элитное жилье
Первый этап осмыления проблемы пятиэтажных домов на уровне архитектурно-планировочных и конструктивных решений прошел в 1980-х гг. 2000-е дали опыт лужковской программы для «сносимых» серий. На нем, к сожалению, и базируется нынешняя программа.
Тема сноса-реконструкции распадается на две противоположных точки зрения. Первая – среда и более гуманный масштаб пятиэтажек. Это ценность по сравнению с 18-20-этажными «трущобами» массовой застройки нынешней строительной практики. Да, новые квартиры более современные, но создаваемая среда – маргинальная, и никакие дизайнерские ухищрения и разнообразие фасадов не могут изменить ее нечеловеческий масштаб.
Вторая точка зрения – это обсуждение немецкого опыта реконструкции, так и не осмысленного московскими властями. Есть ли третий путь? Есть, это может быть реконструкция пятиэтажных жилых зданий «несносимых» серий 1960-1970 х гг. постройки на основе самоорганизации граждан. Эта концепция – часть разработанного Московским архитектурным институтом (МАРХИ) проекта под названием «Институализации инновационной деятельности в градостроительстве, архитектуре и дизайне». Смысл его достаточно очевидный: нужно уходить от «указаний партии и правительства» и давления девелоперов в жилищной сфере – и создать механизм, который позволит жителям отстаивать собственные социально-экономические интересы. В частности, проявить инициативу и капитализировать право на прилегающую к домам территорию и сами квартиры. Такой подход позволит реконструировать значительные участки городов. Здесь самое сложное – «самоорганизация граждан», в России это более чем проблематично. Но возможно! Такая уверенность основана на экономической выгоде, которую получат именно жители, а не девелоперы и чиновники.
Власти сейчас указывают на выгоду в виде более качественного жилья, что в градостроительном плане неочевидно, но за увеличение площади квартиры придется платить либо реальными деньгами, либо переездом в новую Москву. Если жители (созданные ими ТСЖ или малые предприятия) получат возможность распоряжаться после реконструкции площадями (продавать, сдавать в аренду), они получат доход от недвижимости и обновят свои жилища.
Тут сразу появляется множество вопросов: на какие средства жители ведут реконструкцию, что делать с теми, кто не захочет в этом участвовать, за чей счет реконструировать инженерные сети и т. д.? Механизмы внедрения такого процесса требует научной, организационной, экономической, социальной разработки. Но то, что земля в Москве и в крупных городах – это инвестиционно-финансовый ресурс, как и то, что «социальную активность» может возбудить сумма возможной выгоды граждан в условиях снижения доходов, – очевидно.
Высшая школа урбанизма ВШЭ в настоящее время проводит большое исследование реконструкции застроенных территорий в западных странах, в том числе финансово-организационного механизма, использование которого с определенной адаптацией вполне возможно и в РФ.
Проект «гуманизации» процесса реконструкции городов может войти в историю наравне с внедрением индустриального домостроения, позволившим в свое время переселить людей из бараков и коммуналок в квартиры. Но для создания алгоритма деятельности нужно провести ряд комплексных исследований, превратить концепцию в систему документов и регламентов федеральных и местных властей, провести значительную организационную и информационную работу с жителями, запустить пилотные проекты в крупных городах страны.
Достаточно широко известен пример подобного процесса на ул. Мишина, 32, в Савёловском районе Москвы, где жильцы перестроили без отселения – а также без бюджетного финансирования и федеральных программ – обычную хрущевку в жилье премиум-класса и получили еще по дополнительной комнате к каждой квартире. Подобный алгоритм реконструкции жилого фонда детально разработан для кварталов исторической застройки в Самаре (авт. В. Стадников, С. Малахов, Е. Репина). Однако внедрение идет сложно – существующие условия архитектурно-строительной деятельности не приспособлены для таких инновационных проектов.
Исследования МАРХИ показали, что 20-30% предназначенного к сносу фонда можно реконструировать таким образом, на основе современных идей и приемов энергоэффективной, экологической, среднеэтажной высокоплотной архитектуры. В Москве это более 400 домов, по стране таких домов тысячи. Расположены они на инвестиционно привлекательных территориях в крупных городах, в зонах, примыкающих к магистралям, метро, паркам и т. д. В результате 1,5–2 млн человек в стране и более 100 000 в Москве не просто получат лучшее жилье, но и приобретут огромный опыт малого и социального предпринимательства, станут девелоперами своей жилой среды.