Почему реставрация старинных усадеб часто оказывается незаконной

Восполнение утраченных элементов здания - объекта культурного наследия - это реставрация или реконструкция? В настоящее время российское законодательство однозначного ответа не дает. И это порождает проблемы.

Многие объекты культурного наследия находятся в неудовлетворительном состоянии и нуждаются в ремонте. Власти привлекают инвесторов: правительство Москвы реализует программу «Рубль за квадратный метр», правительство Московской области – аналогичную программу «Усадьбы Подмосковья».

Обе программы предполагают, что объекты культурного наследия предоставляются в аренду на льготных условиях на длительный срок при условии проведения ремонтных и/или реставрационных работ. И то и другое – достаточно трудозатратно и не всегда выгодно финансово. Кроме того, в российском законодательстве на сегодняшний день имеется наложение понятий «реставрация» и «реконструкция».

В приказе Минкультуры СССР от 13.05.1986 г. №203 под реставрацией понимался комплекс мероприятий, в том числе направленных на восполнение утраченных элементов объекта культурного наследия на основе научно-обоснованных данных. Данный приказ применяется и в настоящее время, хотя определение реставрации в данном документе противоречит Федеральному закону «Об объектах культурного наследия», по общему смыслу которого в понятие реставрации такие работы не входят.

При восполнении утраченных элементов могут быть изменены параметры здания (высоты, количества этажей, площади, объема), а из Градостроительного кодекса РФ следует, что работы, в результате которых происходит изменение параметров здания, относятся к реконструкции, которая в отношении большинства объектов культурного наследия запрещена.

Пример из практики: собственник помещений, расположенных на мансардном этаже здания, являющегося объектом культурного наследия, узнал, что над его помещением ранее имелся купол. Получив необходимую разрешительную документацию на реставрацию чердачного пространства и фасада здания, приступил к работам. Несколько собственников помещений в здании обратились в суд с иском о признании купола самовольной постройкой, его сносе и приведении здания в состояние, предшествующее началу проводимых работ.

В ходе судебного разбирательства была проведена комплексная строительно-техническая и историческая судебная экспертиза, которая установила: проводимые работы относятся к реставрации. В суде удалось доказать, что оснований для сноса купола нет.

Случается, конечно, что собственник руководствуется не идеей восстановления здания в первоначальном виде, а желанием расширить принадлежащие ему площади в объекте культурного наследия, надстроив этажи, которые могут выдаваться, например, за антресоли или мансарды. Это называют «реставрацией и приспособлением объекта культурного наследия под современное использование». Однако в действительности имеет место реконструкция объекта, в результате которой могут возникнуть трещины в фасаде, произойти обрушение здания, не говоря уже об утрате первоначального облика объекта культурного наследия.

Пример из практики Ярославского областного районного суда: компания, получив разрешительную документацию на реставрационные работы, осуществила вместо этого реконструкцию – чердачное помещение мансардного этажа было увеличено и превращено в офисное помещение. В результате судебного разбирательства компанию привлекли к административной ответственности.

В другом случае индивидуальный предприниматель, получив предписание восстановить утраченную часть объекта культурного наследия, произвел частичную замену материала несущих конструкций и изменил размеры пристройки. Управление культуры Курганской области обратилось в суд. Итогом долгих разбирательств стало решение суда о сносе пристроев.

Похожая ситуация произошла в одном из санаториев, являющегося частью объекта культурного наследия «Комплекс санатория «Кавказская ривьера». В ходе ремонтных и реставрационных работ главного корпуса здания были пристроены новые объекты. С учетом проведенной по делу судебной экспертизы было установлено, что это незаконная реконструкция. Как следствие – решение суда о сносе незаконно построенных объектов.

В большинстве случаев исход подобных судебных споров зависит от результата судебной экспертизы. От ответа на вопрос, относятся ли проведенные работы к реконструкции здания либо к его реставрации, чаще всего и зависит вывод суда о самовольности постройки и необходимости сноса воссозданного элемента объекта культурного наследия, являющегося результатом незаконной реконструкции. И несмотря на то что экспертом, конечно, выступает лицо, соответствующее необходимым требованиям для подготовки заключения в данной области, учитывая противоречия в законодательстве, ошибки не исключены.

Разрешить сложившуюся ситуацию могло бы соответствующее изменение закона «Об объектах культурного наследия»: необходимо четко ответить на вопрос, в каких случаях допускается восстановление утраченных элементов объектов культурного наследия, в том числе если в результате изменяются объемно-пространственные характеристики этих объектов недвижимости.