Банк «Траст» продаст активы своих бывших владельцев

Банк «Траст» выставил на торги 13 объектов торговой недвижимости (27 660 кв. м), в которых сейчас расположены супермаркеты продуктового ритейлера «Лента», рассказал «Ведомостям» его представитель.

Это подтверждается и данными, опубликованными на нескольких электронных площадках, в частности Electro-torgi, «Лидер», «Союз» и проч. К примеру, в конце июля на первой из них пройдут аукционы по продаже магазинов, расположенных на ул. Народного Ополчения (3000 кв. м), бульваре Яна Райниса (4500 кв. м) и Зеленом проспекте (4760 кв. м). Там же чуть позже пройдет аукцион по объекту на Волгоградском проспекте на 4000 кв. м. Причем, судя по данным «Союза», торги по супермаркету в Берниковом переулке на 1600 кв. м уже прошли, правда, никто из инвесторов заявок на участие в них не подал. Тем не менее, по словам представителя «Траста», все активы банк хочет продавать по отдельности. За них он планирует выручить 2,9 млрд руб.

Эти торговые площади ранее принадлежали кипрской компании Retail Chain Properties (RCP), которую участники рынка связывали с бывшими владельцами «Траста» – Ильей Юровым, Сергеем Беляевым и Николаем Фетисовым. В 2018 г. московский арбитражный суд постановил, что эта фирма должна выплатить банку около $108 млн и более 962 млн руб. в счет погашения долга по двум кредитным договорам, заключенным еще в 2010 г. Спустя год «Траст» подал еще один иск к RCP – на 932,56 млн руб., говорится в материалах дела. Из них также следует, что свои обязательства перед банком компания так и не выполнила должным образом. Поэтому в феврале 2022 г. суд обратил взыскание на принадлежащую ей недвижимость в пользу кредитора. Представитель «Траста» подтвердил, что объекты переданы банку в залог. Юров сообщил «Ведомостям», что он не располагает никакой информацией о текущем положении дел в RCP. Компания находится в состоянии судебных споров с «Трастом» с 2015 г., а в апреле 2016 г. кипрский суд отстранил директора этой фирмы от управления. Он также добавил, что в справедливость и законность любых решений российских судов он не верит.

Все 13 магазинов были изначально сданы в аренду сети супермаркетов Billa. Но в прошлом году этого ритейлера приобрела «Лента», принадлежащая компании «Севергрупп» Алексея Мордашова. Сделка была закрыта в августе, ее сумма составила 225 млн евро (19,52 млрд руб. по курсу ЦБ на 3 августа). Из сообщения компании следовало, что в течение года она планирует интегрировать 161 супермаркет Billa. Представитель «Ленты» от комментариев по продаже объектов, в которых сейчас расположены магазины сети, отказался.

«Траст» пытается продать активы своих бывших владельцев по рыночной цене, считает директор департамента рынков капитала Nikoliers Денис Платов. Если бы банк пытался реализовать эти объекты до пандемии или хотя бы в прошлом году, их стоимость была бы выше, полагает глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько. В текущих реалиях она тоже считает их цену рыночной, поскольку теперь инвесторы в торговую недвижимость стали еще более требовательными к объектам покупки и перед заключением договоров интересуются большим количеством деталей: сроками договоров аренды, возможностью досрочного расторжения со стороны арендодателя, техническим состоянием помещений и проч. Опрошенные «Ведомостями» эксперты, впрочем, полагают, что новые собственники этих помещений, если они будут найдены, вряд ли пойдут на изменение условий аренды. Партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева отмечает, что обычно переход прав собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. По ее словам, новый владелец просто встает на место прежнего арендодателя и на него распространяются те же условия, которые прописаны в контракте. Она также указывает, что размер платежей за эти помещения может измениться только по соглашению сторон в те сроки, которые предусмотрены соглашением, но не чаще одного раза в год. Впрочем, все зависит от каждого конкретного договора, уточняет эксперт. Например, из контракта об аренде помещения на ул. Прокатной между ООО «Билла» и RCP, согласно лотовой документации, следует, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть соглашение без объяснения причин, предупредив компанию за три месяца.

И все же эти активы могут заинтересовать инвесторов с рублевым капиталом, которым выгоднее будет вложить его в недвижимость, чем куда-то еще, говорит Платов. Тем более что, по его словам, это готовый арендный бизнес со стабильным и надежным арендатором, он генерирует постоянный доход. Правильным эксперты называют и решение «Траста» о продаже этих торговых помещений по отдельности, а не единым портфелем. Найти одного инвестора сразу на все эти объекты в текущей ситуации было бы крайне сложно, считает партнер Ricci|Retail Алексей Сигал. К тому же в этом случае, по его мнению, их бы пришлось продавать с дисконтом. Тем не менее, если портфель активов слишком разнородный, есть риск, что наиболее ликвидные помещения могут раскупить в течение 3–6 месяцев, а менее интересные объекты зависнут на год и более, добавляет Малахатько.

В подготовке статьи участвовала Анна Киселева