Девелоперы жилых комплексов предложат москвичам на удаленке работать в коворкингах тут же, в доме
Рабочих зон станет больше в помещениях под стрит-ритейл или в местах общего пользования
Как о новом слове в девелопменте о жилых комплексах, в которых кроме собственно квартир, стандартного ритейла и двора есть зоны для размещения рабочих мест, в Москве активно заговорили после нескольких месяцев, которые горожане провели на самоизоляции. О планах по строительству заявили, в частности, Level Group (они же ввели в оборот название «лайфворкинг»), «A101», Ingrad, MR Group, «Главстрой». Предполагается, что наилучшим решением будет предложить москвичам на удаленке работать не в кругу семьи, а в коворкингах, которые будут тут же, в доме. Например, на первых этажах, где традиционно размещают социально-бытовую инфраструктуру в новостройках.
«Коворкинги появятся не вместо квартир, а вместо кофейни, например», – уточнили в «А101». «В «Селигер сити» зона, которая отведена под коворкинг, изначально проектировалась как коммерческое помещение», – рассказывает гендиректор MR Group Ирина Дзюба, просто теперь определилось его назначение. И у Level Group пространство для работы «изначально предусматривалось» (еще до пандемии) в проекте их жилого комплекса на Шелепихинской набережной. Прежде застройщики не слишком охотно включали в проекты офисы в том или ином виде, теперь, возможно, пересмотрят отношение к «деловой» инфраструктуре.
«Пандемия наглядно указала на преимущества децентрализованной модели развития городов. Самоизоляция и возможность повторения ограничительных мер привели к тому, что люди стали больше ценить локальную городскую среду. Интеграция рабочих и общественных зон в жилые дома – это естественное продолжение идей полицентризма, которые становятся все популярнее в мире», – говорит архитектор Никита Маликов.
Назвать совсем новым явлением в России лайфворкинги нельзя. Но до сих пор офисные пространства располагались преимущественно в комплексах с апартаментами (самый заметный пример – ММДЦ «Москва-сити», где уже действуют Bussinesclub, SOK, Workki, CEO Rooms и др., больше ориентированные на корпоративных клиентов), а если были в ЖК, то появлялись там случайно, а не как часть девелоперской концепции. «В Москве 11 коворкингов арендуют помещения на первых этажах жилых зданий. Это в основном антикафе, например «Столик на одного» в Токмаковом переулке, Space-U на Садовнической, Check Point на Чистых прудах и на Лубянке», – говорит руководитель направления организации рабочего пространства компании JLL Олеся Дзюба. «Зачастую речь идет либо об МФК, и тогда коворкинг планируется на территории бизнес-центра, либо просто о столиках в лобби, за которыми можно посидеть с ноутбуком», – добавляет гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Тем не менее, по оценкам Игнахина, через пять лет около 3–5% новостроек Москвы будут иметь в своем составе коворкинг.
Результат опроса, проведенного летом RRG (опросили около 350 человек, работающих в Москве), показал: 76% рассматривают для себя возможность работать на удаленке и 25% сказали, что хотели бы видеть коворкинг в доме. «Раньше мы считали, что объекты инфраструктуры в жилом комплексе в зависимости от его класса должны занимать 5–10%. Сейчас этот показатель нужно увеличивать на 1–2%, поскольку больше людей работают из дома и не покидают свой район и потребность в более развитой инфраструктуре тоже стала больше, – говорит управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников. – Нужно создать максимально разнообразную инфраструктуру, чтобы люди получали много сервисов в своем районе – занимались шопингом или спортом, могли провести досуг или получить новые знания». «Все это в комплексе может увеличить стоимость недвижимости на 5–10%», – предполагает эксперт.
Коворкинги, переговорные комнаты, кофе-поинты и т. д. в жилых домах создаются в масштабах, которые рассчитаны на жильцов и небольшое количество гостей. В организации таких пространств нет ничего сложного, главное – сформировать их так, чтобы находящиеся там люди не мешали другим жильцам. Инженерные системы должны обеспечивать достаточный уровень воздухообмена, а интернет-инфраструктура – функционирование множества устройств с высоким потреблением трафика.
Сам факт наличия в ЖК еще и коворкинга не поможет продавать быстрее или дороже, важен комплекс факторов, считает Игнахин. Но спрос на «Level Причальный», по его словам, высокий: «Еще до старта рекламной кампании мы получили около 1400 заявок на квартиры и ожидаем, что к открытию продаж (запланировано на конец октября) их количество превысит число квартир». «Level Причальный» на 1950 квартир в Хорошево-Мневниках планируется ввести в эксплуатацию в 2024 г. В проекте четыре 33-этажных корпуса, общая площадь 171 000 кв. м, жилая – 107 800 кв. м. Коворкинг займет около 500 кв. м – это тот метраж, начиная с которого операторам коворкингов интересно входить в проект, считают в Level Group. Запроектировали по 10 кв. м, с учетом социального дистанцирования, необходимого во время пандемии (в стандартной практике – 3,5–4,5 кв. м на человека). Рафаил Гайнатуллин, директор Национальной ассоциации операторов сервисных офисов и коворкингов, считает, что эффективная площадь – от 2000 кв. м, с меньших объемов получить доход тяжело. Застройщики лайфворкингов утверждают, что на выгоду не рассчитывают, лишь «помогают жильцам максимально комфортно чувствовать себя в доме», как формулируют это в ФСК.
В «Селигер сити» в лаунж-зоне на первом этаже смогут работать жильцы. Здесь установят вендинговые автоматы, чтобы можно было быстро перекусить или выпить кофе, рассказывают в MR Group. В проекте Hide в Раменках уже появится новый формат home office с переговорными, кабинетами, всей необходимой техникой, WiFi, coffee-point. Ирина Дзюба говорит, что под коворкинг, в зависимости от проекта, будет отводиться от 1% площади общественных зон, такой метраж девелопер считает оптимальным с точки зрения необходимого пространства и стоимости его эксплуатации.
По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, в проекте «Архитектор» на Юго-Западе Москвы (три корпуса, около 130 000 кв. м, более 1400 квартир), «зона коворкинга была продумана и спроектирована до ситуации с пандемией, вносить изменения в проект не пришлось». В «Архитекторе» рабочие места «только для резидентов комплекса» займут около 15–20 кв. м из 119 кв. м общей лаунж-зоны. «Это будет высокий стол вокруг настоящего оливкового дерева, – описывают в ФСК. – В столе будут сделаны выводы под розетки. Пространства хватит для 5–6 человек». Еще будет переговорная (9 кв. м), которую жильцы могут забронировать через ресепшн.
Высотные дома изначально удобны для разноформатного и эффективного зонирования. На первых и вторых этажах располагается зона ритейла, общественные и деловые пространства, коворкинги, кафе и т. д. Это не только позволяет продать проект максимально выгодно и эффективно использовать его площади, но и просто удобно для резидентов
По словам Владимира Богданюка, коммерческого директора ЖК Balance (застройщик – «Главстрой девелопмент»), в первой очереди под коворкинг выделят около 500 кв. м из 149 000 кв. м. В Новой Москве ГК «А101» планирует открыть в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы» четыре коворкинга общей площадью более 1000 кв. м.
Как правило, продавать занятые коворкингами метры застройщики не планируют, максимум – сдать в аренду, но на каких условиях, опрошенные «Ведомостями» компании сказать не смогли, проекты только строятся. По оценке Андрея Шувалова, старшего директора департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield, около метро, вблизи бизнес-центров операторы будут готовы платить базовую ставку –12 000–17 000 руб. за кв. м в год, стоимость рабочего места может составить 16 000–24 000 руб. в месяц.
Пока в большинстве случаев это опция только для жителей дома, как в «Архитекторе» или ЖК от MR Group. В последней уточнили, что расходы жильцов на содержание коворкингов составят не более 1% от объема коммунальных платежей (в «Селигер сити», например, это 64 руб. за кв. м квартиры, поделились в отделе продаж компании). «Жильцы могут решить, что им неинтересно содержать такую общедомовую собственность и что ее нужно выставить на реализацию через УК. В этом случае девелопер уже не сможет контролировать сохранность изначальной концепции», – добавляет Ирина Дзюба из MR Group.
Точка роста
Гибких офисов (коворкингов) в Москве в настоящий момент около 222 000 кв. м, по данным JLL, это 1,2% всего предложения качественных офисных площадей. «Это сопоставимо с показателями для Мюнхена (1,2%), Гамбурга (1%), Вены (1%), но значительно ниже аналогичного показателя в Лондоне (7,1%) и Амстердаме (6,3%)», – уточняет руководитель направления организации рабочего пространства JLL Олеся Дзюба.
С января по сентябрь 2020 г. в этом сегменте добавилось 28 000 кв. м, до конца года запланировано открытие еще 20 площадок общей площадью 61 000 кв. м.
Татьяна Шараева, президент Национальной ассоциации офисных операторов и коворкингов, предполагает, что для жильцов нефиксированное рабочее может стоить 15 000–20 000 руб. в месяц. Если резиденты будут основной целевой аудиторией этих площадок, то основным предложением станет аренда рабочего места на час (от 150–300 руб.) и почасовая аренда переговорных комнат (от 700–1500 руб.).
«Разброс цен на аренду рабочих мест в ЖК, на мой взгляд, будет выглядеть так: «Level Причальный» – 22 000–24 000 руб. за рабочее место в месяц; «Скандинавия», «Испанские кварталы» – 13 000–16 000 руб.; в «Селигер сити» – 14 000–16 000 руб., в «Архитекторе» 16 000–20 000 руб.», – оценивает руководитель сети коворкингов Grow Up Алексей Мацкевич. По его мнению, для цены на коворкинги местоположение важнее уровня жилого комплекса: несмотря на то, что «А101», например, строит жилье классом выше «комфорта», ценник на рабочие места там должен быть достаточно низким, чтобы привлечь аудиторию. «Определить цену продажи сложно. Покупка таких площадей в настоящее время целесообразна только там, где речь идет о недооцененном активе, – рассуждает эксперт. – В новостройке же застройщик с большей охотой сдаст помещение под ритейл, который заплатит большую ставку. Продать в таком здании коворкинг равнозначно изменению его функционального назначения».
Номер как офис
В отелях под управлением Radisson Hotel Group появятся гибридные номера (Hybrid Rooms) – сочетание современного офиса и гостиничного номера. «Комфортное, технически оснащенное и тихое рабочее пространство как для гостей в деловых поездках и туристов, так и для местных жителей, остановившихся на несколько ночей», – описывают в компании. Гибридные номера предлагают простое подключение к устройствам с двойным дисплеем, услуги видеоконференцсвязи, беспроводную клавиатуру, мышь и акустическую систему, печатные услуги, канцелярские принадлежности, безлимитное количество кофе и чая, доступ к оздоровительному центру на территории отеля и другие привилегии. Кроме того, в отелях предложат различные варианты проведения гибридных мероприятий. Внедрять новые технологии будут в этом и следующем году.
«Девелопер оставляет необходимые помещения в своем управлении, – описывает вероятный сценарий Дмитрий Цветов, директор по развитию ГК «А101». – В случае востребованности формата он сможет развивать успешный бизнес самостоятельно, передать коворкинг в управление профильному оператору или продать как готовый бизнес, который останется в проекте в качестве привлекательного объекта инфраструктуры. В случае же неуспеха девелопера ждут лишь сравнительно небольшие затраты на переформатирование помещения для продажи или сдачи в аренду другому типу операторов».
Мнения о том, приживутся ли на рынке недвижимости лайфворкинги, разные. «Образ человека с ноутбуком вне офисных стен – это скорее желаемое, а не действительное. Лайфворкинги вряд ли станут распространенным явлением», – полагает директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. Напротив, гендиректор «Р-Фикс» (девелопер проекта Avenue Apart на ул. Дыбенко) Игорь Петров считает, что они будут появляться даже в недорогих кварталах массовой застройки. «Не важно, купили вы квартиру за 3 млн или за 8 млн, вам все равно нужно рабочее пространство. Пандемия показала преимущества рабочих площадок недалеко от дома. Формат коворкингов будет масштабироваться в ближайшие 5–10 лет», – уверен он.
«Ирония сегодняшнего цифрового мира заключается в том, что люди более одиноки, чем когда-либо. У нас есть уникальные возможности для борьбы с эпидемией одиночества», – говорил в 2018 г. директор по маркетингу Craftwork Coffee Co Тревор Хайтауэр, комментируя планы по созданию коворкингов в многоквартирных жилых домах (цитата по houston.culturemap.com). Гендиректор компании Райли Килтц тогда же отмечал, что «застройщики строят дорогие районы с развитой инфраструктурой, но часто недостаточно используют нежилые пространства на первых этажах».
