Новогиреево – один из самых дешевых, старых и зеленых «спальников» Москвы

Мнения жителей Новогиреева о своем районе в некоторых вопросах кардинально отличаются. Например, у МКАД плохая экология – и шум, и сажа на окнах оседает, – а в других кварталах, напротив, все благополучно: как в любом старом спальном районе, здесь много зелени, есть скверы (Перовский, Афганский) и Перовский парк на западной границе. Квартиры в старых домах редко покупают молодые семьи, и большая часть населения в Новогирееве близка к пенсионному возрасту, что не всем нравится, – но зато практически не бывает очередей в детские сады.

Люди дела

Первые поселения на покрытой лесами территории появились ближе к XVI в., в том числе деревня Гиреево. С 1852 г. ее владельцами стали Торлецкие – одна из самых влиятельных в России купеческих династий. В начале 1900-х гг. предприниматели организовали на приобретенных южнее села землях первый благоустроенный и распланированный дачный поселок под Москвой, назвав его Новогиреево. Проект оказался успешным, в том числе потому, что покупать участки и строить на них дома можно было в рассрочку. Уже в 1908 г. здесь появилась собственная железнодорожная станция Новогиреево Горьковской железной дороги. При Торлецких возникло название и расположенного у северной границы района лесопарка – Терлецкий (изначально Торлецкий), часть которого представляет собой памятник садово-паркового искусства XVIII в. Семья владела деревней и коттеджным поселком до 1917 г., затем они перешли в собственность государства, а в 1960-м вошли в состав Москвы. В 1965–1970 гг. село и поселок практически полностью снесли, застроив территорию типовыми домами. Жилой массив, с 1995 г. ставший самостоятельным районом, унаследовал название поселка – Новогиреево. По словам старожилов, изначально квартиры в новых домах выдавали сотрудникам расположенных на востоке столицы заводов («Серп и Молот», например), поэтому основную долю населения здесь всегда составлял рабочий класс.

Сегодня это типичная окраина Москвы. Руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль – сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова характеризует район как спокойный и стабильный. Основу его жилого фонда составляют панельные и кирпичные пятиэтажки, ранние брежневские девятиэтажные дома. Есть и панельные дома с улучшенными планировками, построенные в 1980-х гг. «Жилье здесь покупают либо местные, либо обитатели соседних районов, либо те, кому нужно остаться в Москве, но сэкономить, например при разъезде», – описывает Антясова. Социальный состав жителей практически не меняется, кроме того, добавляет управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая, квартиры в старых домах обычно приобретают или снимают семьи с невысоким доходом. Все это формирует общую атмосферу и влияет на уровень инфраструктуры. В Новогирееве она ориентирована на людей со средним и ниже среднего достатком, но, поскольку это давно сложившаяся застройка, довольно хорошо развита.

Главные плюсы

Одно из главных преимуществ Новогиреева – хорошая доступность общественным транспортом. Две станции метро, две станции горьковского направления Московской железной дороги – Новогиреево (примерно в 10 минутах пешком от одноименной станции метро) и Кусково на южной границе района, развитый общественный транспорт внутри района (по данным сайта управы, это четыре троллейбусных, 31 автобусный и три трамвайных маршрута, а также 18 маршруток). Главные магистрали – Зеленый и Свободный проспекты – обычно не загружены, поэтому, по словам местных жителей, в любую точку района довольно легко добраться от метро за 10–15 минут. От станции Новогиреево маршрутки и автобусы ездят и в ближайшие подмосковные Реутов и Балашиху. Также здесь находится автостанция Новогиреево, откуда ходят автобусы до региональных городов.

Но через район не проходят вылетные магистрали, и на личном автомобиле до центра жители добираются по шоссе Энтузиастов, одному из самых загруженных в Москве. В начале сентября 2017 г. закончилась длительная реконструкция дороги и строительство развязки Северо-Восточной хорды (СВХ) с шоссе Энтузиастов и пр-том Буденного, почти 10 лет усугублявшие и без того сложную ситуацию. В столичной мэрии надеются, что теперь пробки на шоссе убавятся. «По шоссе Энтузиастов, я думаю, будет проехать несколько легче, чем было до этого. Мучения водителей, которые продолжались много лет на этом участке, заканчиваются», – говорил мэр Москвы Сергей Собянин. Также жители пользуются Рязанским шоссе, которое менее загружено.

Еще одно неоспоримое преимущество района – близость нескольких лесопарков. Из Терлецкого на севере по шоссе Энтузиастов можно попасть в Измайловский (особенно удобно для любителей велосипедного спорта, рассказывают местные жители) и Ивановский лесопарки, на юге – в Кусковский.

Инфраструктура

По данным Praedium, рядом с метро «Новогиреево» расположено шесть торговых центров: «Шангал», «Новогиреево», «Олимп», «Перовский», «Зеленый проспект» и центр на Зеленом проспекте, 83. Самый современный из них – «Шангал» (13 000 кв. м, данные Knight Frank), здесь представлены популярные бренды. Остальные – устаревшего формата и нуждаются в реконструкции, например, «Новогиреево» – это просто рынок под крышей (но здесь хороший выбор стройматериалов). Еще один современный и довольно крупный ТЦ района – «Карамель» (14 320 кв. м, данные Knight Frank), расположенная ближе к метро «Перово» (Перовская улица, 61А).

По словам директора департамента торговой недвижимости Praedium Егора Остапенко, кафе, рестораны и фастфуд в Новогирееве находятся в основном также рядом с метро, большая часть – в торговых центрах: Pizza Hut, KFC, «Якитория», «Му-Му», Burger King, «Макдоналдс», «Две палочки», «Шоколадница», итальянские Gardinodapino и Casa di Famiglia, Domino’s Pizza, магазин-бар крафтового пива Face-Off, Gallon Beer и др. Из развлекательных заведений в районе можно назвать закрытый на реконструкцию кинотеатр «Киргизия», действующий – «Березка», несколько детских клубов с развивающими кружками, а также расположенные в соседнем районе Перово аквапарк «Карибия» и детско-молодежный дворец творчества «Восточный».

Продуктовых магазинов у дома в районе довольно много: по данным консалтинговых компаний, здесь развиты сети X5 («Пятерочка», «Перекресток»), «Полярная звезда», «Алми», «Дикси», «Магнит», «Перекресток», Billa, есть экорынок с фермерскими продуктами, магазины «Избенка», «Мясновъ», «Добрынинский» и др. «Магазинов шаговой доступности достаточно, и даже более чем. В любой точке района можно выбрать между 1–2 магазинами», – говорит Остапенко.

Некрупные покупки местные жители, как правило, совершают, не выезжая из района, на более основательный шопинг отправляются в ТЦ «Шоколад» за МКАД. За еще более крупными покупками жители ездят в ТРЦ «Город» на «Авиамоторной», где в том числе есть «Ашан», или в ТРЦ «Мега Белая Дача».

Социальной инфраструктуры в Новогирееве вполне достаточно: как рассказывает Антясова, здесь работают 11 школ, в том числе центр образования «Феникс», школа с углубленным обучением английскому языку № 1324, культурологический лицей № 1310; пять поликлиник (взрослые и детские), а также городская больница № 70. По данным районной управы, в Новогирееве 12 детских садов.

Дешево и сердито

Риэлторы отмечают, что в настоящий момент в Новогирееве нет ни одной новостройки. «В основном из-за низкого спроса на жилье и дефицита площадок для нового строительства. Последний раз на первичном рынке здесь продавала квартиры ГК ПИК в крупном ЖК эконом-класса «Большое Кусково» на территории бывшей промзоны № 55 – в IV квартале 2014 г.», – говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood Александр Шибаев. Цены на вторичном рынке, как отмечает Антясова, по сравнению с другими районами Москвы «довольно доступные»: 164 500 руб. за 1 кв. м в среднем. Для сравнения: в среднем по Москве показатель составляет 215 900 руб. за 1 кв. м, в Измайлове – 187 700 руб., в Богородском – 173 300 руб., в районе Соколиная гора – 184 600 руб. По данным «Азбуки жилья», средняя стоимость однокомнатной квартиры в районе – 5,95 млн руб., двухкомнатной – 7,65 млн руб., трехкомнатной – 10,05 млн руб.

68% предложения – эконом-класс (28% – комфорт-класс, 4% – бизнес-класс), рассказывает гендиректор «Азбуки жилья» Владимир Каширцев. Около 77% квартир находятся в панельных домах, 13% – в кирпичных, примерно 5% – в монолитных.

«Недалеко от границ Новогиреева сейчас продается несколько проектов: «Дом в Кусково» (ул. Вешняковская, 10) и «Дом на Вешняковской» (ул. Вешняковская, 18Г) от «Лидер-инвеста», PerovSky (ш. Энтузиастов, 88, корп. 1, 2, 3; MR Group), «Золотая звезда» (пр-т Буденного, вл. 51, корп. 1–8; «Эталон-инвест»), «Михайлова, 31» (Ingrad) в среднем по 151 200 руб. за 1 кв. м», – рассказывает гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. По ее данным, минимальная стоимость предложения – в ЖК PerovSky и «Михайлова, 31»: 4,5 млн руб. за квартиру площадью 27,6 кв. м и студию 28,8 кв. м.

Недалеко от Новогиреева находится проблемный проект «Терлецкий парк» (Новогиреевская улица, вл. 5, корп. 1, 2). Строительство началось еще в 2004  г., в настоящий момент в отношении застройщика – «Глобинвестстроя» – введена процедура наблюдения, стройка заморожена. В июне 2017 г. гендиректор «НДВ-недвижимости» Александр Хрусталев заявил СМИ, что компания может стать новым инвестором. «Мы оказываем содействие дольщикам, которые приобрели квартиры в ЖК «Терлецкий парк». Объект оказался сложным, мы все столкнулись с полным бездействием со стороны руководства «Глобинвестстроя». Сейчас мы прилагаем все усилия к тому, чтобы стройка возобновилась. Было проведено много встреч и переговоров. Но даже если мы и не станем санаторами проекта, то в любом случае примем активное участие в том, чтобы довести ситуацию до логического завершения», – комментирует Хрусталев.

В Новогирееве, по словам Литинецкой, может быть построен крупный ЖК на месте действующей плодоовощной базы (8 га) по адресу Кусковская улица, вл. 12. В 2016 г. ГК «Платформа инвест менеджмент» приобрела контрольный пакет акций ОАО «Перовское» (Перовская плодоовощная база). «Новый собственник рассматривает возможность редевелопмента территории и строительства жилого микрорайона площадью 200 000 кв. м», – говорит Литинецкая.

Также, по информации эксперта, потенциальной площадкой под жилую застройку является территория, ограниченная Перовской, Мартеновской и Полимерной улицами, напротив ЖК «Большое Кусково» (Перовская ул., 66). Здесь расположены неиспользуемые производственные и складские помещения. Еще один подходящий для редевелопмента участок находится по адресу 2-я Владимирская улица, 62 и 64 (территория Кусковского завода консистентных смазок).

Но главная стройка в Новогирееве будет связана с программой реновации. По данным столичного правительства, здесь в нее вошли 72 дома общей площадью 271 000 кв. м. При реализации первой волны сноса пятиэтажек застройка уплотнялась примерно в 3 раза. Основываясь на этих данных, можно предположить, что в Новогирееве появится более 800 000 кв. м нового жилья, прогнозирует Каширцев.

Большинство обитателей домов под снос, согласно результатам голосования, опубликованным на сайте столичной мэрии, высказались за участие в программе. По словам жителей Новогиреева, действительно, поскольку дома здесь находятся не в лучшем состоянии, люди радуются переезду в новое жилье, недовольных меньше. Но в числе 210 стартовых площадок по программе реновации, утвержденных мэрией, участков в Новогирееве нет.