Рынок складской недвижимости начал восстанавливаться после кризиса

По итогам 2016 г. куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м складских помещений, при этом сделки по 994 000 кв. м, или 90%, связаны с переездом арендаторов в другие логистические комплексы или заключены с новыми площадями, следует из отчета консалтинговой компании Knight Frank. Такая же тенденция наблюдалась и годом ранее, когда из 1,2 млн кв. м около 1 млн компании арендовали в связи с переездом. Однако директор департамента складской недвижимости Knight Frank Максим Загоруйко обращает внимание: если в 2015 г. более половины сделок заключалось с целью оптимизации и в связи с переездом арендаторов на более дешевые площади, например когда они объединяли несколько складов в один, то в прошлом году причиной стало расширение бизнеса крупных компаний. Это говорит о первых признаках выздоровления рынка, считает Загоруйко.

Так, продавец мебели и товаров для дома Hoff арендовал 50 000 кв. м в логистическом парке «Северное Домодедово», занимав ранее лишь 20 000 кв. м в комплексе «Абсолют». Castorama переехала из «Северного Домодедово», где арендовала чуть более 40 000 кв. м, в складской комплекс «Чехов-3» и заняла там 50 000 кв. м. Онлайн-ритейлер Wildberris к занимаемым 20 000 кв. м в логистическом парке «MLP Подольск» в прошлом году дополнительно снял еще 42 000 кв. м. Крупнейший продуктовый ритейлер X5 Retail Group более чем на треть увеличил площади в складском комплексе «Софьино», где теперь занимает свыше 88 000 кв. м.

За IV квартал 2016 г. куплено и арендовано 570 000 кв. м складов – примерно столько же, как за три предыдущих квартала года, отмечают в отчете аналитики JLL, для этого периода это рекордный показатель за всю историю рынка. Стабилизация экономики и отсутствие серьезных валютных колебаний, очевидно, побудили ряд компаний отказаться от выжидательной позиции, процитирован в отчете руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Вячеслав Холопов.

Оживление на складском рынке заметил и Олег Мамаев, исполнительный директор одного из крупнейших девелоперов складской недвижимости PNK Group. Правда, по его словам, называть сложившуюся ситуацию «выздоровлением рынка» преждевременно: доля вакантных площадей остается еще довольно высокой – около 10%, объясняет он. Несмотря на расширение бизнеса, у многих арендаторов доля свободных помещений действительно пока не меняется, подтверждает Загоруйко. Причина в следующем: с рынка уходят слабые и неэффективные компании, а их площади занимают крупные игроки, поясняет он. При этом, по его словам, уровень вакантности в комплексе тем ниже, чем ближе он расположен к Москве, что говорит о концентрации спроса со стороны покупателей и арендаторов на качественные объекты в хороших местах. С ним соглашается директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антон Алябьев: большая часть сделок в 2016 г. связана с переездом арендаторов на более качественные площади. Текущий уровень цен позволяет им поменять устаревшие объекты на новые комплексы, замечает он.

Оживление на рынке складов может быть связано и со снижением стоимости заемного финансирования и депозитов, добавляет Мамаев. Еще в 2015 г. инвесторы искали объекты со ставкой капитализации (показатель рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. – «Ведомости») не менее 15% годовых, а сегодня они готовы инвестировать в комплексы под 12–13%, говорит он.

В 2017 г. активизация спроса продолжится, что подтверждается большим количеством переговоров, замечает Холопов.