«Мосметрострой» Бокарева и Махмудова может расплатиться с ВТБ девелоперскими проектами
Крупнейший подрядчик столичного метро ищет способы погашения долга в размере 30 млрд рублей
О том, что такая сделка обсуждается, «Ведомостям» рассказал гендиректор компании Сергей Жуков. Долги «Мосметростроя» перед Банком Москвы (входит в группу ВТБ) составляют порядка 30 млрд руб. Часть долга – обязательства по кредиту, который брали прежние владельцы «Мосметростроя» на его покупку, говорит Жуков. Речь идет о бывшем гендиректоре «Мосметростроя» Евгении Кашине и других топ-менеджерах, выкупивших в 2011 г. компанию у Владимира Когана. Позже этот долг был переоформлен на саму компанию, продолжает Жуков. Другая часть долга – кредит на пополнение оборотных средств. «Кредиты, которые числились за компанией, не представлялось возможным покрыть даже будущей прибылью в горизонте 10 лет: или рассрочка по времени – на всю жизнь, или банкротство», – рассказывает Жуков.
Компания может расплатиться с ВТБ непрофильными активами. Речь идет об участках под застройку в бывших промзонах, добавляет топ-менеджер. На них уже получены градостроительные планы, а сами проекты выделены в отдельную компанию.
Всего таких площадок восемь примерно на 50 га – на территории промзоны «Калошино», в Нижегородском районе, Гольянове и т. д., сообщал ранее представитель компании. Портфель девелоперских проектов достигает примерно 1 млн кв. м, все эти участки в пределах МКАД, говорит Жуков. Несколько чиновников московской мэрии подтвердили эту информацию.
Если ВТБ заберет девелоперские проекты в счет погашения долга, «Мосметрострой» получит опцион на их обратный выкуп, говорит Жуков. Его условия он не раскрыл.
Что строит «Мосметрострой»
В этом году компания собирается сдать три станции Люблинско-Дмитровской линии – «Бутырскую», «Фонвизинскую» и «Петровско-Разумовскую». В следующем году – продолжение этой ветки до станции «Селигерская». В 2018 г. она начнет сдавать участок Третьего пересадочного контура – от «Нижегородской улицы» до станции «Стромынка» (четыре станции, протяженность – около 8 км).
Альтернативный вариант – продажа ВТБ 49% в самом «Метрострое», сказал Жуков.
«Мосметрострой» – крупнейший подрядчик по строительству метро в Москве, на него приходится порядка 40% всех строящихся в Москве линий метро. Сейчас за счет заказов городских властей формируется почти 100% выручки компании. Портфель заказов оценивается в 140 млрд руб., а рентабельность строительства, по словам Жукова, составляет около 10%.
Наиболее вероятен первый вариант, сказал источник в московском правительстве. «Если все пройдет по намеченному плану, мы должны освободиться от всех долгов к концу года», – надеется Жуков. «Мы находимся в конструктивном диалоге с компанией по урегулированию ее долга», – лишь сообщила пресс-служба ВТБ.
Одной из первых городскими властями была одобрена застройка площадки на ул. Петра Алексеева, 12а, – еще в конце 2014 г. Там предполагалось строительство жилого комплекса с физкультурно-оздоровительным комплексом, детским садом и парковкой (общая площадь – 88 700 кв. м). Примерно тогда же компания получила градостроительный план на участок на Ореховом бульваре – там можно построить жилой комплекс на 56 920 кв. м.
Также топ-менеджеры собирались реконструировать штаб-квартиру «Мосметростроя» на Цветном бульваре под гостиницу уровня «3–4 звезды» примерно на 250 номеров. Компания намеревалась развивать девелоперские проекты самостоятельно, однако у нее нет на это средств, знает один из консультантов рынка недвижимости.
Портфель девелоперских проектов «Мосметростроя» очень качественный: большинство площадок в городской черте с хорошей инфраструктурой, как правило, рядом с метро, знает партнер компании «Строй-груп» Андрей Закревский. Если банк спишет долги в обмен на эти активы, то цена для компании получится очень хорошей – по верхней планке. На рынке продать так дорого не получится. «Для банка это лучше, чем зафиксировать убытки, к тому же у ВТБ есть девелоперские структуры («Дон-строй», «Галс»), которым нужно развиваться. А хороших площадок в старой Москве все меньше и меньше», – продолжает Закревский.
Опцион на обратный выкуп может сработать, если только конъюнктура рынка будет улучшаться, считают эксперты. Предложение жилой недвижимости сейчас находится на рекордном уровне. На продажу выставлено 37 200 квартир и апартаментов в 250 проектах, говорит управляющий партнер «Метриум групп» Мария Литинецкая. Высокая конкуренция диктует необходимость снижения цен, что и происходит в сегменте доступных новостроек. За 12 месяцев квадратный метр подешевел в среднем на 11,5% (-3,9% за полугодие, данные «Метриум групп»). С другой стороны, активизировался спрос, отмечает Литинецкая. Этому есть множество объяснений: в Москве появилось беспрецедентное количество доступных новостроек и цены в столице едва не сравнялись с областью; продление госпрограммы субсидирования льготной ипотеки и некоторая стабилизация в экономике. Можно с осторожностью прогнозировать, что цены падать больше не будут, а рынок начнет расти, говорит она.