Депутаты и бизнесмены просят Медведева и Собянина отложить снос самостроев в Москве
Попавшие в список правительства Москвы торговые точки оцениваются в миллиарды рублей
Депутаты Госдумы и представители малого и среднего бизнеса призывают городские и федеральные власти ввести мораторий на снос самостроев в Москве, передает ТАСС. Этот вопрос обсуждался сегодня на круглом столе с участием представителей государства и предпринимательского сообщества, проходившем в "Деловой России". 8 декабря правительство Москвы приняло постановление о сносе 104 строений, расположенных по всему городу вблизи вестибюлей станций метро. Московские чиновники утверждают, что эти объекты расположены в технической зоне метрополитена на местах прохождения коммуникаций - электросетей, газопроводов, линий теплотрассы - и представляют опасность для жизни граждан, поскольку при аварии невозможно будет быстро устранить неисправность.
Все постройки должны быть снесены во внесудебном порядке в течение 12 месяцев с момента внесения в список. Первый снос назначен уже на 8 января 2016 г., а закончить эту работу планируется к середине февраля 2016 г., рассказал "Ведомостям" заместитель председателя Московского отделения "Опоры России" Сергей Селиверстов. "В этом году был принят федеральный закон, который позволяет нам бороться с такими объектами", - прокомментировал ситуацию мэр Москвы Сергей Собянин (цитата по «Интерфаксу»). Ранее столичные власти заявляли о том, что количество самостроев в Москве исчисляется тысячами.
Какие торговые павильоны снесут в центре Москвы
Здание торгового комплекса "Пирамида" на Тверской, 18, было построено в 1996 г. бизнесменом Вячеславом Васниным и стало символом 90-х. Сейчас большая часть "Пирамиды" арендована двумя конкурирующими парфюмерными сетями «Рив Гош» и «Лэтуаль». "Пирамида" - самый большой и дорогостоящий объект, причисленный к самостроям в Центральном округе Москвы. Площадь комплекса составляет 1547 кв. м, его кадастровая стоимость - 58,2 млн руб., а рыночная оценка - примерно 1,5 млрд руб.
Участники круглого стола в "Деловой России" сошлись во мнении, что данная инициатива чиновников нарушает конституционные права на частную собственность, а также может лишить рабочих мест около 10 000 человек.
"Мы понимаем, что до 8 января нельзя толком провести оценку имущества и показать чиновникам свои правоустанавливающие документы, потому что, скорее всего, они будут в отпусках", - рассказала ТАСС первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Елена Николаева. Большинство предпринимателей имеют свидетельства о собственности и решения судов, подтверждающие, что объекты не являются самовольным постройками и возведены в соответствии с существовавшими тогда правилами и нормами, уточнил Селиверстов.
По итогам круглого стола участники совещания составили и подписали обращение к председателю правительства России Дмитрию Медведеву и мэру Москвы Сергею Собянину с призывом приостановить действие данного постановления и создать рабочую группу, в которую войдут предприниматели и эксперты, для детального изучения документов по сносу данных объектов. "Сейчас одно из главных предложений бизнеса - отложить срок исполнения постановления правительства Москвы. Если уж снос неизбежен, предприниматели предлагают продумать логику компенсации не только исходя из стоимости работ по разборке строения, но и учитывая кадастровую стоимость объекта", - отметил Селиверстов. По его словам, налог на имущество с этих объектов уплачивался в городской бюджет исправно, поэтому предприниматели справедливо рассчитывают на компенсацию по крайней мере не ниже кадастровой стоимости объекта. Также предприниматели не понимают, почему сроки сноса объектов, заявленные в предписаниях на снос в зависимости от площади строения, не соответствуют срокам, указанным в постановлении правительства Москвы. Сроки в предписаниях, уже полученных собственниками всех 104 объектов, гораздо меньше, уточнил Селиверстов.
«Ведомости» рассмотрели список объектов, предлагаемых правительством Москвы на снос в первую очередь. Больше всего таких конструкций расположено в Центральном (25 объектов) и Северном округах (28). Основная часть торговых павильонов или кафе из списка была построена в девяностых, следует из данных Росеестра. Кадастровая стоимость крупнейших по площади павильонов в Центральном округе варьируется от 10 млн до 58 млн руб., указано в публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра. Рыночная цена данных объектов может отличаться от кадастровой в 10-20 раз, в некоторых случаях даже больше, утверждает Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла Knight Frank. Общая кадастровая стоимость 25 объектов в ЦАО равна немногим больше 250 млн руб, таким образом, их рыночная оценка может превысить 5 млрд руб., подсчитали «Ведомости». Примерно во столько оценивается торговый центр площадью 20 000 кв. м. Например, торговый центр «Речной», «Авентура», «Домодедовский» стоят от 4 млрд до 6 млрд руб., рассказали в Knight Frank.
Кроме того, оказалось, что кадастровая стоимость некоторых объектов в самых дорогих районах в центре Москвы в разы меньше, чем аналогичная стоимость постройки за пределами Садового кольца. К примеру, стоимость "квадрата" нескольких павильонов на Ленинградском проспекте превышает 250 000 руб., в то время как стоимость квадратного метра в ТЦ "Пирамида", находящегося недалеко от Кремля, - всего 37 600 руб. Рассматривая кадастровую оценку, говорить о ее справедливости не приходится, говорит управляющий партнер консалтинговой компании Green Group Сергей Зеленов. «Никому не понятно, как формируется такая оценка. Возможно, для каких-то объектов она была снижена, чтобы уменьшить размер налога на имущество, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости». При этом не стоит забывать, что налог с этих объектов поступает в бюджет Москвы и очень часто предприниматели борются в суде за снижение кадастровой оценки. В данном случае каждый объект стоит рассматривать отдельно, утверждает Зеленов.
Как рассчитывается стоимость магазина
Рыночная стоимость торгового объекта определяется независимыми оценщиками, и одним из популярных способов оценки является так называемый доходный подход, когда годовой доход от аренды умножается на срок окупаемости объекта, утверждает Денис Колокольников из RRG. В том случае, если у торгового центра, подобного "Пирамиде" на Тверской, все в порядке с документами, его рыночная стоимость составляет примерно девять годовых арендных плат. В ТЦ "Пирамида", учитывая его выгодное расположение в центре города, в месте с большим покупательским трафиком, ставка аренды площадей составляет не менее 100 тыс. рублей за кв.м./год. Соответственно, полная стоимость объекта рассчитывается исходя из стоимости кв.м на уровне 900 000 рублей, утверждает эксперт. По его словам, если здание проблемное, то цена его сильно снижается - вплоть до двух-трех годовых арендных плат.
Что касается арендной платы, то, по словам Камлюк, на сегодняшний день рыночная ставка на помещения, например в ТК "Пирамида", составляет около 50 000 руб. за 1 кв. м в год. Ставка на небольшие помещения в торговой галерее у станции метро "Кропоткинская" - около 100 000 руб. за 1 кв. м в год. "На помещения мелкой нарезки цена всегда выше, чем на площади по 400-500 кв. м и более", - рассказала эксперт. Неудивительно, что собственники зданий, признанных самостроем, уже предложили властям обсудить возможности легализовать постройки при условии перекладки коммуникаций за свой счет: московское отделение организации малого и среднего бизнеса «Опора России» написало письмо на имя Сергея Собянина с просьбой остановить снос построек, право собственности на которые оформлено на малый бизнес. Пока ответа от мэрии в «Опору» не поступало. "Мы рассчитываем увидеть его после новогодних праздников", - отмечает Селиверстов.
«Если здание имеет кадастровую стоимость и на него получено свидетельство о собственности, город должен выплатить собственникам компенсацию, эквивалентную рыночной стоимости объекта», - считает Денис Колокольников, председатель совета директоров консалтинговой компании RRG.
Большая часть объектов, ожидающих сноса, стала знаковой для москвичей. Например, торговый центр "Пирамида", расположенный около станций метро "Пушкинская", "Тверская", "Чеховская", лет 10 назад был одним из самых модных мест в столице и многим до сих пор напоминает о гламуре эпохи нулевых. Он является самым большим и дорогостоящим объектом, попавшим в список самостроев, в Центральном округе Москвы. Конфликт вокруг сноса здания длится уже не первый год. О том, что строение должно быть снесено, было заявлено еще в 2012 г. сразу после утверждения плана по реконструкции комплекса зданий редакции «Известий», которые закрывает "Пирамида". В том же году в принадлежащую бизнесмену Вячеславу Васнину торговую галерею "Тверской пассаж", расположенную в подвале «Известий», ворвались люди в масках. Отстоять собственность Васнину не удалось несмотря на судебные решения в его пользу.
Москвичи, живущие и работающие рядом с метро "Кропоткинская", уже давно привыкли покупать продуктовый минимум в галерее магазинов рядом с метро. Рядом больше никаких магазинов нет - ближайшие только на Арбате.
Для крупных сетей, чьи точки попали под постановление, последствия сноса не так болезненны. «Мы просто переедем в другое место», – заявила ранее «Ведомостям» представитель «Евросети» Ульяна Смольская, постановление затронет 13 объектов компании. Для небольших игроков это еще одна угроза их существованию, опасаются предприниматели.