Застройщики-банкроты смогут продать недостроенное жилье санатору

Комитет по собственности Госдумы одобрил ко второму чтению поправки в закон «О банкротстве», изменяющие правила выкупа недостроя у застройщика-банкрота. Новый застройщик, выкупивший объект у застройщика, оказавшегося несостоятельным, будет обязан исполнить переданные ему обязательства, сказал «Ведомостям» один из авторов поправок – депутат Александр Хинштейн («Единая Россия»).

Сейчас в случае банкротства застройщика у дольщиков есть два варианта действий: или создавать жилищно-строительный кооператив, который выкупит то, что успел построить девелопер, за паи, а затем собирать недостающие деньги и достраивать, или распродавать недострой и делить деньги, объясняет арбитражный управляющий Евгений Семченко. Поправки предлагают, по его словам, третий путь. «В моей практике как раз такой метод предлагало государство (администрация города, в котором находился недостроенный объект. – «Ведомости»), но пришлось отказаться, поскольку в законе такой путь не был предусмотрен», – говорит Семченко. По сути, речь идет о введении процедуры санации в долевом строительстве, сказал гендиректор «СУ-33» Дмитрий Волков.

Поправки разрабатывались с учетом конкретной ситуации с «СУ-155», говорит Хинштейн.

«СУ-155» – один из крупнейших российских строительных холдингов, в его состав входит более 80 промышленных предприятий и строительных организаций. Осенью 2014 г. компания столкнулась с финансовыми проблемами – власти Подмосковья заявили, что группа задолжала региону около 1 млрд руб. за аренду участков. Компания приостановила строительство нескольких крупных жилых комплексов на территории Москвы, Московской области и других регионов.

Для завершения строительства «СУ-155» нужно 39 млрд руб., из них 24 млрд можно привлечь за счет продажи нераспроданных квартир и недостроенных объектов, говорил представитель «СУ-155». У компании не исполнены обязательства перед 27 000 клиентов в 15 регионах.

В марте 2015 г. «СУ-155» допустила дефолт по облигациям на 2,3 млрд руб., иски о ее банкротстве подали ВТБ, Росбанк, Сбербанк, «Глобэкс», «ГВСУ центр». Но банкротства удалось избежать. В декабре 2015 г. правительство утвердило механизм финансового оздоровления «СУ-155» и выбрало санатора – банк «Российский капитал» при участии группы «Бин» Микаила Шишханова и братьев Гуцериевых.

Если дело все-таки доходит до банкротства, то механизм предлагается такой: арбитражный управляющий оценивает активы застройщика, утверждает их оценку, а затем недостроенные объекты выкупает и достраивает новый застройщик, рассказывает Хинштейн. А дольщики получают квартиры, на которые рассчитывали. Если недостроенный дом и земельный участок стоят больше, чем требования кредиторов, то санатор платит разницу банкротящемуся застройщику. Если меньше – у санатора возникает право требования к застройщику, попадающее в реестр требований кредиторов третьей и четвертой очереди.

Минстрой поддержит идею, обещает его представитель: она защитит граждан и избавит слово «дольщик» от определения «обманутый».

Подбирать санаторов, видимо, предстоит государству: мало кто из застройщиков согласится достраивать дома за свой счет, полагает Семченко. Если объект готов менее чем на 50%, строительство остановлено, продаж нет, а жилье в доме распродано более чем на 60–70%, то свести затратную часть с доходной в нынешних рыночных условиях нереально, говорит партнер девелоперской компании «Химки-групп» Дмитрий Котровский. Кредит под такой объект банк не даст – потребует план-динамику по продажам.

Законопроект позволяет каждый недостроенный объект продавать по отдельности, и хорошо бы, чтобы их распределяли сбалансированно: например, один объект санатор получает почти достроенный, а к нему в нагрузку – только начатый, говорит Волков. Заинтересовать санаторов государство может, предоставляя им более выгодные условия других строек, рассуждает Семченко.

Участники рынка давно предлагают создать единого санатора для рынка недвижимости, говорит президент «Мортона» Александр Ручьев, это даст возможность максимально эффективно защищать интересы и дольщиков, и кредиторов. По всей России финансовые сложности испытывает не менее 15% застройщиков, оценивает он. Российские дольщики подали около 70 000 обращений по незавершенному строительству, только по «СУ-155» их 2000, знает Котровский.