Число разрешений на строительство в Москве растет
В основном за счет старых проектов, в которые вложено столько, что их выгоднее довести до конца
Инвестиционная активность девелоперов не снизилась – об этом свидетельствует тот факт, что число выдаваемых разрешений на строительство выросло, заявил «Ведомостям» вице-мэр по строительству Марат Хуснуллин. По данным Мосгосстройнадзора, за 10 месяцев прошлого года было выдано 989 разрешений на строительство 6,86 млн кв. м, а в этом – 1190 разрешений на 7,46 млн кв. м.
Такой результат обеспечили инвесторы, работающие в новой Москве: за январь – октябрь они получили 792 разрешения на строительство 1,8 млн кв. м против 526 на 1,2 млн кв. м за 10 месяцев 2014 г.
Хуснуллин объясняет это инерционностью рынка: в предыдущие годы город принял много градостроительных решений и сейчас строители получают по ним разрешительную документацию. К примеру, за 2011–2015 гг. выдано градостроительных планов земельных участков (один из основных документов, необходимых для получения разрешения на строительство) с потенциалом строительства 104 млн кв. м. В целом инвесторы стали более внимательно подходить к проработке проектов, продолжает Хуснуллин: если в 2014 г. на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) рассматривалось по 80–100 вопросов, то сейчас – от 40 до 60.
«Экономика подавляющего большинства проектов закладывалась под высокий и стабильный спрос уровня 2011–2013 гг. Многие новые проекты стартовали не потому, что девелоперы уверены в их успешных продажах, а потому, что в эти проекты уже столько вложено на подготовительном этапе, что лучше начать строить, чем просто закопать деньги», – подтверждает партнер девелоперской компании «Химки групп» Дмитрий Котровский. Сегодня, по его словам, на первичном рынке есть проблема затоваривания, которая возникла из-за низкого спроса и резкого роста предложения. Предложение квартир в новостройках Москвы выросло за год почти на треть – до 2,7 млн кв. м, рассказывал ранее гендиректор компании Est-a-Tet Кайдо Каарма.
Ситуация на рынке коммерческой недвижимости еще хуже. Доля вакантных площадей в московских офисах выросла до 17% против 13,7% на конец 2013 г., рассказывает Александр Чуриков из компании JLL, а запрашиваемые ставки аренды снизились более чем на 20%. «Доля вакантных площадей на рынке торговых центров Москвы выросла в разы – с 2,5% на конец 2013 г. до 7,5% по итогам III квартала 2015 г., – рассказывает Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых центров компании JLL. – Кроме того, девелоперы стали более гибкими в переговорах, трендом этого года, по нашим наблюдениям, является пересчет оборота арендатора за определенный период в фиксированную ставку аренды».
В такой ситуации инвесторы проявляют интерес преимущественно к жилью, комментирует Хуснуллин. Часть девелоперов переориентируется со строительства офисов или торговых помещений на возведение жилья. Инвесторы стали чаще обращаться по вопросам изменения функционала возводимых объектов, отмечает представитель стройкомплекса Москвы. По его словам, с ноября 2014 г. мэрия разрешила изменять функционал по проектам площадью более 200 000 кв. м. MR Group просила пересмотреть функционал с офисно-гостиничного на жилой по проекту на Головинском шоссе, вл. 5, Capital Group – по объекту на Хорошевском шоссе, вл. 38, и др., приводит он примеры. «Интересует инвесторов и торговая недвижимость. А вот обращений по строительству офисов практически нет. Снижается число обращений по строительству гостиниц», – комментирует он.
Основная проблема и столичных, и подмосковных девелоперов – снижение рентабельности бизнеса, комментирует Котровский: минимальный уровень рентабельности, который позволяет застройщику выполнять свои обязательства и развиваться, – 10–15%, но сейчас он менее 7%. Ряд инвесторов предпочли просто остаться в валюте, разместить ее на депозитах: рост цены метра за счет готовности объекта не покрывал премию от такой операции, говорит коммерческий директор MR Group Ирина Дзюба.
Котровский видит в этом плюс для московских строителей: если в 2011–2014 гг. спрос в основном реализовывался в Подмосковье, то в 2015 г. он сместился в старую Москву. За счет большого количества новых проектов Москва смогла конкурировать ценой с Подмосковьем: столичный метр оказался дороже подмосковного всего на 20–30%.
