Где в Москве гулять по крышам

В ЖК «Пречистенка, 13» (девелопер Vesna) последний этаж занимает пентхаус, на его крыше есть место для бассейна. Аналогичное предложение есть в Golden Mile private residences (Остоженка, 9/4, девелопер ГК NBM). В строящихся «Садах Пекина» на Большой Садовой (проект «Галс-девелопмента») зеленые зоны будут украшать не только холлы и общественные пространства, но и крыши комплекса апартаментов за отелем «Пекин».

В Barkli Residence есть пентхаусы, имеющие выход на эксплуатируемую кровлю и террасы площадью до 300 кв. м. В ЖК «Дыхание» (проект в Тимирязевском районе заявлен ФСК «Лидер» в сегменте премиум) выход на крышу будет как частным, только для владельцев отдельных квартир и пентхаусов, так и общественным. Как рассказал Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», в общей зоне для жителей будут оборудованы зона отдыха с водопадом на стенах, зона для занятий йогой, декоративный бассейн, мини-бар.

Звезды и роза ветров

Зоны отдыха с шезлонгами, бассейнами и даже вертолетные площадки на крышах жилых домов, мини-сад под звездами, места для пикника с гостями на свежем воздухе в двух шагах от кухни, панорамные виды на город и море – того, как за рубежом используются эксплуатируемые кровли, москвичи повидали достаточно, чтобы захотеть того же. Но в столичном регионе личное открытое пространство (никакой коммерции быть не может) на крыше эффективно использовать круглый год не получится, а заплатить за него придется, пусть и не столько же, сколько за метры под крышей.

Поэтому застройщики, поразмыслив, часто отказываются от проектов с эксплуатируемыми кровлями. Хотя технически ее обустройство – дело нехлопотное, признает Оксана Дивеева, руководитель отдела реализации недвижимости бизнес- и элитного класса компании «Бест-новострой». Нужна крыша с уклоном не более 15 градусов, покрытие из гидроизоляционных материалов и специальные системы водоотведения, подогрева и вентиляции, перечисляет Мария Литинецкая, партнер «Метриум групп». Не стоит забывать о безопасности: обязательны эвакуационные выходы, а также ограждение и ветрозащитные стенки с учетом розы ветров.

Еще одно важное условие – видовые характеристики. «Должны открываться если не панорамные, то как минимум красивые виды, – рассуждает Алексей Оленев, замдиректора департамента новостроек Est-a-Tet. – Вид на окна соседнего дома лишает смысла опцию «приватного пространства для отдыха в границах квартиры».

Для дорогих покупателей

Жилье с эксплуатируемой кровлей на элитном рынке Москвы уже не редкость, говорит Полина Меделяновская, директор по работе с ключевыми клиентами Kalinka Group. По оценке «Бест-новостроя», до 90% застройщиков в элитных проектах предлагают такой товар. Например, в «Венском доме» в 1-м Неопалимовском переулке выделен пятиуровневый «особняк», на крыше которого есть смотровая площадка с возможностью переоборудования в вертолетную, рассказывает Меделяновская. Выход на открытую террасу есть и на четвертом этаже дома. На этом уровне располагается бассейн, спортзал, летний сад, прогулочная дорожка.

Вертолетная площадка, а также терраса и площадка для мини-гольфа предусмотрены в многофункциональном комплексе «Негоциантъ» (Б. Якиманка, 2, проект КРТ). Все апартаменты этого клубного дома имеют выход к небольшому зеленому скверу на подогреваемой кровле третьего этажа, с которой открывается вид на храм Христа Спасителя и Кремль. На крыше четвертого этажа также планируется разместить стеклянный купол с подсвеченным музыкальным фонтаном.

Есть проекты с эксплуатируемыми крышами и в бизнес-классе. Например, в комплексе апартаментов Petrovsky Apart House (Старопетровский проезд, 1, девелопер Imagine Estate) оборудована открытая терраса в стиле лэнд-арт. В ЖК «Утесов» на Карамышевской набережной (проект ГК ГРАС) предусмотрены эксплуатация и озеленение крыши стилобатной части, которая объединяет корпуса. Там будет создана прогулочная аллея с летним кафе и детскими площадками и с видами на центр города, «Москва-сити», Серебряный Бор и Москву-реку.

Где в Москве хорошо жить на крыше

И даже в Подмосковье застройщики осваивают крыши. В ЖК бизнес-класса «Белые росы» в подмосковных Котельниках крыши квартир на верхних этажах будут террасами, с которых можно будет любоваться Кузьминским парком, рассказала Елена Бозукова, заместитель гендиректора компании «Стройкомфорт» (девелопер ЖК «Белые росы»). Со слов Алексея Оленева, в малоэтажном проекте комфорт-класса «Новогорск парк» в готовом корпусе предлагаются квартиры с эксплуатируемой кровлей: застройщик даже организовал шоурум, где можно посмотреть, как обустроить террасу на крыше. В готовом корпусе квартиры с эксплуатируемой кровлей площадью 94 кв. м предлагаются за 8,5 млн руб. Среди проектов ГК «Гранель» квартиры с террасами представлены в ЖК «Императорские Мытищи» (комфорт-класс). Ильшат Нигматуллин, президент Granelle Group, уточнил: проектом предусмотрены террасы только в двухуровневых квартирах, их количество варьируется от корпуса к корпусу. Площадь террас – от 7 до 29 кв. м, общая площадь квартир с террасами – от 45 до 83 кв. м, цена – от 3,758 млн до 5,826 млн руб.

Метр с коэффициентом

Эксплуатируемая кровля может быть общедолевой собственностью всех жителей дома или собственностью отдельных владельцев квартир. От этого зависит, кто будет за нее платить и как использовать. Если в доме эксплуатируемая кровля является частью общедолевой собственности, говорит Литинецкая, то цена дополнительной фишки распределяется между всеми покупателями. По сути, собственник не может отказаться от эксплуатируемой кровли, так же как не может отказаться от холла или подъезда. Стоимость квартир может быть увеличена на 8–10%. «Учитывая многомиллионные бюджеты, сумма получается немалая», – считает Литинецкая.

В Кривоарбатском переулке есть жилой дом, на крыше которого жители традиционно много лет отмечают различные семейные праздники с барбекю на электрогриле, любуясь потрясающими видами. В ЖК «Шоколад» на Таганке крыша площадью 500 кв. м также служит общественным пространством для всех жильцов дома. В этом же доме, который имеет сложную конструкцию, есть пентхаус с собственным выходом на крышу. Но общественное и частное пространства, находясь на разных уровнях, никак не пересекаются.

Второй вариант – когда застройщик предлагает эксплуатируемую кровлю покупателям квартир на верхних этажах как дополнительную опцию. Чаще всего это называют террасой. По словам Дивеевой, террасы продают с коэффициентом 0,3 от цены 1 кв. м (но иногда это преподносится как «подарок» покупателю). Квартира с террасой, тем более если она в доме такая одна, может стоить на 10–20% дороже, чем без нее. Разница в цене метра в Knightsbridge Private Park составляет 13–15%, в Turandot Residences – 10–15%, по подсчетам Kalinka Group. В «Белых росах» 1 кв. м террасы вполовину дешевле, чем 1 кв. м квартиры под ней. Например, терраса над однокомнатной квартирой (40 кв. м) стоит примерно 2 млн руб. Бозукова говорит, что с потенциальными покупателями террас уже ведется согласование по устройству лестниц и выходов на кровлю.

Крыши не перегружать!

«Делать какие-то монументальные постройки без согласования с управляющей компанией и БТИ владелец эксплуатируемой кровли не вправе», – предупреждает Бозукова. Нагрузка должна соответствовать конструкции, и наоборот. «Если проектом жилого комплекса изначально не предусмотрено размещение на крыше, к примеру, бассейна, то получить разрешение на переоборудование кровли в готовом проекте практически невозможно», – говорит Меделяновская. Запрещены тяжелые конструкции, например полное массивное остекление, – добавляет Оленев. Легкое остекление кровля выдержит, – отмечает Нигматуллин (хотя утвержденный проект «Императорских Мытищ» не предусматривает застекление террасы, возведение капитальных стен на кровле запрещено).

По словам Меделяновской, обычно все-таки собственники используют террасу «как есть». Для проведения дружеских вечеринок и презентаций, для организации летней столовой достаточно съемных навесов. Например, в пентхаусе ЖК «Усадьба Трубецких» (ул. Усачева, 3) терраса не претерпела значительных изменений. Хозяева разве что установили фонтан, в огромных горшках разместили деревья, меблировка включает удобные диваны, лежаки, зонтики, обеденную группу. В ЖК Mon Cher (Б. Якиманка, 15/20) открытые террасы оборудованы обширной лаунж-зоной. В «Итальянском квартале» (ул. Долгоруковская, 21) они используются как зеленые дворики на крышах.

В «Дворянском гнезде» (Б. Левшинский переулок, 11) на террасе установлена мягкая мебель, журнальные столы, в дни приема гостей она используется как обеденная зона. В ЖК «Ближняя дача» (ул. Староволынская, 15) в квартире общей площадью 250 кв. м терраса занимает около 280 кв. м и не остеклена. Что неудобно в несезон – приходится освобождать террасу от мебели, когда идут дожди или с неба начинает сыпаться снег.