Минстрой меняет правила застройки
Министерство предлагает изменить регулирование строек, строители и регионы против
В распоряжении «Ведомостей» оказались разработанные Минстроем поправки в Градостроительный кодекс. Весной законопроект был направлен в правительство, говорит представитель министерства. Документ нацелен на упорядочение отрасли, объясняет он: градостроительная деятельность должна осуществляться в соответствии с утвержденными документами территориального планирования, градостроительного зонирования и т. д.
Главная идея Минстроя – все стройки должны осуществляться на основании генерального плана, как основного документа развития городской территории. Он должен давать четкие гарантии застройщикам и инвесторам, обеспечивать информацией о градостроительном потенциале каждого объекта недвижимости, говорится в пояснительной записке Минстроя. В генпланы должны быть включены сведения о комплексном развитии территорий. Это позволит предусмотреть виды и мощность необходимых объектов строительства, определить их местоположение, подготовить графики строительства, синхронизируя их с программами комплексного развития инфраструктуры. Для этого должны быть детально проработаны проекты планировок, а также проведены инженерные изыскания. По сути, это означает, что генплан должен быть детализирован до описания кварталов, говорит близкий к Минстрою источник. Сегодня каждое муниципальное образование и населенный пункт должны иметь свои генпланы, но не везде они разработаны, сроки принятия этого документа перенесены до 1 июля 2016 г.
Сейчас основной документ для получения разрешения на строительство для застройщиков – градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит информацию о земельном участке и параметры его застройки.
«Некоторые органы власти посредством ГПЗУ буквально перекраивают города под себя. Кроме того, при согласовании неправомерно требуют дополнительные документы, чтобы иметь рычаги воздействия на застройщиков», – объясняет представитель Минстроя. Все эти меры обеспечат переход от строительства «квадратных метров» к строительству жилой среды, говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Что еще изменят
Власти планируют к 2020 г. перейти к новой системе долевого строительства жилья. Предложение о запрете продавать квартиры на стадии строительства внес губернатор Московской области Андрей Воробьев. Первый вице-премьер Игорь Шувалов поручил создать при Минстрое рабочую группу по подготовке предложений по изменению законодательства. Возможность привлечения застройщиками средств граждан на ранних этапах строительства останется и после изменений законодательства, обещал глава Минстроя Михаил Мень.
Однако региональные власти и инвесторы уверены, что законопроект в таком виде может обрушить рынок. «Действующий Градостроительный кодекс позволяет области вводить по 15–17 млн кв. м недвижимости ежегодно. Чем он плох?» – комментирует заместитель председателя правительства Московской области Герман Елянюшкин. Основные возражения связаны с тем, что с принятием этих поправок обрушится уже выстроенная иерархия градостроительной документации, продолжает он: «Сейчас каждый последующий документ детализирует предыдущий – схема территориального планирования (СТП) области, потом СТП района и т. д. Непонятно также, зачем так детально разрабатывать проект планировки территории и отменять ГПЗУ, который как раз дает предельную детализацию». «Не все положения закона, которые предлагаются, устраивают Москву, – говорил недавно и заммэра Москвы Марат Хуснуллин. – Мы видим, что ряд предложений могут иметь для города, для его градостроительного развития не лучшие последствия».
«В Москве выданы ГПЗУ на десятки миллионов квадратных метров, принятие изменений в закон приведет к необходимости согласования и получения новой разрешительной документации, что повлечет увеличение затрат, которые в конечном счете будут возложены на покупателей недвижимости со всеми отрицательными последствиями для рынка», – комментирует исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его словам, генплан создает правовые основания для устойчивого и комплексного развития территорий на перспективу. В предлагаемом проекте документация будет разрабатываться под конкретный объект, который может и не воплотиться впоследствии. А изменения по проектам планировок, по его мнению, приведут к «крайне дорогим и неэффективным требованиям постоянного проведения публичных слушаний по внесению изменений». А поскольку процессу должны предшествовать инженерные изыскания, это усложнит и удорожит разработку градостроительной документации.
Отменять ГПЗУ при существующем объеме выданных документов – значит приостановить строительную отрасль на продолжительное время, считает президент группы ПСН Максим Гасиев. «Сейчас работают те механизмы, которые понятны и инвесторам, и застройщикам. Градкодекс защищает интересы города и служит основой для понимания, контроля и реализации необходимого объема строительства, – рассказывает гендиректор ГК МИЦ Павел Поселенов. – Отмена одного из элементов цепочки действующего регламента – ГПЗУ, проектов планировок и т. д. – означает остановку развития отрасли и хаос». При сегодняшнем слабом состоянии рынка недвижимости все это может привести к значительным негативным последствиям, а ряд компаний просто не выживут, уверен Гасиев.
«Никаких революций не будет», – парирует представитель Минстроя. «В законопроекте прописан переходный период в два года. Если его примут в осеннюю сессию, у инвесторов есть время до конца 2017 г. решить все вопросы», – объясняет чиновник. Если проект примут в этом виде, объем ручного управления существенно сократится, считает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский.