Москва сулит инвесторам доход в 20% за строительство транспортно-пересадочных узлов
Первые ТПУ Москва выставит на торги в октябре
Мы рассчитываем в этом году выставить на торги ТПУ на МКЖД», – рассказал вице-мэр Москвы Максим Ликсутов. По его словам, проекты многих ТПУ уже одобрены на градостроительно-земельной комиссии (ГЗК) и на них получены технико-экономические показатели.
У мэрии могут возникнуть проблемы с привлечением инвесторов, считает аналитик БКС Марат Ибрагимов: «Даже если эти расчеты сделаны исходя из текущих арендных ставок и ставок дисконтирования, нет уверенности, что именно такую стоимость объектов (как указано в презентации) получат на выходе инвесторы ввиду гигантской доли вакантных площадей – 31,4% в классе А». Особенно проблематично выглядит судьба ТПУ «Сити»: в деловом центре доля вакантных офисных площадей зашкаливает – более 50% на фоне огромного ввода новых площадей в этом районе». «В работе по ТПУ с Московским метрополитеном и с «Мосинжпроектом» мы оценивали доходность проектов на уровне 20–23% в зависимости от месторасположения», – комментирует партнер Knight Frank Мария Котова. Доминантой, по ее словам, в зависимости от места стали торговые или жилые помещения, а в предлагаемых ТПУ будет сложно заполнить построенные коммерческие площади.
Разработкой документации занимается АО «МКЖД» (см. врез). Первый тендер будет объявлен в октябре, сообщил его представитель. По его словам, коммерческий интерес представляют площадки в ТПУ «Владыкино», «Ботанический сад», «Ярославская», «Открытое шоссе», «Новохохловская», «ЗиЛ», «Варшавское шоссе», «Сити», «Новопесчаная», «Николаевская».
«Ведомостям» удалось ознакомиться с презентацией наиболее проработанных проектов ТПУ с коммерческой составляющей, которые будут построены на МКЖД. Помимо указанных представителем компании в ней есть еще один ТПУ – «Шелепиха». В документе указано, что ГЗК одобрила строительство в этих узлах 1,16 млн кв. м недвижимости (без учета парковок и социальных объектов): офисы, торговые центры и апарт-отели. Крупнейшие – «Сити» (117 500 кв. м), «Новопесчаная» (187 000 кв. м), «Николаевская» (130 000 кв. м), «Ярославская» (138 600 кв. м).
МКЖД планирует выручить от продажи прав на застройку 28,8 млрд руб. Это экспертная оценка МКЖД, согласованная департаментом экономической политики Москвы, говорит человек, близкий к департаменту транспорта. Окончательная стоимость будет сформирована по результатам независимой оценки. Самым дорогим лотом станет ТПУ «Новопесчаная»: за него власти рассчитывают выручить 10 млрд руб., за ТПУ «Ярославская» – 5,2 млрд; за «Шелепиху» – 4,78 млрд; за «Сити» – 3,1 млрд. Предполагается, что МКЖД создаст дочерние общества (по одному на ТПУ), в которые будут переданы земельные участки с правом строительства коммерческой составляющей ТПУ. Инвестору продается непосредственно дочернее общество.
Инвестиции в эти ТПУ оцениваются в 114,8 млрд руб. Самых больших вложений потребует «Новопесчаная» – около 28 млрд, остальные – почти вдвое меньше: «Сити» – 15,4 млрд руб., «Ярославская» –16,8 млрд, «Николаевская» – 15,4 млрд. Доходность проекта для инвестора МКЖД оценивает в 20%, период окупаемости для проектов в среднем составит 4–5 лет.
Главный строитель
АО «МКЖД» было создано в июне 2011 г. правительством Москвы и ОАО «РЖД». По словам Ликсутова, эта компания занимается строительством ТПУ, в том числе технологической части. В прошлом году конкурс на строительство технологической части (около 16 млрд руб.) выиграла компания «Желдорстрой», которая по заказу РЖД строит и само кольцо. По словам Ликсутова, сейчас РЖД выходит из проекта, МКЖД будет полностью городской структурой.
Проекты строительства ТПУ было бы интересно рассматривать, если кроме коммерческой составляющей в них будет жилой функционал, считает коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов. У МКЖД есть планы переутвердить на ГЗК функциональное назначение части проектов.
Например, в ТПУ «Новопесчаная» вместо офисов (80 000 кв. м) дать возможность построить жилье (92 000 кв. м), а площадь апартаментов снизить со 107 000 до 80 000 кв. м; в ТПУ «Владыкино» – убрать офисы (10 000 кв. м); в «Ярославской» – убрать офисы (107 000 кв. м), добавив торговых площадей (46 000 кв. м) и апартаментов (75 000 кв. м).
«Мы работаем с клубом инвесторов, чтобы предложить им эти проекты», – говорит руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его словам, интерес проявляет множество инвесторов: Enka, ЛСР, «Пионер», «Шатер», ПСН, «Капитал груп» и др. «Пионер» сообщал, что ждет стартовых условий для участия в строительстве ТПУ «Ботанический сад» – рядом компания уже возводит жилой комплекс «LIFE – Ботанический сад». «Мы присматриваемся к этим проектам, поскольку любая недвижимость, которая расположена у мест скопления людей, всегда интересна для инвестиций», – сказал президент группы ПСН Максим Гасиев. Другой московский девелопер указывает, что при нынешней стоимости кредитов – до 20% – строить невыгодно вовсе.
Развитие инфраструктуры даст развитие всей прилегающей территории: как только придет МКЖД, стоимость всей недвижимости увеличится, соглашается Ликсутов. По его словам, движение по Малому кольцу планируется запустить в сентябре 2016 г., а основные строительные работы будут завершены к концу этого года. Малое кольцо протяженностью 54 км станет полноценным легким метро, которое будет интегрировано в систему метрополитена.