Жители новой Москвы пикетируют мэрию и пишут Путину

Новая Москва в долгосрочной перспективе должна превратиться в «город-сад», обещают столичные чиновники. Пока присоединенные территории превращаются в «город-ад», утверждают местные и новые жители. Накал страстей достиг градуса пикетов и обращений к президенту России Владимиру Путину.

Без документов

В 2012 г. было сдано 425 100 кв. м жилья, в 2013 г. – 1,211 млн кв. м, в 2014 – 1,5 млн. В 2015 г. в новой Москве планируется построить, по словам руководителя департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, 1,8 млн кв. м жилья и 1 млн кв. м нежилых (в том числе социальных) объектов. К июню ввели уже 1 млн кв. м недвижимости – это на 65 000 кв. м больше аналогичного периода прошлого года, отметил Жидкин. Из них 800 000 кв. м – жилье. Всего с 1 июля 2012 г. в новой Москве введено в эксплуатацию около 6,75 млн кв. м, из почти 4 млн кв. м – жилья.

Пока, без генплана, новая Москва условно разделена на три пояса урбанизации – это деление учитывается при разработке градостроительной документации. К первому поясу отнесены территории вблизи МКАД, ко второму и третьему, соответственно, срединные и периферийные части. Чем ближе к МКАД, тем плотнее будет застройка. Большая часть второго и особенно третьего пояса урбанизации останется зеленой зоной, обещает Жидкин. Запланировано создание 92 парков и мегапарков – больших лесных массивов.

Также властями предусмотрено создание 14 точек экономического роста. Планирование транспортной инфраструктуры привязывается к схемам развития Троицкого и Новомосковского округов (ТиНАО), весной в 21 муниципалитете прошли по ним публичные слушания. По словам Жидкина, территориальные схемы в ближайшее время должны быть утверждены правительством Москвы. Это основной документ для развития новых территорий на период до 2035 г.

По факту обещания властей повторяются из года в год, например, заммэра Москвы по строительству Марат Хуснуллин еще весной прошлого года обещал принятие схем развития ТиНАО до конца 2014 г.

Без дорог

Также чиновники обещают «в долгосрочной перспективе» построить в новой Москве 598 км дорог, увеличив таким образом в 2 раза дорожную сеть. Но в 2014 г. было реконструировано лишь 12,8 км, в 2015 г. планируется провести реконструкцию 8,7 км. Такими темпами для выполнения планов потребуется лет 50.

Те дороги, строительство которых началось, провоцируют многочисленные скандалы. Восьмиполосная трасса Внуково – Остафьево в Московском пройдет по парку, единственному месту отдыха в городе, и в непосредственной близости от двух детских садов. На публичные слушания в Московском даже вызывали ОМОН, чтобы «успокоить» около 1000 человек, не допущенных на слушания. Жители Троицка пытаются спасти от вырубки Троицкий лес. Независимое движение жителей ТиНАО «Новая Москва. Защита прав граждан» подготовило и передало в администрацию президента РФ обращение, в котором просит инициировать проведение расследования нарушений при проведении процедуры публичных слушаний по проектам «Территориальных схем Новомосковского и Троицкого административных округов Москвы». А 14 мая жители новой Москвы провели массовый пикет возле мэрии.

Планы правительства Москвы по развитию присоединенных территорий

Без школ

Относительно социальной инфраструктуры в ТиНАО и у местных, и у новых жителей больше вопросов, чем ответов. «Наша дочь вынуждена теперь учиться в третью смену, – жалуется жительница Коммунарки. – Детей стало больше в разы, а новых школ не построено ни одной». «Да, в новой Москве есть проблемы с отставанием строительства школ», – признает Кирилл Игнахин, коммерческий директор «А101 девелопмента», ведущего строительство в Коммунарке. Но в 2016 г. компания вводит школу на 1700 учеников. По данным префектуры ТиНАО, например, в районе Сосенское (проекты «Коммунарка», «Бутовские аллеи», «Николин парк» и др.) с 2011 по 2014 г. построено около 90 домов (это примерно 1,3 млн кв. м, жилья, по оценке «Бест-новостроя») и ни одной школы. До 2016 г. появится еще 54 дома и 8 школ. Еще в одном популярном для застройки районе – Московском (проекты «Град Московский», «Первый Московский город-парк») до 2016 г. будет сдано около 60 многоэтажных домов и 2 школы. Во Внуковском районе (проекты «Переделкино ближнее», «Солнцево-парк» и проч.) – 65 домов и 6 школ.

По данным руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-недвижимость» Елизаветы Гудзь, на территории новой Москвы реализуется 36 проектов на 293 корпуса. В апреле прошлого года проектов было примерно столько же, но 265 корпусов – прирост на 11%. Основное предложение – 76% – сосредоточено в Новомосковском округе, добавляет Татьяна Шарова, руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой».

Дело будущего

Сейчас новые объекты на рынок поступают весьма умеренными темпами, отмечает Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-инвест». «Выводить новые проекты девелоперам неинтересно», – комментирует Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОПИН. Шарова связывает это с нестабильной экономической ситуацией и отсутствием утвержденного генплана застройки. В I квартале на рынок вышел ЖК «Новая звезда» концерна «Крост», к началу июня появились «Испанские кварталы» (проект компании «А101 девелопмент»), «Бунинские луга» группы ПИК, «Легенда 18» («Крост») и экорайон «Борисоглебское-2» от «Лидер групп».

ГК МИЦ недавно заявила о завершении проекта «Коммунарка» на 550 000 кв. м, весь объем жилья продан, утверждает Даромир Обуханич, первый заместитель гендиректора группы. По его словам, МИЦ планирует и дальше строить в новой Москве. «У нас есть несколько площадок, но это проекты уже 2016 г.», – поделился он.

ГК «Мортон» заявила об очередном «Мортонграде» в Селятине. «Строить начнем уже в этом году», – подтвердил Игорь Сибренков, заместитель гендиректора «Мортон-инвеста». «Спрос сейчас сосредоточен в 15-километровой зоне, – говорил президент «Мортона» Александр Ручьев. – Участки далее 10–15 км от МКАД мы не рассматриваем».

Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер групп», возражает: проекты в пределах 25 км от МКАД также будут востребованы. Недавно группа заявила о начале строительства в 35 км от МКАД крупнейшего на присоединенных территориях проекта на 1,4 млн кв. м, из которых 890 000 кв. м – жилье. К реализации застройщик приступит не раньше осени 2015 г. «Проект рассчитан на много лет, массового выхода на рынок большого объема жилья не будет», – уточняет Пантелеймонов.

Привязаться к станциям

Повышает ликвидность проектов за МКАД транспортная доступность, которую власти планируют обеспечить в том числе за счет реконструкции Калужского шоссе (30 км трассы расширят, организуют бессветофорное движение в 2016 г.) и развития метрополитена. Впрочем, утвержденного плана для метро также нет. Схему организации дорожного движения в новой Москве начнут разрабатывать только в 2016 г.

Осенью этого года планируется открытие двух станций Сокольнической линии – «Румянцево» и «Саларьево». Первая находится в деловом кластере и новых жилых комплексов в пешей доступности от нее нет, как и в ближайшем окружении ст. м. «Саларьево», отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

Районы активного строительства в новой Москве привязаны к уже действующим и обещанным станциям метро и имеющимся железнодорожным веткам. Например, рядом с будущей ст. м. «Рассказовка» Калининско-Солнцевской линии, которую откроют в 2017 г., строятся ЖК «Переделкино ближнее» (87 домов, около 1,3 млн кв. м), ЖК «Рассказово» (9 многосекционных 9-этажных зданий, в общей сложности 265 000 кв. м). Крупное строительство наблюдается и рядом с Бутовом (Коммунарка, Столбово) – там неподалеку уже функционирует ст. м. «Бунинская аллея»: микрорайон «Бутовские аллеи», жилые комплексы «Коммунарка», «Бунинский», «Зеленая линия», А101, перечисляет Шарова. Планируется ветка от будущего Третьего пересадочного контура (Второе кольцо метро), от ст. м. «Улица Новаторов» до Коммунарки. Там появится дорога, соединяющая Солнцево, Бутово и Видное.

По словам руководителя московского департамента строительства Андрея Бочкарева, на «желтой» Калининско-Солнцевской линии должны открыться еще две станции – «Боровское шоссе» и «Новопеределкино», а полностью ее достроят к 2020 г. Властями Москвы также заявлены хордовая линия вдоль Калужского шоссе, ветка от ст. м. «Улица Новаторов» до Коммунарки и далее на юг, вплоть до Троицка. «О строительстве этих станций известно давно, поэтому улучшение транспортной доступности уже заложено в стоимость квартир в строящихся рядом проектах», – комментирует аналитик.

Открытие станции метро добавляет 15–20% к цене, говорит Кирилл Игнахин. «Испанские кварталы» как раз привязаны к ст. м. «Коммунарка». По его словам, проект «успешен»: в апреле было предложено рынку 392 квартиры (23 000 кв. м в трех корпусах) и на середину мая продано 45%, еще 24% забронировано клиентами.

Мелкими очередями

Девелоперы, «не побоявшиеся начать большие проекты» в кризис, как выразился Пантелеймонов, строить будут по мере продаж. «Выводить по 100 000 кв. м на рынок сейчас глупо, строить надо мелкими очередями», – прокомментировал ситуацию Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» (сам «Лидер» участки в новой Москве не рассматривает). Как рассказал Пантелеймонов, какой-то специальной «добавленной стоимости» новая Москва относительно остального Подмосковья не имеет, за исключением фактора прописки. «Ценность столичной прописки с началом проблем в экономике возросла, в кризисные времена роль социальных привилегий увеличивается», – считает он, но признает, что основным критерием для покупателя является цена.

В среднем новое жилье новой Москвы с начала года потеряло в цене 5,6%, считает Ксения Гришковец, но в апреле отыграло 2% стоимости. В отличие от рынка новостроек Подмосковья, где в апреле наблюдалось снижение, новая Москва поднялась в цене, резюмирует аналитик. В итоге средняя цена 1 кв. м в ТиНАО в апреле превысила показатель Подмосковья на 24,7%

Потенциальный спрос на жилье в этом году будет ниже прошлогоднего на 15%, прогнозирует Богданюк. Объем сделок может упасть до 35%, считает Пантелеймонов. Большинство опрошенных «Ведомостями» застройщиков сошлось на 15–20%-ном уменьшении объемов продаж.