Владельцы московской недвижимости судятся с Росреестром и городом
Они добиваются снижения кадастровой оценки, а с ней и налога
В прошлом году московские власти провели кадастровую оценку недвижимости на 2015–2016 гг. В перечень вошло более 306 000 земельных участков и более 5 млн объектов капитального строительства. Кадастровая стоимость объектов недвижимости увеличилась всего на 2,4%, земельных участков – на 5,2%, сообщал руководитель департамента городского имущества Владимир Ефимов. Но в некоторых случаях оценка может не учитывать индивидуальные особенности объекта, уточнял он, поэтому закон позволяет обжаловать ее в комиссии по рассмотрению споров при московском управлении Росреестра. В эту комиссию входят представители Росреестра, правительства Москвы и Национального совета по оценочной деятельности.
В прошлом году комиссия рассмотрела 1676 заявлений и примерно в 300 случаях согласилась с доводами собственников, рассказал «Ведомостям» ее председатель Олег Совершенный. По 1100 объектам споры рассматривались в судах, и примерно в 65% случаев кадастровая стоимость была значительно снижена – более чем вдвое.
Компания «Авилон-плаза» обратилась в суд с заявлением, что рыночная стоимость ее земельного участка на Волгоградском проспекте, 45, почти вдвое ниже кадастровой стоимости. Ей удалось доказать свою правоту: суд постановил установить кадастровую стоимость в размере 304,6 млн руб. (решение есть на сайте Арбитражного суда Москвы). На сайте Росреестра пока указана прежняя стоимость – 500,9 млн руб. Туристическо-гостиничный комплекс «Измайлово» опротестовал кадастровую стоимость земельного участка, где расположены одноименные отели, и просит снизить стоимость до 1,577 млрд с 2,79 млрд руб. Не согласен с оценкой городских властей и московский телевизионный завод «Рубин» (владеет ТК «Горбушкин двор»): например, здание в Багратионовском проезде 7, стр. 1, компания оценивает в 253,5 млн руб. (кадастровая – 1 млрд), второй участок – в 2,25 млрд (4,55 млрд).
Как оспорить цену
Чтобы опротестовать кадастровую стоимость объекта, собственник должен предоставить отчет оценщика, подтвержденный в СРО. Комиссия по рассмотрению споров должна принять решение в течение месяца. Собственник может обращаться неограниченное количество раз.
Вал обращений со стороны собственников зданий связан с тем, что с 2014 г. Москва начала взимать налог с этих объектов по кадастровой стоимости, а не по балансовой, которая не отражает реальную. Кроме того, стали платить налоги владельцы коммерческой недвижимости, оформленной на офшоры, – таких было 70–80%. Сейчас идет переходный период: в 2014 г. ставка была 0,9%, в этом году – 1,2%, в следующем должна быть 2%. Если в 2014 г. «по-новому» кадастровая стоимость формировалась в отношении 1842 объектов, то на 2015–2016 гг. их уже около 5,5 млн. Существенная разница между остаточной и рыночной (кадастровой) стоимостью увеличила налоговую нагрузку на собственников недвижимости, комментирует Совершенный. Новая политика налогообложения призвана стимулировать собственника к эффективному использованию недвижимости, хотя повышение налогов приводит к снижению деловой активности. «Поэтому установление адекватного размера кадастровой стоимости отвечает как государственным, так и частным интересам», – отмечает он.
Много обращений и от владельцев земельных участков (налоговая ставка на землю варьируется в зависимости от вида разрешенного использования). Алексей Небольсин, представитель «Опоры», говорит, что в среднем «Опора» зафиксировала превышение кадастровой стоимости над рыночной в 4,5 раза. Порой в десятки, а то и в сотни раз, соглашается Ирина Зайцева, юрист группы «Яковлев и партнеры». Это связано с ошибками, допущенными оценщиками при применении. Небольсин видит причину в несовершенстве массовой оценки и предлагает применять коэффициенты полезного использования: если земля в 0,3 га, а здание занимает 0,1 га, то платить только за него.
Рынок недвижимости падает, а кадастровую стоимость Москва будет пересматривать только в 2016 г., сетует Небольсин. В рублях цены снизились в пределах 10%, но в основном на неликвидные объекты, указывает Владимир Сергунин, партнер Colliers Int. Валютные цены снизились, но рублевая стоимость объектов почти не изменилась, говорит замруководителя отдела оценки JLL Дмитрий Давыдов. Число обращений о пересмотре будет расти, однако не стоит забывать о том, что бюджет не заинтересован в массовом снижении налогооблагаемой базы, предупреждает он. Совершенный из Росреестра отмечает, что его комиссия готовится принять в этом году около 10 000 заявлений.
Кадастровая стоимость не всегда принимает в расчет изменения в рыночной стоимости коммерческой недвижимости, произошедшие за последние два года, что вызывает серьезное недовольство владельцев недвижимости, говорит управляющий партнер юридической фирмы КПФМ Юрий Кудинов: «Несколько наших клиентов в любой момент готовы продать принадлежащие им в Москве бизнес-центры за треть, а то и за четверть кадастровой стоимости – поскольку это все равно будет выше рыночной стоимости их объектов».