Вторичное жилье в Москве продается вдвое хуже, чем год назад
Регистрируются разве что сделки с новостройками – на них реально взять кредит
В прошлом месяце в Москве было зарегистрировано почти вдвое меньше переходов прав собственности на жилье, чем в апреле 2014 г., следует из данных Росреестра по Москве, – 11 367 и 20 027 соответственно. Таким образом, падение составило 46,6% (см. график). Если сравнивать данные за первые четыре месяца этого года и прошлого, разница составляет 30%. Эта статистика описывает в основном сделки купли-продажи квартир на вторичном рынке: есть и сделки мены, но они составляют, по словам представителя Росреестра, очень незначительную долю.
С середины марта на рынке первичной недвижимости заметное оживление, подтверждает представитель группы МИЦ Ольга Новицкая. Более 50% сделок МИЦ – ипотечные, спрос практически вернулся на докризисный уровень, довольна она. Застройщики видят существенное – в среднем на 15–20% – увеличение спроса на квартиры в новостройках, говорит представитель ОПИН. Господдержка ипотеки – один из стимулирующих факторов, кроме того, решениям «покупать, а не ждать» способствуют партнерские программы застройщиков и банков, считает он. Например, ФСК «Лидер» предлагает ипотеку под 8% годовых, «Мортон» – под 9,9 и 10,1%, специальные программы и акции есть у группы ПИК, Tekta, «Кортроса», ОПИН.
«В нашей компании схожая динамика», – отмечает руководитель аналитического центра «Инкома» Дмитрий Таганов. О сокращении продаж квартир на вторичном рынке говорят президент «Бест-недвижимости» Григорий Полторак и управляющий партнер «Миэль – сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк. «В первую очередь это связано с событиями 2014 г., особенно в декабре, когда был всплеск покупательской активности», – объясняет Пазяк. После резкого падения рубля «на рынок вышли даже те покупатели, которые планировали покупать недвижимость в более позднее время», говорит он. Тогда спрос был практически исчерпан, и сейчас на рынке остались только те, кто «решает свои насущные жилищные вопросы в спокойном режиме».
Предложение квартир на вторичном рынке в апреле увеличилось, по словам менеджера «Миэля», более чем на 15% по сравнению с мартом (сейчас на продажу выставлено 44 900 квартир): вернулись продавцы, отложившие продажу из-за колебания курсов валют. Полторак считает иначе: предложений больше не стало, поскольку с рынка ушли продавцы, «мыслившие долларовыми категориями».
Кризис резко снизил покупательную способность населения, а ипотечные кредиты стали слишком дорогими, констатирует Таганов. По данным ЦБ, средняя ставка по ипотечным кредитам сейчас – 14,5% годовых. Раньше, говорит Таганов, до 40% сделок на вторичном рынке заключалось с использованием ипотечных денег, сейчас – всего 10–20%.
Цены на вторичное жилье вот уже несколько месяцев топчутся на месте: риэлторы оценивают их колебания в 1–3%.
Если в марте долларовые цены на недвижимость в Москве снижались, то в апреле начали расти вслед за укреплением рубля, отмечает руководитель портала irn.ru Олег Репченко. За все время кризиса московская недвижимость потеряла 35–40% стоимости в валюте, оценивает он. Среднюю стоимость 1 кв. м на 5 мая irn.ru оценивает в $3512 (179 600 руб.). Дальнейшее укрепление российской валюты может способствовать сползанию вниз и рублевых цен, полагает Репченко. По прогнозам «Миэля», рынок «будет искать равновесие между спросом и предложением», ждать активности покупателей раньше осени не стоит.
Иное дело – новостройки: этот рынок ожил благодаря запуску программы льготной ипотеки, предусматривающей кредитование не более чем под 12% годовых. Потому и количество ипотечных сделок в целом по рынку сократилось меньше, чем всех сделок с жильем: в апреле их было на 30% меньше, чем за год до того, а по итогам четырех месяцев – меньше на 26%.
Если сравнивать апрель с мартом 2015 г., то количество зарегистрированных Росреестром договоров долевого участия увеличилось почти на 48%, говорит гендиректор компании «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. «В кризисные январь – февраль – март количество сделок сохранялось примерно на одном уровне, – замечает она. – А в ажиотажном декабре 2014 г. таких сделок было на 35% больше, чем в апреле этого года».
Общее предложение квартир в новостройках в апреле все-таки сократилось, но лишь на 5,2% к апрелю 2014 г., сказано в отчете irn.ru. В апреле были частично приостановлены продажи в нескольких новостройках («Царицыно-2», «ФилиЧета-2»), объясняют эксперты портала. В итоге рублевые цены увеличились примерно на 1,8%.