Средняя ставка выданной ипотеки упала до 9% годовых

Упорное снижение банками ставок ипотеки в прошлом году не помогло им повторить рекорды 2018 г. За 2019 г. банки выдали 1,27 млн ипотечных кредитов на 2,85 трлн руб., следует из данных ЦБ. Исторический рекорд не покорился – в 2018 г. банки выдали 1,47 млн ипотечных кредитов на 3,01 трлн руб.

Темпы кредитования ускорились уже под конец года: больше всего кредитов банки выдали в декабре – более 145 000 на 345 млрд руб.

Ипотечный портфель банков за год достиг 7,47 трлн руб. Среднегодовая ставка ипотеки, по подсчетам «Ведомостей», составила 9,87% годовых против 9,56% в 2018 г.

Стоимость ипотеки достигла пика весной – 10,56% на 1 мая, но затем начала снижаться вслед за ключевой ставкой Центробанка. К 1 ноября средневзвешенная ставка выданных за месяц кредитов впервые за историю наблюдений (с 2006 г.) достигла 9,4%. После этого она еще дважды обновила исторический минимум и к январю составила 9%.

К падению выдач привел рост ставок в первом полугодии до двухзначных значений – банкам пришлось увеличить стоимость кредитов из-за повышения ключевой ставки ЦБ в конце 2018 г., объясняет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. ЦБ в обзоре банковского сектора также объясняет замедление ипотечного кредитования ужесточением денежно-кредитных условий в конце 2018 – начале 2019 г.

В первой половине 2019 г. ставки выросли настолько, что с учетом снижения реальных доходов населения значительно снизилась покупательная способность, объясняет просадку рынка предправления «Абсолют банка» Татьяна Ушкова. По данным Росстата, в первом полугодии реальные располагаемые доходы снизились на 0,3% год к году, но по итогам года все же выросли – на 0,8%.

Основная часть спроса на жилье реализовалась в предыдущий цикл снижения ставок в 2017–2018 гг., а в прошлом году, хотя ставки летом вернулись к снижению, банки столкнулись с ограниченным числом новых платежеспособных заемщиков из-за стагнации реальных доходов и роста цен на жилье, указывает Щурихина.

«Ипотечный рынок вышел в 2019 г. на некое плато», – говорит директор дирекции ипотечного кредитования Транскапиталбанка Вадим Пахаленко. Снижения ставок во втором полугодии оказалось недостаточно, чтобы нарастить выдачи, да и рекордные снижения произошли уже к концу года, сетует он. Впрочем, эффект от них может быть еще не полностью реализован, предполагает банкир: далеко не все заемщики сразу за падением ставок устремляются в банки.

«Эффект от прошлогоднего снижения ставок мы увидим чуть позже», – согласна Ушкова. По ее оценкам, в первой половине 2020 г. средние ставки выданных кредитов снизятся до 8,2–8,4% годовых, а рынок за год вырастет на 10–15% за счет снижения ставок, восстановления роста реальных доходов и расширения программы материнского капитала. Президент России Владимир Путин в послании Федеральному собранию предложил выплачивать материнский капитал, который можно использовать в том числе как первый взнос по ипотеке, за рождение первого ребенка – 466 617 руб. с этого года.

В этом году можно ждать роста ипотечного рынка, причем наибольшую долю в программах кредитования будет занимать рефинансирование, как в 2017 г. – начале 2018 г., предполагает руководитель управления кредитных рисков розничного сегмента Райффайзенбанка Алексей Крамарский.

Пахаленко также ждет роста рынка на 10–15% и снижения средней ставки выданной ипотеки еще на 0,5–1 п. п. за год. Конкуренция высокая, и, если не случится внешних форс-мажоров, банки будут снижать ставки практически независимо от поведения ключевой ставки, объясняет он: «Банки в целом смотрят за трендом стоимости денег в экономике, а эта стоимость меняется иногда раньше, чем происходит снижение ключевой ставки ЦБ».

Средняя ставка к концу года достигнет 8,5–8,7%, но к взрывному росту выдач не приведет, скептична Щурихина. Выдачи может сдержать распространение на ипотеку показателя долговой нагрузки (ПДН – отношение платежей по всем кредитам к ежемесячному доходу; применяется в потребкредитовании с октября 2019 г.), опасается она. ЦБ предупреждал, что может сделать это уже с июля. На этой неделе регулятор подтвердил, что по-прежнему рассматривает повышение надбавок к коэффициентам риска для ипотечных кредитов, выданных заемщикам с ПДН более 50%.

Платеж по ипотечному кредиту, как правило, выше, чем по потребительскому, и, соответственно, более высокий ПДН ипотечных заемщиков будет давить на капитал банков, ограничивая выдачу таких кредитов, предупреждает Щурихина. Кроме того, если сейчас заемщики, оформляя ипотечный кредит, могут предоставить справку о доходах по форме банка, то с введением ПДН банки, вероятно, будут в обязательном порядке запрашивать у них форму 2-НДФЛ, где указываются только доходы с официального места работы, что ударит по заемщикам с серыми зарплатами и другими неофициальными доходами, добавляет она.

Введение ПДН может сдержать рост ипотечного рынка, признает Крамарский. Пока маловероятно, что это повлияет на ипотечный рынок, возражает Пахаленко: «Во-первых, предложение только обсуждается, а во-вторых, банки и так всегда учитывают доходы и долговую нагрузку заемщика при выдаче кредита, но по своим внутренним методикам».

Банки уже стали строже относиться к заемщикам, следует из данных Национального бюро кредитных историй (НБКИ). В 2019 г. банки планомерно снижали аппетит к риску в розничном кредитовании, что коснулось и ипотеки, говорит директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков: средний персональный кредитный рейтинг (ПКР) по одобренным кредитам в прошлом году вырос с 705 до 753 баллов. Получить ипотечный кредит с высоким ПДН и низким ПКР было крайне сложно уже в 2019 г., а в 2020 г., особенно с учетом ожидаемого снижения ставок, тенденция контроля за ПДН и ПКР только усилится, ожидает он.