Архитекторы получают все меньше заказов от девелоперов и переориентируют бизнес

Строительная отрасль все глубже погружается в кризис: только по итогам января 2016 г. банкротами признаны 167 российских застройщиков (данные Рейтингового агентства строительного комплекса), объемы инвестиций в новые проекты упали в разы.

Исправление ошибок

Последние полтора года не дают архитекторам поводов для радости: из-за падения темпов строительства, обвала рубля и снижения платежеспособного спроса на недвижимость крупных заказов становится меньше. «Ситуация на рынке архитектурного проектирования сейчас несравнимо сложнее той, что была в 2008–2009 гг., – говорит Кирилл Ильичев, гендиректор ГУП «МО НИИпроект». – Тот кризис был всего лишь репетицией нынешнего. Из-за приостановки или отмены ряда проектов архитекторы остаются без работы и, чтобы выжить на конкурентном рынке, вынуждены серьезно снижать цены». Расценки компаний, представляющих нижний ценовой сегмент, а также самых известных бюро с многолетней безупречной репутацией почти не изменились. Те же, кто работает в среднем ценовом сегменте, готовы скинуть от 15 до 40%.

Стоимость архитектурного проекта, как и в прежние годы, не превышает 3–5% от всего бюджета строительства (в Европе это 12–15%). Важна не сложность объекта, а его площадь: чем больше масштаб, тем ниже процент. Так, проект жилого комплекса эконом-класса от 100 000 кв. м обойдется девелоперу в среднем примерно в 2000 руб. за 1 кв. м. Точные цифры затрудняются назвать даже сами архитекторы. «Разброс цен большой, и никто из нас не знает, во сколько реально обходится строительство, – объясняет Александр Скокан из АБ «Остоженка». – Это главная тайна всякого девелопера: сколько он потратил на «прочие расходы», на чем сэкономил, где схитрил».

Самое востребованное направление – архитектурное проектирование среднеэтажных жилых комплексов эконом- и комфорт-класса с небольшими по площади квартирами или студиями. Из-за высокой ликвидности в кризис такие проекты окупаются быстрее других. Чтобы обогнать конкурентов, застройщики стали уделять больше внимания деталям, от эффектных входных групп до благоустройства прилегающих к жилым комплексам территорий. Последнее стало критически важным для ликвидности объектов. Александр Цимайло из архитектурного бюро «Цимайло, Ляшенко и партнеры» подчеркивает: продавать становится все труднее даже без оглядки на кризис, девелоперы все чаще делают упор на оригинальную концепцию и архитектуру, а также высококачественный дизайн придомовой территории.

Изменение структуры заказов – а его отмечают все опрошенные «Ведомостями» архитекторы – сильнее всего коснулось тех бюро, которые работают на рынке жилья Подмосковья. Градостроительная политика Московской области сейчас ориентирована на исправление ошибок, допущенных из-за массового и хаотичного строительства последних лет.

В феврале был введен мораторий на строительство нового жилья в Балашихе, Королеве и частично в Химках, где нет необходимой социальной и коммерческой инфраструктуры, обеспечивающей огромные массивы жилья. «В результате многим архитекторам, в том числе и нам, приходит все больше заказов не на жилье, как пару лет назад, а на торгово-офисные центры, технопарки, детские сады и школы, – говорит Ильичев. – Ситуацию усугубляет то, что на рынке до сих пор остается много случайных, плохо подготовленных проектировщиков. Они объединены в небольшие, часто временные коллективы. Неопытные застройщики попадаются на удочку дешевых услуг, предоставляемых такими «архитекторами», и в итоге уже на стадии строительства теряют большие деньги. Нам неоднократно приходилось и приходится корректировать неудачные решения».

Найти и перестроить

Важнейшим источником заказов для архитекторов остается реновация бывших промышленных территорий и коммерческих объектов. «В 2013–2014 гг. на рынке наблюдался бум редевелопмента, – вспоминает глава бюро «T+T Architects» Сергей Труханов. – Все тогда ринулись на это благодатное и непаханое поле, и мы не стали исключением. Однако рынок быстро переполнился поверхностными, не оправдавшими себя проектами».

Требования к проектам стали жестче: в прошлом году Госдума приняла законопроект, прописывающий все этапы развития промышленных зон, включая урегулирование отношений со всеми собственниками земель и объектов недвижимости. За последние два года в Москве провели несколько крупных международных конкурсов на реновацию – территорий заводов «Серп и молот», «Кристалл», промзоны в Нагатинском затоне.

В портфеле бюро IND Architects только за последний год к архитектурным заказам добавилось сопоставимое количество проектов по благоустройству и переосмыслению уже существующих площадок, в том числе торговых. Один из крупнейших – концепция реновации Даниловского рынка. Его функциональная зона будет значительно расширена: здесь появятся помещения для мастер-классов, детская площадка, рестораны, магазины фермерских продуктов, сувенирные лавки, кулинарная школа Джейми Оливера. Завершить реконструкцию рынка власти обещают к концу 2016 г. «В последние полгода-год к нам несколько раз обращались за реконцепциями пустующих офисов, требовалось предложить новые форматы для этих объектов, – говорит основатель и глава IND Architects Амир Идиатулин. – Сейчас мы разрабатывали архитектурную концепцию превращения бизнес-центра в коворкинг-клуб, в апарт-отель. Работаем над проектом крупного комплекса апартаментов в одном из бывших промышленных зданий в пределах Третьего транспортного кольца».

Многие бюро в отсутствие архитектурных заказов занялись проектированием офисных интерьеров. Стремясь повысить привлекательность своих объектов, собственники и управляющие бизнес-центров заказывают планировку этажей и дизайн-проекты для офисов с отделкой. «Часто это мелкая нарезка от 50 до 150 кв. м объекта класса как B+, так и A, – объясняет Идиатулин. – От нас требуется типовой дизайн-проект и планировки, максимально эффективно использующие площади и в то же время дающие возможность для маневра при сдаче объекта в аренду».

Не менее половины портфеля заказов бюро ABD Architects – интерьеры офисов и общественных пространств. Оставаться в авангарде помогают технические новшества – 3D-проектирование, продвинутая 3D-графика и анимация, а также большие скидки на услуги. «Мы вынуждены существенно, иногда до 80% (в долларовом эквиваленте) снижать стоимость наших услуг, – говорит Денис Кувшинников, директор департамента интерьеров ABD Architects. – По итогам 2015 г. можно сделать четыре основных вывода: на рынке офисной отделки есть работа, заказчик стал более требовательным в отношении сервиса, сроки проектирования сильно сокращаются, иногда в 2 раза, а стоимость реализации проекта уменьшается (надо искать новые подходы и новые материалы)». Чтобы выжить на конкурентном рынке, архитекторам приходится участвовать в большем количестве тендеров, осваивать новые пространства (торговые помещения, общественные зоны), помимо офисной отделки участвовать в совсем маленьких проектах (150–350 кв. м)