На вторичный рынок жилья возвращаются прямые обмены

В начале года на московском вторичном рынке продавалось примерно 36 750 квартир (данные «Миэля), в апреле их количество достигло 44 900. Предложение в массовом сегменте увеличилось почти на 40% (на 22% – в эконом-классе, на 17% – в комфорт-классе) – на рынок вернулись продавцы, зимой отложившие сделки из-за колебаний курсов валют. У Сian.ru количество объектов в базе уже в марте достигло 107 500 – прирост по сравнению с январем составил почти 25%. У «НДВ-недвижимости» весной число квартир в базе увеличилось на 13%. Такой же прирост (13,6%) зафиксировали аналитики агентства недвижимости «Савва», хотя, по их данным, объем предложения составляет всего 27 569 квартир.

В I квартале с продажи снимались самые ликвидные (т. е. самые дешевые) объекты, объясняет Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль – сеть офисов недвижимости», сейчас они возвращаются. Но, отмечает он, «свободные квартиры с рынка убежали, остались в основном альтернативные». О росте количества альтернатив говорят все без исключения опрошенные «Ведомостями» риэлторы, работающие как в Москве, так и в ближнем Подмосковье. «Инком», идя навстречу развитию рынка, даже вернул для клиентов подзабытую с перестроечных времен практику прямых обменов. «На вторичном рынке Химок клиентов с наличными деньгами стало примерно на 20% меньше, ипотечники ушли в новостройки, – рассказывает Анжела Пестерева, директор «Домина групп». – В I квартале наше агентство провело 10 сделок, шесть из них были альтернативными». Цены на околомосковское жилье, по ее словам, в марте снизились на 200 000–300 000 руб., но все равно остаются высокими: за приличную 1-комнатную квартиру просят 5,5–6 млн руб., за 2-комнатную – 8,5–9 млн руб. Старый фонд, по ее словам, может стоить дешевле, но «его не берут».

Почти весь отложенный спрос был реализован в ноябре – декабре прошлого года, часть сделок перешла на январь, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости». Он прогнозирует, что в этом году риэлторы недосчитаются как минимум 20% клиентов. Покупать квартиры станут те, кому это будет нужно позарез. Если курс доллара будет держаться на уровне 50 руб., то количество сделок продолжит падать, а вот если он поднимется до 70–80 руб., то покупатели оживятся и побегут к банковским ячейкам, полагает он. По данным Росреестра, в Москве за апрель зарегистрировано 11 367 переходов прав купли-продажи (мены) жилья. Если предположить, что примерно половина сделок (как утверждают риэлторы) – звенья альтернативных цепочек, то покупательская активность невелика.

«Вторичный рынок плавно идет вниз, – описывают ситуацию эксперты портала «Мир квартир». – Эконом-класс в апреле просел до 148 500 руб. за 1 кв. м, бизнес-класс – до 257 000 руб. за 1 кв. м». В элитном сегменте собственники были вынуждены перевести долларовые цены в рублевые, зафиксировав курс от 30 руб./$. Но, не дождавшись покупателей, массово вывели квартиры на рынок аренды.

В основном вторичный рынок Москвы – это малопривлекательные предложения и неликвид, говорит Павел Луценко, гендиректор портала «Мир квартир»: «В кризисных условиях такое предложение лишилось покупателя. Чтобы продать, собственники вынуждены снижать цены».

Но «особых скидок в нынешней ситуации неопределенности вы не дождетесь, так как продешевивший продавец рискует не вписаться в бюджет собственной альтернативной покупки», – предупреждает Шленов. По его данным, цены предложения на готовое жилье в Москве снижались с начала года в пределах статистической погрешности и сейчас колеблются в районе 200 000 руб. за 1 кв. м. Бюджет полноценной 1-комнатной квартиры на вторичном рынке Москвы в среднем на 40–60% больше, чем такого же предложения в новостройке, говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet. По подсчетам «Пересвет-инвеста», средняя цена хорошей столичной однушки этой весной составляет чуть более 7 млн руб., двушки – 11,3 млн руб. Подавляющее предложение (48,5%) – это квартиры в панельных домах, монолит и кирпич поделили оставшееся примерно поровну (24,5 и 27%).

Официально цены предложения уменьшились в марте, до этого снижались цены сделок, говорит Сергей Шлома: «Выторговать до 5% даже в эконом-классе было легко, иногда получалось и 10%».

По данным «Инкома», 63% проданных в апреле квартир были реализованы с дисконтом, средний размер скидки составил 5,7% (для сравнения: в марте – 4,8%). Срок экспозиции неуклонно растет. «Даже квартиру эконом-класса можно продавать до полугода, спрос ниже предложения», – отмечает Ирина Кирсанова, маркетолог «Пересвет-инвеста». В ближнем Подмосковье, по ее словам, ситуация получше: «Если цена соответствует рыночной, то объект уйдет за 1–2 месяца». Сейчас продается и будет продаваться самое дешевое жилье, стоящее по минимуму в своем сегменте, развивает мысль коллеги Шленов: «Покупатели на рынке еще есть».